「观点」房价下滑而租赁市场火爆，澳洲房市何去何从？

如今，悉尼和墨尔本年租金涨幅超过20%，创下历史新高，市区一房难求的盛景再次重现。究竟是什么导致租赁市场如此火热？这是不是意味着房东们可以靠租金获得抵御通胀的收益？

尽管澳大利亚的住房买卖市场因为加息而在最近几个月中迅速降温，几乎全澳各地的房价都在掉头从高位下跌，最新数据显示悉尼房价在三、四个月内跌幅已经超过5%。

但与此同时，租房市场却越来越火爆，目前全国主要城市的空置率都已经下降到2%以下，恢复到疫情之前较高的水平。特别是两大最大住房市场——悉尼和墨尔本的年租金涨幅更是超过20%，创下历史新高，市区一房难求的盛景再次重现。全国范围来说，租金的年涨幅也超过14%，远超目前的通胀率6.1%。

作为对比，近期一份由澳大利亚房地产委员会和澳大利亚房地产投资专业人士联合发布的报告显示，过去十年澳大利亚全国的租金平均每年只上涨约1%，而通胀率为每年2%左右。
那么究竟是什么导致租赁市场如此火热？这是否意味着在房价下跌导致短期资本增值难以获取的同时，房东们可以靠租金获得抵御通胀的收益？

租赁市场之所以呈现出不断上涨的态势，核心还是供给和需求两端发生的变化所造成的。

供给端的紧缺有两方面的原因：一是由于在近两年房价不断上涨过程中，一些投资房持有者纷纷寻求高位出售，存在转手过程中房屋暂时退出租赁市场的情况，减少了短期的租房供给；二是疫情本身造成许多公寓项目工程进度的延期，再加上原材料价格上涨造成许多建筑商成本飙升，甚至出现破产的情况，进一步影响工程进度，使得释放到市场上用于租赁的房产数量达不到预期。

与此同时，澳大利亚租房的需求又出现明显的反弹，主要因素也有两点：

首先，澳大利亚从今年年初全面开放边境，大量本国居民和海外人士都逐渐返回。从统计局数据看，6月长期回澳的澳大利亚居民和长期入境的海外旅客已经超过2019年同期，这大大推高了租赁市场的需求，并在可见的短期还会保持这一趋势。

其次，澳大利亚的家庭结构也发生了一些变化。最新的人口普查显示，2021年全澳的总户数为1080万，相较2016年990万户，增加了约10%。除了本身人口的增加外，单人户数——也就是只有一个人的家庭数量从24.4%增加到25.6%。看起来增加并不多，但这表示单人的户数增加超过10万。这些人中租房的比例显然要高于人口较多的家庭。

除了上述供给和需求两方面都在加温租赁市场，房地产价格的变动也在影响租金回报率的水平。近期一些地区的房价下跌，房租又有所升高，在计算当中会进一步推高租金回报率。

那么，房租的节节攀升是不是真的意味着房东能够从房租上赚取更多收入呢？恐怕答案不一定是肯定的。

我们可以通过一个简单的计算来观察：根据CoreLogic的最近数据，目前的悉尼和墨尔本公寓市场复苏最快，也是最重要的两大城市，其毛租金回报率分别上升0.45个百分点和0.4个百分点，达到3.4%和3.8%。两地CBD的公寓租金回报率更是均达到了3.9%。

但需要注意到的是，以上的租金回报率计算时，是将物业的年租金收入除以中位房价，没有考虑到其他成本——如物业管理费和维护费等。这意味着，实际的租金回报率恐怕要更低一些。而作为对比，不少银行的浮动贷款利率都已经来到了4%以上，而且随着央行的继续加息，不排除在年底的时候，房贷利率接近5%的水平。

而评估一套投资房是否值得购买，其一是看能够产生的现金流有多少，其二就是看房屋价值是否会在中长期有升值空间。

从以上的数字来看，从租金现金流的角度出发，这一轮租金上涨并不一定能够追得上利率上升的速度。更重要的是，一些租金上升非常快的区域，比如各大城市的CBD，除了悉尼和堪培拉外，实际上过去12个月房价均有所下跌。因此虽然租金收益上升，但房产本身的价值增值空间却极为有限，未来的资本增值依然存疑。

因此，虽然在供需两端的推动下，澳大利亚一些主要城市，尤其是市中心的公寓租房市场非常火爆。但从投资收益的角度出发，这并不意味着此类房产的投资回报变得更加吸引人，这主要是由于利率上升导致的投资房资金成本大涨，以及不少此类房产价格承压导致资产增值前景蒙尘。