看房后换个中介成交，构成买房“跳单”吗？法院判了！

随着我国房地产供需市场日益变化、国家保障性政策住房的有益补充和炒房市场的迅速减温，房屋卖方的预期出售价也在随市场、随时间而发生变化。卖方通常会委托多家中介机构同时挂房出售，如果买卖双方选择了在后提供服务的中介机构成交，那么先接触、先提供房源、先带看房的中介能否以被“跳单”起诉主张权利呢？

近日，平江县人民法院审理了这样一起

中介合同纠纷案

案情介绍

2022年12月，李某委托了A中介公司出售名下一套房屋，同时还委托了多家中介公司挂房出售，中介公司负责带客户看房、初步磋商、最终价格由李某决定并告知中介公司，如能成交，买卖双方均需按约向中介公司支付中介费。

2023年5月初，A中介公司带有购房需求的凌某看了案涉房屋，当场还签订了《物业需求看房单》，其中约定：“如甲方通过其他中介与乙方介绍带看过的房屋业主成交，甲方要双倍支付乙方佣金”。之后，凌某多次找A中介公司谈价，A中介公司经询问李某后报出销售底价为79.8万元，因价格未谈拢，此事不了了之。在A中介公司带看房后，凌某又在B中介公司获悉该房源，经B中介公司于2023年6月中旬与李某沟通，最终以77.8万元的价格顺利成交、付款并过户，李某、凌某分别向B中介公司支付了中介费。A中介公司得知此事后，将李某和凌某诉至平江法院。

法院判决

法院经审理查明，本案中，A中介公司单方制作的格式合同《物业需求看房单》中约定的须付双倍佣金的条款，属于加重一方义务、限制一方权利的格式条款，A中介公司并未对该不利条款进行明确提示或解释说明，且合同仅一份由A中介公司所持有，无法证明中介公司已尽到充分提示和说明义务，因此该条款对凌某不发生效力。

本案非排它性独家委托，李某、凌某均未与A中介公司签署过“独家委托协议”，故李某、凌某均有权同时委托多家中介机构，并自由选择最终成交的中介机构，李某有权在中介机构的主持下自主决定最终成交价。李某、凌某最终成交的主要原因是在B中介公司的成交价格更低更有利，并未因为A中介公司的交易机会，且双方均已按约向B中介公司支付符合市场行情的中介费，因此，李某、凌某均不构成对A中介公司的“跳单”。

虽然A中介公司未促成合同成立，但基于A中介公司事实上为李某、凌某提供了房源挂网、带看房、价格磋商等中介服务，产生了必要的费用，在承办法官的组织调解下，李某、凌某都同意向A中介公司支付适当报酬，该案调解结案并已实际履行完毕。

法官说法

“跳单”又称“跳中介”，是在中介人向委托人提供中介服务后，委托人利用中介人提供的服务，而甩开中介私下与相对人订立合同，或者另行委托其他中介人与相对人订立合同的现象。

构成“跳单”的前提是交易成就的关键原因是委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务。在未签订“独家委托协议”的情况下，委托人有权选择多个中介人从事中介活动，并有权最终选择通过其中一个最满意、最合适的中介人与第三人订立合同，不构成对其他中介人的“跳单”。

因此，对于无论成交与否，只要提供了服务就期望获得适当报酬的中介机构，可以在协议中明确约定未促成交易时的必要中介服务费，并对该约定作出必要提示。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条

“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。

《消费者权益保护法》第九条

“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供服务的经营者，自主决定接受或者不接受任何一项服务；消费者在自主选择服务时，有权进行比较、鉴别和挑选”。

《中华人民共和国民法典》第九百六十四条

“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用”。

作者：吴秋燕

编辑：朱梓薇

初审：方坚强

复审：林雄文