深圳推购房“以旧换新”，业内人士：此前已有类似操作，“解约保护期”利好换房者

4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，称将推行房产“以旧换新”。

据上述通知，房地产开发企业、中介机构与换房人面对面沟通签署协议，房企对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议不少于90天），如旧房未售出的，换房人可无条件解除协议，无需承担违约责任，此次活动时间为2024年5月1日至2025年4月30日。

▲相关活动信息

红星新闻记者注意到，参与本次“以旧换新”活动的楼盘项目共13个，房屋中介21家。4月30日下午，记者以购房者身份向参与活动的某中介公司的工作人员进行咨询，对方称在业内类似做法早已出现，“之前没有明确这样说，但是我们会帮客户这么去跟开发商谈，只是现在他们包装了一下，叫‘以旧换新’”。

而在参与本次活动名单中的深圳某楼盘售楼处工作人员则表示，在售楼处现场并没有接到“以旧换新”的相关通知，但上述中介提及的操作方式，即“延期交首付备案”，确实“可以沟通”。

对于这一“以旧换新”的举措，上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，由于牵头者为行业协会，企业都是以自愿参与方式加入，“不是行政要求，但背后有相应的协调机制”，相比起过去由中介在“行规”下和楼盘洽谈，这种方式“保护能力是明显加强的”。

中介：旧房房源不限，新房可以贷款

在深圳市龙华区有多年从业经验的中介关先生（化姓）称，以目前的活动要求看，对购房者原有旧房的类型“没有什么限制”。

按照他介绍，所谓的“以旧换新”，实际操作上是购房者向参与活动的楼盘缴纳定金，并设置一个权责明确的“保护期”，由中介在保护期内替购房者销售旧房，将所得款项用于购置新房，从而实现“卖旧”和“换新”的衔接，“参与活动，挑房源签认购合同以后就锁定房号了。”

对于保护期的时间设置，关先生表示，安全起见一般建议最少90天，至于最长可以多久，他没有给出明确答复，只是称“再长的话可以去谈”。如果在保护期结束，原有旧房仍未顺利售出，按照新的活动要求，已经缴纳的定金会全部退回。关先生强调，“以旧换新”对这一步起到了更好的保护作用，“这么大的机构在弄这个事情，真的房子没卖掉的情况下怎么可能不退，谁敢这么操作？”

值得注意的是，“以旧换新”在实际操作上不仅涉及购房者、中介和楼盘三方，以关先生此前经手类似案例的经验看，旧房售出后，大多不能覆盖新房购房全款，中介会对接银行客户经理，将旧房售房款作为新房首付，协助购房者进行按揭，而非直接要求购房者补齐差价，“很多人都拿不出来这笔钱，只能说拿卖房钱做按揭。”

▲深圳光明区在建楼盘建筑群（资料图）

以从业者的角度看，本次“以旧换新”并非新生事物，关先生就表示自己上周刚办完一宗采取类似做法的房屋交易。在过去，和楼盘进行协商，帮购房人申请保留房号、延期缴纳首付，都是由中介个人争取，这次深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会推出的活动，是将行业原有规则进行包装，明确参与其中的企业、中介机构，用更透明的方式进行操作，“相当于得到一个政府认可，以前有些交了认筹金不能锁房号这类的，会比较乱。”

关先生的说法，也得到了楼盘销售人员的证实。4月30日下午，记者致电活动名单中的深圳市龙华区某楼盘售楼部，售楼部销售人员称，在现场还未收到关于参与“以旧换新”的相关要求和通知，但如果购房者有先处置旧房的需求，可以采取关先生提到的“延期交首付备案”流程，缴纳意向金后锁定房号。

专家：加快商品房流通，降低交易成本

针对深圳市采取的“以旧换新”举措，上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，“以旧换新”本质上是更好满足居民刚性和改善型住房需求的创新性工具，但其相比其他住房消费提振工具，也有特殊性。

在他看来，这一做法是贯通一、二手房市场、买与卖市场的创新。不仅深圳，今年各地对于“以旧换新”的创新工作明显增加，充分说明这一手段对破解二手房出售难、换房难等问题有重要作用。

分析“以旧换新”对加快商品住房流通的效应后，严跃进发现，相比传统置换模式，新模式下交易效率提高了6倍，即从传统的6个月交易周期压缩至1个月。他据此指出，当前全国各地“以旧换新”工作的开展中，房企、中介和购房者三方坐在一起协商具体方案，使得“卖旧”“换新”两项工作同步推进，加强了对一、二手房，卖与买，交易价格等信息的沟通，减少信息不对称干扰，能有效打通“卖旧”和“换新”两项工作之间的堵点。

过去的房屋置换模式中，由于涉及“卖旧”和“换房”两笔操作，导致存在连环单交易风险，交易中途终止的情况时有发生，类似关先生提到的交易违约现象和纠纷现象也容易出现。而“以旧换新”模式下，由于设置了“解约保护期”，所以即便交易中途终止，也不存在违约一说。严跃进认为，这种模式下对换房者而言，“压力和顾虑大幅降低，违约的成本也极低。”

在严跃进看来，“以旧换新”活动最大的效应主要体现在降低交易成本上，包括二手房出售成本、新房认购成本、新房契税成本、首付和房贷利率成本、过渡期租房成本等。但他也指出，根据目前各地“以旧换新”推进和反馈情况看，仍存在一些潜在问题或矛盾点。

据介绍，主要的矛盾点聚焦在二手房评估价上，从业主或换房者的角度看，担心中介公司或评估公司把二手房价格压得太低了。而对于收购二手房的国企来说，其过高评估二手房，也会造成财政压力增大或国有资产估值虚高的问题。另外，部分城市会从房龄等角度设定标准，导致一些二手房要参与此类活动的门槛较高。

总体上看，严跃进对国内“以旧换新”举措抱着较为积极的态度，也希望深圳市能在这股风潮中起到更多“探路者”的作用，“整个模式其实都差不多，只不过深圳去做，有一定的风向标意义，对别的一线城市也有启发意义。”

红星新闻记者 周炜皓

编辑张寻 责编 冯玲玲