41个城市或暂停卖地

　　周一提到了全国范围内将开启新一轮的楼市“去库存”大战，今天结合自然资源部办公厅4月30日发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，再简单说一下楼市“去库存”以及土地供应缩减对“土地财政”模式的中短期影响。

　　根据自然资源部发布的《通知》的要求：

　　商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；

　　商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

　　根据第三方机构的统计数据，有41个城市将暂停供地，具体如下表所示：

　　问题来了，以上城市暂停供地以及其他大多数城市大幅减少供地后，政府没有卖地的收入或者卖地收入锐减，加上二三四五线城市基本上都没有较强的产业支撑，地方的税收也非常有限，那如何解决财政的亏空问题。

　　如果将“五一”期间武广、沪杭、沪昆、沪甬四条高铁的票价将于6月份开始涨价19-20%的事情联系在一起，答案或许就呼之欲出了。

　　简单来说，地方政府卖地以及与房地产行业相关的收入下降后，针对基础服务和民生行业的补贴也随之下降，因此截止当前已频繁出现水电气费暴涨、铁路票价涨价、大学学费涨价等一系列现象，后续其他公共服务也有可能大幅涨价。市场方面认为，中短期内中国会因公共服务的收费上涨引发一波全面通胀，不过也正好可以抵消CPI的下行压力。

　　还需要注意的是，税费追缴行动可能进一步扩大，对新税源的挖掘和上马力度也可能超出预期，毕竟财政亏空无法持续太长的时间。

　　我们倾向于认为，房地产仍是当前中国经济复苏的核心症结，尽管一季度经济数据有超预期的表现，但这并不意味着中国经济已经可以与房地产脱钩。

　　从4月30日中央政治局会议的精神来看，宏观政策力度并未收紧，反而对既定政策尽快起效的急迫性有了进一步提高。如果楼市新一轮的“去库存”大战能落到实效，不仅可以大量释放改善型住房需求，还可以改善房企现金流，并进一步阻断房地产债务爆雷风险向城投平台和金融机构传染，因此稳经济的前提是稳住地产。

　　关于“去库存”一事，我们在《到底有没有救市大招》一文中提到了地方国企和城投平台直接下场大量收购存量房及问题楼盘的难度问题，尤其是资金来源的问题，因为这涉及到央行新上线的“融资平台查询系统”中城投企业的控债要求，简单来说就是名单内的企业不得以任何方式新增债务。

　　按上述逻辑来分析，城投类投融资业务是否就没有什么业务空间了呢？理论上确实如此，但实际上却刚好相反，比如市场方面不在“融资平台查询系统”名单内的城投平台和其他国企的融资需求反而更加旺盛和迫切，甚至不得不通过名单外企业的融资新增为名单内的企业续命，只不过我们目前对地方国企和城投平台项目的投资中，能用的基本都是基金或者永续债之类的产品形式，主要就是为了配合国企和城投的融资出表诉求，避免直接新增负债。

　　我们在周一提到了政策层面将淡化“三大工程”，并重点通过“去库存”的方式实现稳地产的目标，很多同行都非常担忧，毕竟城市更新/城中村改造以及保障性住房的投资建设体量巨大无比。就我们目前手上在处理的地方国企及城投平台的城市更新及城中村改造项目的投资业务而言，我们认为暂时不用太过担忧，尤其是以广州为代表的城市在这些项目方向依旧有很旺盛的融资需求，我们的城投非标业务的投资也没有受到太过明显的影响（当然更主要的原因在于目前城投业务能做的区域基本都是经济大省）。

　　可以佐证上述判断的，比较典型的是财政部5月6日发布的《关于开展城市更新示范工作的通知》（财办建〔2024〕24号），不仅要求“示范城市制定城市更新工作方案，统筹使用中央和地方资金，完善法规制度、规划标准、投融资机制及相关配套政策”，还明确了中央财政资金补助标准以及资金支持方向，包括地下管网和综合管廊建设、污水管网“厂网一体”建设改造、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造等。

　　回到“土地财政”难以为继的问题上，对于无法再卖地的城市来说，不仅被切断了地方政府占比最大的财政收入来源（尤其是产业不发达的西部和北部地区），通过城投平台拿地实现左手倒右手的路径也已被彻底堵死。

　　我们认为，提高水电气等公共服务收费标准无法从根源上解决财政亏空问题，因此在目前经济依旧未能企稳回暖的情况下最好的选择肯定是盘活地方国企和城投平台的存量资产，以此获取增量的现金流，因此即便是在城投控债的背景下城投业务的可持续性也无需担忧，尤其是盘活存量资产今后将成为城投非标最主要的业务方向。

　　当然，从长远来看，从“土地财政”转向“股权财政”肯定是更好的选择，包括推进国企、城投公司的市场化转型，培育地方国企实现IPO上市，加大投资并购等，尤其是对新质生产力、新制造业、高科技等方面的发力以实现投资增值。

　　至于大家都很关注的7月份即将召开的“三中全会”，说不定会有一些惊喜。