重磅会议定调！楼市思路变了！南京。。。

4、5月份的楼市，政策利好消息一个接着一个

今天，高层重磅会议召开，为未来楼市发展指明方向。

01

方向！高层重磅会议释放新信号

4月30日，中共中央政治局召开会议，会议强调，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

包含两个意思：第一，多供应好房子；第二，不能再像以前那样批量卖地了。

（近三年重磅会议的表达措辞）

4月29，网上小作文满天飞，传北上广深四个一线城市5.1后会放开限购（从今天政治局讲话核心点来看，一线城市陆续会有动作，关键词我圈了出来）。

这段话中最值得注意： “统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施” 。跟昨天坊间盛传的“淡化三大工程” （三大工程是指：加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”） ，重点转向 去库存” 是基本契合的。

昨天传闻中的 “让城投公司收购存量房转为租赁房”、“把契税降低到1%”，“政策能放尽放” ， 一线城市能否全面取消限购，降息的力度有多大，能不能全面降低首付” 这次讲话中没有涉及，但一定会有具体政策出台。

今天，又有一些城市宣布了楼市新政。

比如天津宣布，对河北、北京居民 取消限购 ——北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受天津户籍居民购房政策。对天津户籍居民，在 全市范围内取消单套120平方米以上新建商品住房限购 。对有 60周岁 （含）以上成员的居民家庭 或生育二孩及以上的多子女家庭 ，《通知》明确可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时 核减1套 。

目前仍然有限购的城市，只剩下了四大一线城市，海南省，以及天津、杭州、西安等极少数二线城市。通稿里还有对财政政策、货币政策的最新表态，意思大概率后面还会 降准降息。

除此之外，在这之前

4月28日，关于房地产的新闻连续有两条刷遍全网：在南京买房可送户口；成都取消限购。

4月17日，浙江丽水市丽江碧湖区块“定制化”低密度住宅地块将出让，可以单个业主拿地建设、多业主联合竞买，在指定的土地单元内，建设方式可由业主“量体裁衣”，项目总面积约16亩，容积率约0.7。

