万达广场“改姓不改名”，2024年仍要新开近30家

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大约一年以前，营业了长达16年之久的北京大望路沃尔玛建国路店宣布闭店。当时曾经让附近的居民唏嘘不已，毕竟沃尔玛和它所落座的北京万达CBD广场是一个时代的象征，两者的紧密合作也是商业地产和零售品牌联手共赢的一个典型案例。

现在看来，沃尔玛的离开是注定的。一年之后，2024年4月，北京万达广场实业有限公司发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙），持股99.99％，坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司，持股0.01％。同时，多名董监高也发生变更。

这意味着，过去大半年时间，王健林还在不断加速为万达回笼现金流，相继甩卖了万达电影股份，以及包括万达集团总部所在地的北京万达广场在内16座万达广场。要知道，万达电影可谓是万达的“大血包”，而王健林又曾说过万达广场是核心资产。如今的忍痛割爱也表现出王健林极强的求生欲。

但是，北京CBD万达广场是万达集团的总部所在地，具有很强的象征意义。连总部也出售了，是不是万达集团真的不行了，抑或王健林也已经心灰意冷？

不用急着下结论。万达和万科、恒大不同，不存在资不抵债，万达的困难是利润无法覆盖债务，而卖资产还债，很容易遭到打压挤兑，陷入资产大幅缩水的境地。不过王健林聪明的是，虽然资产卖掉了，但“改姓不改名” ，这些被出售的项目保留了万达品牌，万达商管仍将以品牌输出管理的模式继续经营。

轻资产的转型紧锣密鼓

4月底，大连万达商管发布2023年公司债券年度报告及2024年一季度财务报告。这份报告为上述疑问提供了一些可能的答案。

从营业收入来看，2023年同比增长6.11%至523.25亿元，2024年一季度营业收入也相较去年同期增长8.02%至135.4亿元。而从归母净利润来看，自2019年以来，一直呈现下逐年滑趋势，2023年及2024年一季度均相较于同期下滑超3成，同时，公司经营活动产生的现金流量净额为23.39亿元，同比下降了超5成。这在一定程度上反映了公司在盈利能力方面面临的挑战。

数据来源：大连万达商管公开财报整理，钛媒体APP制图

在资产结构方面，大连万达商管的资产总计在2024年一季度末为6063.60亿元，较2023年底的6089.27亿元略有下降。其中其固定资产的变化，引发了作者的关注。2022年大连万达商管的固定资产年末余额为60.52亿元，而截至2023年末仅为42.36亿元，下降了超3成，对此其在报告内表示，主要系上海万达酒店转让造成。然而截至2024年一季度末，其固定资产已降至40.2亿元，再次下探5%。

要知道，大连万达商管作为一家知名的商业地产公司，其固定资产可能主要集中在其运营的万达广场等商业地产项目上。这些项目是公司的主要收入来源，也是公司的重要资产之一。其固定资产下滑可能表明几个方面的情况：

首先，大连万达商管正在加速向轻资产转型，是其既定的战略。近年来，商业地产行业受到宏观经济、政策环境、消费者购物习惯等多种因素的影响，行业趋势发生了变化，商业地产行业的竞争也十分激烈。需要通过出售或转移部分资产来调整其资产布局和业务模式，以适应新的市场环境，专注于核心业务、提高资产效率。例如2022年万达商管新开业55座万达广场，其中近40家都是轻资产项目；万达2023年开业的29个万达广场中，至少有21个为轻资产项目。不仅是万达广场，万达在酒店方面也在逐步退出。

其次，固定资产的减少在一轻程度上也反映了其财务状况的变化。不难看出，大连万达商管依旧面临着负债和资金的压力。截至2024年一季度末，公司的负债合计为2985.73亿元，虽然较2023年底的3041.49亿元有所下降，但仍不是一笔小数目。而资产出售是企业解决资金压力的最有效方法，卖掉万达集团总部所在地北京大望路万达广场后，万达广场的出售数额增加至16个，此番持续出售万达广场目的很明显需要更大的现金流。

2024年仍要新开近30家万达广场

王建林一直在“卖卖卖”的路上，万达广场的开业数量与近几年相比也有所放缓。即便身处泥泞，但万达商管依然是中国商业地产中的龙头之一。根据《联商网》的最新统计，2024年全国仍然有约28个万达广场项目会新开，不出意外的话，万达将是今年新开商业项目最多的企业。

数据来源：联商网，钛媒体APP制图

总体上看，开业时间主要集中在下半年。除了部分已经确定具体开业时间的项目外，还有很多项目时间待定。但当前市场环境下，能否按时完工建成确实充满未知，最后实际开业数量或将有所缩减，部分项目或将延期。例如，原定的龙泉驿西河万达广场项目，在2024年元旦后传出消息称，雄飞广场的开发商四川隆迪房地产开发公司由于资不抵债，正在走破产流程，项目目前也暂无进展。厦门鹭港万达广场也“夭折” 了。

同时，自2016年加速“去地产化”，全面转型轻资产以来，万达商管越来越“轻”。2024年计划新开的名单中，南阳万达广场的前身是南阳天地、武汉汉街万达广场也是由汉街电影乐园改造而来、杭州临平万达广场是接盘万宝城的项目，包括六安裕安万达广场、珠海斗门万达广场、襄阳襄阳万达广场、湛江廉江万达广场等都是轻资产项目。

万达商管上市的决心从未改变

“去重转轻”、持续出售核心资产、回笼资金的背后，其实更能显示出王健林确保万达商管上市的决心。

早在2005年，万达就谋求上市，但直到2014年12月23日万达商业地产才终于登陆港交所。结果这个当年港交所规模最大的IPO，上市首日便惨遭破发。在此之后，万达商业的股价有一多半时间都低于发行价，而且市值居然比净资产还低。公司价值被严重低估，让“退H回A”，成了王健林的新目标。2015年9月，万达就向中国证监会递交招股书，正式开启“回A”之路。然而由于房地产行业的严格监管，让万达吃了闭门羹，万达在等待了五年后，于2021年3月撤回了上市申请。再想重回港股，更是命运多舛，四次向港交所递交上市申请均以失败告终。时过境迁，万达阔别资本市场已8年有余。

当下，股市较为低迷，万达商管想要上市无疑还需要一定时间。通过售卖优质资产，保持充裕的现金流最为关键。也只有这样，万达未来才会有更多的可能，否则只能坐以待毙。历经多年来的风风雨雨，王健林那颗“杀伐果断”的心似乎从未改变。万达能否在其带领下重新步入正轨，让我们拭目以待。（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编辑｜房煜）