持续低迷，这个楼市“提振器”急需登场！你怎么看？

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

楼市下行，新房难卖，购房者观望情绪严重，仿佛陷入了恶性循环。

回望10年前，楼市也处在低谷，温州城市建设远不如现在，温州人刚刚遭到“老高事件”重创，房价下跌幅度远超这一轮，同样是很绝望的氛围。

然而当时，真正想买房的购房者，似乎不像现在那么犹豫不决，该下手的还是很果断，也有一些新盘热销。

而现在，降价也好，提升品质也好，这些在售新盘似乎怎么做都很难打动购房者。

为什么会这样？有多方面原因。

比如，当时更多人还没买房，房价跌到位了自然就下手了。

当时品质新房刚刚开始普及，数量不多，看过实景后，对比自己住的房子和其他二手房，很容易心动。

还有一个重大差别，在于当时商品房的户型，实在令人心动。

因为有拓展面积，当时的建筑面积约89㎡从两房变三房，建筑面积约105㎡都能做到大三房了，建筑面积约115㎡还能做四房。

这些房子的得房率，普遍九成甚至更高，还大多是一梯一户。

后来，建筑面积约144㎡以上，还有一个中空，内部使用后可形成错跃户型，得房率高达约100%。

对比当时很多建筑面积约150㎡还只有三房的二手房，购房者很容易因户型而对商品房怦然心动，顾不了那么多，果断下手。

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为什么当时的商品房，得房率那么高？

这与容积率规定有关。

2011年起，温州楼市下行，房子越来越难卖。为了能打动购房者，开发商不断优化户型，钻研更多好户型。

大概2012年起，温州开始出现大量有拓展面积的商品房。

然而，有些开发商挖空心思、打擦边球搞拓展面积，甚至出现了一些有违章嫌疑的做法，存在较大争议。

为更好地销售住房，并避免违章建筑的出现及可能带来的后遗症，2014年有关部门修改了容积率规定。

当时的容积率规定，有这么几条，对住宅拓展面积预留了足够的空间：

• 复式住宅中空部分面积不再累进计算容积率指标，如建筑面积大于144㎡的复式住宅，允许每户一个起居室（厅）在户内通高（通高部分不超过两层，水平投影面积不超过该户型建筑面积的15%，且最大不超过40㎡）。

• 窗台面与室内地面高差不低于0.3米，进深不大于0.8米，窗净高不大于2.2米的建筑飘窗不计入容积率指标。

• 进深不大于2.4米的未封闭阳台，按其外围水平投影面积的一半计入容积率指标，其总外围水平投影面积不应超出该户套内建筑面积的18%。

• 未封闭挑廊、阳台围护结构内的花池、大于等于两层高的未封闭阳台、无顶盖阳台等按其外围水平投影面积的一半计入未封闭阳台建筑面积，其总外围水平投影面积不应超出该户套内建筑面积的7%。

就此，拓展面积部分争议减少了，还出现了错跃户型。

如今，这批有拓展面积的住宅，在二手房市场上比其他住宅更受欢迎，二手房单价还比其他更新的住宅贵几千。

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现在回看，那令人绝望的2014年，是那一轮楼市的谷底，2015年就触底反弹了，2016年更是强劲回暖。

楼市复苏后，这类政策又逐步收紧了。

2017年，有关部门又一次对容积率规定进行修改。修改后，主要表现在以下几个方面：

• 套内建筑面积大于144㎡的跃层住宅，允许每户一个起居室（厅）在户内通高。通高部分需满足以下条件：不超过两层；水平投影面积不超过该户套内建筑面积的15%，且不超过30㎡。

• 住宅建筑进深不大于2.4米的未封闭阳台、未封闭挑廊、大于等于两层高的未封闭阳台以及阳台围护结构内的花池等按其外围水平投影面积的一半计入容积率指标，其总外围水平投影面积不应超出该户套内建筑面积的14%，且不大于20㎡。

• 住宅建筑设备平台（含空调搁板）、花池满足下列条件的不计入容积率指标：套内建筑面积小于90㎡的，其累计水平投影面积不超过3㎡；套内建筑面积大于等于90㎡小于144㎡的，其累计水平投影面积不超过4㎡；套内建筑面积大于等于144㎡的，其累计水平投影面积不超过5㎡；进深不大于1米。

容积率规定调整后，做“错跃”的门槛大幅提高，从此前建筑面积144㎡提升至套内建筑面积144㎡，一般而言建筑面积需达175㎡左右。30㎡的“中空”上限，也影响了发挥空间。

同时，住房阳台面积大幅缩小，从原先的建筑面积18%减少至套内面积14%，且20㎡的上限对大户型影响更大。

还有设备平台，与原先的建筑面积7%上限相比，面积也大幅缩小。

同在2017年，温州及浙江还相继推出规范商办项目、商品住宅全装修等一系列政策。

在这些政策组合之下，拓展面积大幅减少，小型商办公寓产品几乎绝迹。

后来的商品住宅里，建筑面积约89㎡三房户型越来越少且越来越小，一梯一户的就小户型就更少了，拓展面积一般只有一个微小的设备平台，由业主后期自行改造。

2020年起，部分未来社区允许空中花园不计面积，给了业主更多的使用空间，但按相关规定禁止封闭，使用场景有限。

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如今，楼市又一次位于低位，且未见复苏迹象。

同时，市场上的产品，虽然品质继续提升，但在户型方面同质化非常严重，总体不差，又缺乏亮点。

这时候，若能重新放宽容积率规定，允许拓展面积重回楼市，设计出更好的户型，虽不至于扭转楼市走向，但能适当提升购房者积极性，也有利于土地出让。

同时，拓展面积也是一种变相降价，但它掩护了降价行为，不至于对市场造成明显冲击，冲淡购房者的观望情绪。

还有关于公摊面积的争议，在网络上不断发酵，取消公摊面积的呼声非常高。

取消公摊面积不一定是好事，开发商很可能为了利益最大化而严格控制公共区域面积，出现类似“两梯八户”的产品，最终还是会影响产品品质与人居体验。

如果能通过拓展面积，做到约100%得房率，相当于把公摊面积重新弄回来了，对于公摊面积的争议也就少了。

从上述几个方面看，恢复拓展面积利大于弊。

不过，有两方面问题也值得注意。

一方面，拓展面积将增加实际建筑面积，意味着小区的实际容积率上升。从这个角度看，接下来出让的地块，应适当空置容积率，减少高容积率地块出让。

另一方面，若通过空中花园等方式拓展面积，后期管理难，易出现外立面不统一现象，影响小区及城市形象。在城市重点地段、主干道沿线，拓展面积方式需进一步斟酌。

当然，以眼下的销售速度，当前在售商品房仍有不小的库存量，推出拓展面积很可能影响它们的续销。

或者，这也是温州暂未重启拓展面积的重要原因。

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