就在最近， 外资机构罕见看多中国楼市，地产股大涨，豪宅成交爆发 ...看似毫无联系的事件背后，串联在一起似乎就能找到端倪。

“在别人恐惧时我贪婪，在别人贪婪时我恐惧。”这是股神巴菲特老爷子关于投资的一句名言。 其实抛开标的，底层逻辑是相通的，既看价值，也讲人性。

那么放到房地产市场来看，当下是不是可以“贪婪”的时刻呢？

第1条，瑞银罕见看多楼市 基于以下三点：

1、今年中国房地产市场的量价跌幅会收窄。

而一旦价格趋于稳定，过去三年因房价持续下跌而观望压抑的需求将回归。

2、由于新房新开工面积的降幅58%，大于按面积计算的销售降幅37%。

所以未来一段时间新房供应会出现短缺进而导致住房库存水平明显下滑。

3、中国城市化率和家庭杠杆率较低，房地产市场比日本健康，并且实施了严格的外汇管制，能够更好的管理房地产泡沫。

基于上述推断，他判断国内市场将在明年年中企稳、反弹。

第2条，网传一线城市 五一后全面解除限购。

深圳放松感觉还是有希望的。 北京、上海全面解除限购感觉不太现实，有可能会局部放松。

有人可能会说，北京、上海即使放松限购，实际又能起到多大效果呢？ 恰恰相反，北京一旦放松限购，信号和表态作用会非常的强烈。

从2010年开始，北京限购政策一直在加码，从来没有放松过。如果这次放松了，那就是14年来首次。

现在地方上扭扭捏捏的一方面原因，还是担心万一放开大涨了，秋后算账怎么办？

北京如果带头放松，地方上会减少很多顾虑。而且现在缺的不是钱，M2（广义货币）已经突破300万亿，居民的存款再以前所未有的速度增加。

现在缺的是信心，而一线城市的表态可以很大程度上弥补信心的不足。

究竟会不会放松，会以怎样的形式放松，五一后且看吧。

不过随着今天重要会议的落幕，楼市进入了“消化存量+优化增量住房”的新阶段，支持“去库存”的政策会发力，楼市新增供应量会有所控制，对市场会是实实在在的利好。

从大环境上看，货币贬值预期下， 买优质房产依然是普通中产，保值增值一个最重要手段 ，尤其是南京这种强二城市跌出来性价比之后。

刚刚我们拿到最新数据：

南京二手房周成交量，连续四周上涨，最近一周，重回2800+套巅峰。

截至4月30日，南京二手房交易量达到30942套，成功站上3万套。

数据摆在眼前：当你还在犹豫能不能买入时，正有一大波人在南京疯狂抄底。

五一期间，除了撒欢，还要抓紧捡漏。南京多家案场都有特惠活动，200万、300万、4-800万都有选择，考虑假期抄底的私聊我，专车带看，安排底价。

02.

新高！4月二手房成交逼近1万套

进入2024年，南京二手房市场成交量一路上涨，4月更是创下今年新高。

截至4月30日，南京二手房交易量达到30942套，成功突破3万套！而一季度二手房成交量为21156套。也就是说，南京4月二手房交易量已经达到9786套，破万近在咫尺。创下3月份8800套+以来新高。

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

根据我爱我家南京研究院数据显示，上周，南京全市二手房成交2833套（含高淳、溧水），环比再涨9.8%，其中主城九区成交量2645套。这也是进入4月以来连续第四周上涨，其中后三周成交量均在2000+。

数据来源：我爱我家南京研究院

周成交在2000+套，几乎接近旺季的巅峰水平。

其实从去年开始，南京的成交量，二手房就已经全面赶超了新房。2023年南京全市共成交了99353套二手房，几乎是新房成交套数的2倍。

今年一季度结束，南京新房、二手房成交悬殊量更加明显。

一季度，南京二手房卖掉21156套，而新房成交5070套+认购3072套=8142套，相差近2.5倍。甚至新房3个月销售量不及二手房3月单月的销售量。

目前南京二手房市场价格体系已完全乱套。

像河西南，之前二手房卖到五六万一平很正常，现在老星八客，还有前两年交付的鱼嘴润府等楼盘，现在只能卖4万/㎡左右。保守估计跌幅在30%左右。

江北也是跌幅很大的板块，有楼盘跌幅达到50%左右，像江核华润国际社区有房子成交价2.2万/㎡，2021年小区二手房曾卖到4.7万/㎡。

这是前期很热门的区域，这类区域的房子，降价跑量，与前期预期透支、配套迟迟兑现不了，投资客撤离有很大关系。

此外，还有一组数据值得关注。虽然成交量的一直在涨，但是成交价却持续下滑，这也导致卖方的挂牌积极性不高，二手房挂牌量出现三连降态势。

据我爱我家南京研究院数据显示，上周南京二手房新增挂牌量1331套，环比减少6.2%，这也是近三周以来挂牌量再次下滑。

来自该研究院的数据还显示，由于以价换量的情况加剧，业主挂牌积极性明显降低。3月南京全市的二手房成交均价为29512元/㎡，环比小幅下滑0.6%，同比则跌了9.5%。

结合上周挂牌趋势来看，最新挂牌均价已降至2.8万/㎡以内，价格预期也有所下调，新增挂牌量价持续回落。

2023-2024年南京二手住宅逐周新增挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

不过对于现在想买房的人来说，现在是比较好的入手机会，很多房主着急卖房，还价空间很大。当然随着南京“以旧换新”政策的出台，很多业主不愿再被中介压价或者砸盘出售，有些房子直接以“以旧换新”方式出手了。

03.

