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克而瑞:上海楼市新政如期落地 市场温度预计将回归

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智通财经APP获悉,克而瑞地产研究指出,5月27日,上海大幅调整限购、限贷、公积金等政策,政策松绑力度达到2011年以来最大。上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心,尤其是过往被社保要求限制住的非沪籍居民,以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群,将踊跃入市。预计政策成效将率先体现新房的来访认购端,以及二手房的带看量等数据层面。

上海调降非户籍限购门槛、首付比、房贷加点

政策松绑力度达到2011年以来最大

5月27日,上海出台新政,大幅调整限购、限贷、公积金等政策。限购:非沪籍购房门槛大幅降低,社保要求由5年改为3年,单身非户籍由只能买外环外改为可买外环外新房和全域二手房,新城、临港等社保要求更是降至2年和1年,限购套数多子女家庭增加1套。限贷:首付比例基本接近国家规定的底线,由首套30%、二套50%分别降为20%、35%,房贷利率下限大幅调整,由首套LPR-10BP、二套LPR+30BP降为首套LPR-45BP、二套LPR-5BP,即调整幅度多达0.35个百分点,将明显降低购房按揭成本。公积金:贷款额度由单方60万、双方120万提高至单方80万、双方160万,最低首付比例也调整至与商贷保持一致。

此外,在支持国有平台公司收储房源、支持困难家庭“以旧换新”、推进“两旧一村”改造等方面,均有支持性举措。


2011年以来,上海住房限购政策仅仅做过几次微调,比如2021年1月加码离婚限购和法拍限购,2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购,2024年1月放松外环外单身限购。除了限购之外,上海房地产调控政策的松绑主要集中在2022年以后,其中影响最深远的是以下三次:2023年9月执行认房不认贷,12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点,以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅。可以说,527新政是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次,力度也超出市场预期。

调整后,上海的调控政策将比北京、深圳更宽松。目前,除了海南以外,全国仅剩余北上广深津5个城市还在执行住房限购,新政后上海限购政策已经明显宽松于买房还要5年社保的北京,限购政策严格度基本和深圳持平,但限贷政策比还未落地降首付比的深圳要宽松。

横向对比上海楼市韧性犹在

纵向来看面临降温压力

相比较北京、南京等其他核心一二线城市,上海楼市整体韧性犹在。体现在:第一,新房成交并未失速,前4月新房成交累计同比降44%,跌幅排在5个重点城市中游位置,5月新房成交低位回升,较4月日均环比增长82%;第二,库存风险无虞,消化周期在警戒线内,截至4月末,上海狭义库存面积为772万平方米,库存消化周期为12.2个月,低于18个月的警戒线,去库存压力要明显轻于北京、深圳、南京;第三,二手房交易活跃度尚可,表现强于京宁、弱于深杭,前4月,上海二手住宅成交累计473万平方米,在去年的高基数下累计同比也仅下降16%,5月前26天,上海共计成交二手住宅97万平方米,较4月月均下降19%,回调幅度要小于北京、南京。

不过上海楼市仍然面临降温压力,开盘平均去化率持续走低,4月已降至35%,非市区平均仅24%。2023年1月以来,上海新房开盘平均去化率由70%以上逐级回落,2024年以来普遍在4成左右徘徊,整体去化表现弱于北京和杭州。且上海市区、郊区项目表现分化,市区项目4月平均去化率为82%,而非市区项目当日平均仅去化24%。外环沿线热区大虹桥板块,全面失守,大虹桥在长期高供应下,市场近年来加速下滑。本月华润虹桥润璟加推126套入市,当日仅去化8套。

超预期力度新政将有效提振市场信心

预计来访、认购、带看等指标跃升

参照其他城市,新政后市场活跃度均有所提升。典型如杭州,来访认购方面,第20周单盘来访量为160组,环比上涨45%,较4月周均上涨50%;单盘认购量为6.4套,环比涨64%,较4月周均涨19%,部分热盘再现“社保巨子”。成交方面,尤其是二手房,19周以来成交持续高位运行,且在高基数的情况下保持同比正增长。

由此,该机构相信,上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心,尤其是过往被社保要求限制住的非沪籍居民,以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群,将踊跃入市。预计政策成效将率先体现新房的来访认购端,以及二手房的带看量等数据层面。

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