【实探】北京楼市：新政满一周，五环外市场升温

时隔13年，北京房地产限购政策迎来松绑。4月30日，北京发布了《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，政策核心内容是在现有限购政策基础上，对五环外增加1套购房指标。

距离北京出台住房限购优化新政已经满一周，北京楼市变化备受关注。

日前，证券时报·e公司记者走访调研了北京地区楼市发现，五环外的二手房和新房市场热度已经明显升温，其他区域整体平稳。在刚刚过去的五一小长假里，多个新房项目吸引了不少购房者前来咨询和认购，二手房带看量呈现明显增长态势。

多位业内人士对e公司记者表示，在限购政策松动的带动下，市场局部区域出现明显热度。整体看，北京楼市依然平稳，“以价换量”仍是二手房成交量上行的主要逻辑。

五环外楼市升温

5月初的北京，气温逐渐回升，位于北京东北五环外的顺义龙湖御湖境项目大厅暖意浓浓。

“五一假期我们项目吸引了不少有改善需求的客户关注，假期五天总签额约超过1亿”。项目销售对证券时报·e公司记者表示，该楼盘定位于改善型的豪宅项目。 “目前项目主 力在售的产 品为143及165户型，五一期间143的成交占比达55%，究其原因还是项 目的地 段、产品及143户型的大面宽格局吸引了很大一部分朝阳改善客群。 ”

从成交时点来看，上述项目销售人员直言，限购放开政策的紧急落地，释放了很大一部分带资客户的入场，五一黄金周期间项目到访环比上周增加了近一倍，尤其是中心六区的改善客户明显增多。 “得益于新政，很多家庭获得了再次改善购房的资格，选择在五一期间出来看一看。 另一方面，项目目前处于实景兑现阶段，今年买今年住，五一期间实现了约2成客户首次到访即成交的场景。 ”

顺义龙湖御湖境项目介绍显示，该项目位于北京市顺义区望泉北街与前景南路交叉口西南角，邻近地铁15号线石门站，距离约800米，能够快速通达望京等核心区域。项目整体产品以建面约143-196㎡的大平层以及建面约250㎡花园跃层为主，定位为纯改善产品。

龙湖集团北京地区相关负责人告诉e公司记者，不仅是御湖境项目，公司在北京西五环外的九里熙宸项目也在新政出台后，引来了大量潜在购房者。“在4.30限购解除新政出台后，项目当晚就接到了超过30个买房咨询电话，五一假期期间每日到访接近百组。目前，该已经接近销售尾期。在售产品为改善类三居及下跃产品，位于西五环外恰好是本次解除五环外限购的直接受益者，也侧面印证了目前改善需求的活跃度。五一期间，项目热销近5000万。”

值得一提的是，北京五环外二手房市场也在持续升温。融泽嘉园位于北京北五环外，距离北京西二旗地铁站约2公里，西二旗附近驻扎着百度、新浪、网易、快手以及滴滴等一众知名互联网公司，因此该区域也被誉为中国互联网的宇宙中心。

“目前，这个小区成交量很大，昌平区最受欢迎的小区。小区新，有电梯，配套全。而且距离西二旗近。价格也适中，性价比挺高的。”该小区附近的中介销售人士告诉证券时报·e公司记者，430政策出了以后看房的多了，成交也多了一些，但不是特别明显。从房价看，之前是下降趋势。“最近好多着急卖的房源卖完了，现在价格比较稳定。附近二手房新登记的也比较正常，但价格偏高。”

整体交易活跃度提升

从北京全市的二手房源供给看，上述中介人士向记者透露，目前链家网平台上登记的二手房17万多套，“尽管近期整体成交较为活跃，但持续有房源上架登记。我上个月成交了6套，主要是价格很低，业主着急卖，大部分业主是为置换卖房，因此价格低需要碰运气。目前，北京整体市场平稳。4月至今，二手房成交量上行仍是以价换量为主。”

链家数据显示，今年“五一”期间北京二手房日均成交量同比增长43%，带看数据也有相近幅度增长，显示出市场整体交易活跃度提升，市场活力有所增强。新房方面，根据中指研究院的数据，五一假期（5月1日-5月5日）期间北京新建商品房合计成交面积为1.65万平方米，较去年五一假期（4月29日-5月3日）增长了19%。

诸葛数据研究中心整理的数据也显示，在限购政策松动的带动下，购房需求逐步释放，今年五一假期期间，北京新房成交量同比涨超20%，同时北京也是全国为数不多表现好于去年的城市。但和今年清明假期新房表现对比，北京等多数城市仍处于低温运行阶段，其中北京降幅为41.25%，成交复苏待进一步改善。

北京链家研究院院长高原分析称，相较普通周末与2023年五一假期，本年度五一假期市场活力增强主要有两方面原因：一方面北京4月30日调整限购政策，激发了部分改善性客户的购房需求，客户咨询量显著增长；另一方面是2023年五一假期前后，北京市多次遭遇沙尘天气，使得客户外出看房热情降低。

回溯来看，4月30日，北京发布了《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，自本通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房。包括本市户籍居民家庭，已在京拥有2套住房的；本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。这也是时隔十三年，北京优化房地产限购政策的一大举措。

“整体看，北京楼市平稳，五一假期五环外市场逐渐升温。”中原地产首席分析师张大伟告诉证券时报·e公司记者，北京大约80%的新建商品房房源成交集中在五环外，因此，新政将为新房带来更多需求。“政策利好北京郊区物业，特别是改善物业。对于市场来说，当下新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房大约70%房源在五环外。限购松绑后，有望拉动这些区域市场成交，提高市场成交量。五一假期期间，北京热点项目主要集中在顺义、昌平等性价比较高的北五环区域市场。”

责编：陈丽湘

摄影：曹晨

校对：李凌锋