抄底！4月南京新房分化加剧

4月南京新房成交2500套左右，跟3月份比增量变化不大。

新房主要压力还是二手房市场，二手房以价换量一定程度上吃掉了新房市场的份额，这点从成交量上就能看出，一季度南京二手房成交几乎是新房的2.5倍。

这部分需求以刚需为主，买了二手之后，自然不在惦记新房。相反改善客群会把新房作为第一选择，因为无论是地段、小区品质、物业服务、保值增值还是产品舒适度体验上，新房都占据绝对优势。

这也是为什么一线城市，豪宅会被集体争抢的原因。

去年以来，头部开发商之间竞争越来越卷，很多房企为最大化迎合市场，高效获客，不得不在小区居住环境和室内设计上，持续迭代。甚至连一些主城300万左右房子都配齐会所、健身房、泳池这些设施，全景落地窗，铝板立面、架空层等，这些都是房龄老的二手房所达不到的。

当然，面对二手房价格战，一部分开发商也果断迎战。今天我了解到五一假期期间，南京很多开发商冲销售额，主城多盘拿出一部分房源做钜惠。

比如河西南、南部新城、鼓楼、新玄武、雨核-软件谷、燕子矶、江北、正方新城、江宁百家湖-东山等区域都有新房捡漏机会。

重点提及一下仁恒纯新盘——仁恒城市星瀚，今年以来江北城南中心首个摇号盘。

4月30日，项目首开折后均价2.68万/㎡，总价230万起就能买到仁恒舒适三居，96套房子吸引132组报名，开盘当天卖出1.5亿。不得不说，这也是年轻人最低门槛上车仁恒的机会。

不过有开发商打折，也有开发商逆势涨价，

金基瞻月府、秦淮金茂府，两家楼盘开盘基本都没有太多优惠，且领证价格较前期都有所上涨，成为当下南京市场的一股清流。

当然不止在南京，全国市场都有这样，未来楼市分化会是主流趋势。

这一轮楼市调整中，地方给出了十足的诚意，拿出压箱底的地块出来。

今明两年的新房大部分都是地段好，品质好，价格实惠的产品，富人对这一套是看的透透的。哪怕是行情惨淡，也完全不影响他们优先抢占核心资产。

现在这种形势啊，对于普通人而言是煎熬，对于有钱人而言则是机会。

①南京落户进一步放开，门槛更低。

近日，南京市公安局发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知（征求意见稿）》，通知显示，南京进一步放宽落户条件，在本市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。其中，合法稳定住所仅指通过购买、继承、受赠等取得合法所有权的住宅用房。

②火上央视！南京以旧换新威力显现，有盘单日狂销50套，累计登记超3千组。

昨天新政一出，燕子矶颐和四季府案场到访爆火，一堆房源已被销控。据悉，客户主要是来自城北迈皋桥、晓庄一代的地缘客。多数存量房相对老旧，目前二手市场较难出手。此次南京试点“以旧换新”，可算给这些客群实际解套。

央企新闻频道还对此进行了1分钟的解读，火出全国。据悉自公告发出之后，线上线下咨询量大增，截止4月29日，以旧换新活动累计意向登记近3000组。14家楼盘中，河西和栖霞区新房关注度比较高。

③南京楼市已经超跌，可以大胆入了！

判断依据：房贷利率降至最低，一二手房倒挂全面消失，投资客撤离(充分挤水）

河西南4x、南部新城4x、江宁核心区3X、雨核-软件谷-南站3x、鼓楼幕府创新区3X、燕子矶2x、江北2X，一些配套兑现不错的板块在这轮楼市调整过程中，被错杀，价格全面回调，甚至回落至7年前。

作为长三角强二线城市，南京基本面不差，高校众多，人均受教育程度高，科技创新遥遥领先，小米、阿里等一批大厂陆续落地，产业强市战略做大护城河。

有人问，房价还会跌吗？事实上，不管整体涨跌，有些房子一定会跌，也有房子一定会涨，这就是市场。

随着南京高端豪宅上市，新房成交均价被拉升是在所难免的。

这里想和大家说的是，无论是豪宅遭疯抢，还是上万套二手房卖不出去，都是真的，还同时发生在同一时空。

一二线城市的核心资产，在未来依旧不缺富人接盘。但大部分小地方的房子，早就已经失去投资属性，属于有价无市，有的直接就是无价无市。

如果你的嗅觉足够灵敏，其实这已经在告诉着我们一种未来的趋势了。