年内就这一趟车 昌南朱辛庄地铁盘要开了

先给大家汇报一下我听到的消息，小道儿消息不保真，有投拓的朋友跟我说——今年昌南的供地大概率都在生命园北边那一片。那一片率先拿出来的地，是预计在下周二拍卖的生命科学园三期0056地块。

0056地块我没细算，但目测到现有地铁昌平线生命科学园站得有2公里多。如果这个消息是准的，那也就意味着昌南想在年内上车的话，新盘领域貌似也就是中海寰宇未来这个新盘了。

价格已经从去年62000元/平方米上涨到当下66000元/平方米的中海寰宇未来能买么？本人认为可以，以下来说说关于寰宇未来我的看法。

先来说得房率，之前有朋友觉得中海寰宇未来这个新盘，不像南四环的新盘，有极高的得房率。我的看法是，如果您买房本就有地域属性，这也不是一个位置。

另一方面，在昌南这个版块里，我将过往的新盘项目以及寰宇未来的得房率做了大致数据统计，得出的结论，大家都差不多。所以单从得房率这个角度去看寰宇未来，其实人家做的挺好的。

接着来说户型，如果您细心的去看，您会发现昌平南这个购房板块，其实南北通透南向三面宽的三居并不多。并且，这类三居产品时整个区域最好卖的产品。

这类产品的做法有两种，第一种是两梯四户的边户，另一种是一梯两户或者两梯两户。中海寰宇未来采取的是后者，一梯两户或者两梯两户设计。一梯两户肯定更好，毕竟得房率更高，但问题是套数少，不好买。

两梯两户的楼栋较之两梯四户的楼栋，少了南向纯南朝向的两个小户型。而两梯四户的两个纯南小户型多少要向南侧突出，行内俗称大鼻子楼。突出部分的小户型要么上午、要么下午，总之会挡边上通透房源的光。所以我个人更喜欢两梯两户的设计，采光好。中海寰宇未来的做法就是两梯两户，所以我觉得单从这类楼栋设计而言，更合理。

中海寰宇时代的113平方米三居好在几个点：

第一，餐厅客厅厨房一体通透，这是居住舒适的前提，在这里不多讲。

第二，4米的进深。这里说的是项目的三间卧室均有差不多4米的进深，这个进深能摆下双人床以及双床头柜，更实用。

第三，进门处玄关、拐过弯一直延伸到次卧的收纳空间，以及家政间的预留。这已经从方方面面考虑到了户型的使用功能。

第四，空调外机位在厨房与次卧外，对于卧室、客厅这样的生活空间无影响。

第五，双明卫设计。卫生间有窗与无窗，在二手房领域能差出5万块钱。您可以简单理解为明卫更实用，所以更值钱。

第六，简单一句话，这种户型产品在昌南的回龙观朱辛庄一带，不敢说完全没有库存，但也是几乎没有库存的局面。因为其他楼盘基本是尾盘或者售罄状态。

再给大家讲一个我反复说过，但是可能没有太多人在意的事情——占地面积。昌南这两年给的住宅地块有个特点，单块地占地面积1万平米左右，一个社区3、5栋楼。占地小的劣势很好理解，地方不大哪儿来的充沛园林景观？

在这一方面，中海寰宇未来南北两区，北区约有1.54万平米占地面积，南区大一些约2.75万平米占地面积。这在区域内的住宅土地供应中算是占地面积比较大的，说白了有出更丰富的园林景观的前提条件。

最后也来说说昌南朱辛庄。地铁朱辛庄站上车可以直达10号线换乘，也可以直接到西二旗，西二旗边上就是那些大厂的办公区，交通角度而言很好了。

朱辛庄地铁站周边本就有已经建成营业的TBD商业，以及正在建设的万达广场，现在的生活配套设施已经不错了。对于周边大厂工作的员工而言，预算600、700万买房，朱辛庄是顶配，因为上班不算远、周边配套还很成熟。

另一方面，我们可以从周边二手房小区价格入手，现在整个版块里二手房价格较为坚挺的依然还是金域华府，目前该小区房源在大中介的挂牌价格普遍还都在7万元/平米以上。这事儿我个人看法也好理解，就是有个好物业。

一个好物业是真的能让房子的保值水平更上一层楼。中海寰宇未来？那不是妥妥的中海物业，第一梯队物业，没问题的。

中海寰宇未来应该会在近期开盘，目前我们了解到的信息是，开盘选房大部分呢房源有18万的优惠，比如 115 平方米三居，相当于能优惠大约 1500 元/平方米，最低的房源单价只有5.8万/平方米，目前项目蓄客情况不错，据说会在本周日停止认筹。

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