深圳不装了？节后第一天松绑楼市！非户籍人士决定深圳楼市的未来

北京、上海、广州、深圳是我国内地仅有的四座一线城市，而从房价角度来看真正的一线只有北上深，它们也是楼市限购政策最严的三座城市。

“五一”小长假前的最后一个工作日北京突然释放“大招”，宣布即日起放松市内部分区域的限购。不过，细看政策后发现“大招”威力不足，仅调整了五环外的住房限购措施，而且相关家庭或个人只是在原有基础上可以多购置一套住房而已。说白了就是最多在北京郊区多买一套房。

从实际效果来看今年“五一”期间北京新房成交面积为1.65万平方米，日均成交面积相较于去年提高了19%，但考虑到去年的基数较低，19%的增幅并非什么了不得的事情，松绑五环外限购的政策效果一般，至少没在“五一”体现出来。

小长假后的第一个工作日深圳传来了新楼新政，当地住建局5月6日发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，重点在分区优化住房限购政策上。

其实在今年2月深圳已经调整过住房购买政策。当时是把落户深圳以后还得过几年才能买房的限制取消了；同时降低非深户购房门槛，从缴纳个税或社保5年缩短至3年。

效果如何呢？好像也没有多大的动静。

新政执行一个多月后深圳房价继续下跌。根据国家统计局公布的2024年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示深圳一手房3月均价环比下跌0.4%、同比下跌5.5%，二手房价格下跌得更多，环比及同比分别下跌1%和7.4%。

也许是发现政策效果没有达到预期，深圳又一次给限购松绑，相比2月的那次力度大了些。

深圳市一共有10个区，其中福田区、罗湖区和南山区为核心区域，剩下的盐田、宝安、龙岗等7个区属于非核心区。当然，也有人把宝安、龙岗算作核心区，但可以肯定的是这两个区同福田、罗湖、南山三区相比核心程度是要差了不少的。

分区优化涉及的区便是传统意义上的三大核心区之外的7个区，具体而言有两点。

一是非深圳户籍在这7个区（宝安区的新安街道和西乡街道除外，下同）购房的缴纳社保或个税从3年调整为1年。还记得今年2月是从5年调到3年吧？不到3个月后的时间里又降低了2年。

二是养育二孩及以上的深圳户籍家庭可以在这7个区再购买一套住房。当下的限购政策是深圳户籍家庭最多只能买两套房，限购放松后生育二孩以上的家庭可以在7大非核心区购买第三套住房。

虽然深圳对核心区域的划分比北京小不少，但核心区域就是核心区域，一旦划分出来后依然“享受”最严厉的限购政策，想要深圳福田、罗湖、南山三区买房并不容易。

相反，在另外7个区买一套房变得简单多了。一年社保或个税几乎可以认为是没有门槛，但凡在深圳工作（非外地炒房客）的非户籍人士基本上都能满足这一要求，哪怕是刚毕业的外地大学生一年后也能在深圳的7个区买房。与此同时，二孩及以上家庭的第三套房限制被解除了，深圳本地人可以提前为孩子购置房产。

从深圳的楼市新政不难看出当地政府是想引导人们为非核心区域的去库存“做贡献”，整体思路与北京新政类似，力度稍微大一些，而非户籍打工人将成为最主要的接盘侠。

深圳是一个典型的移民城市，户籍人口远少于非户籍人口。根据数据显示截至2023年末深圳常住人口为1779万，其中户籍人口只有606万，非户籍人口多达1173万，后者接近前者的两倍。

庞大的非户籍人口在2024年2月前需要缴纳个税或社保5年才有资格在深圳买房，现在只要缴纳满一年就可以在7个区买房。与此同时，绝大部分非深户的经济条件无法和深户相提并论，他们真要买房也不太可能选择3个平均房价最高的核心区。因此，仅松绑非核心区域限购政策明显是为1170多万非户籍深圳打工人“量身定做”的。

政策已出，剩下的问题便是非本地户籍的深圳打工人是否愿意买房了。很多人可能认为他们不会情愿当接盘侠，但我认为不一定。你不在深圳工作、没有在当地安家的打算，自然可以很轻松地说一句不会买。

那些暂未取得深圳户籍却想长期留在深圳发展且凑得齐非核心区域首付款的人可能与你的想法大不相同。他们才是政策指向的潜在消费群体，不是你我这样的局外人。

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