今年开始，紧盯这家房企！

今天，我想跟大家聊一家房企：

未来三年，这家房企大概率会成为不容小觑的存在。

横扫市场，强者愈强。

众所周知，去年的市场很差。

——全国商品房销售面积下降8%，销售额下降5.2%，百城二手房价下跌3%。百强房企销售总额下降14.7%，民营房企的风险仍在蔓延。

哪怕身为一线城市的广州，去年的市场也不太好。

——新房供应量708万㎡，成交量825万㎡，新房供需均是近十年第三低，二手房成交量虽大幅上涨31%，但二手挂牌量却猛涨近50%，二手市场供需依旧严峻。

数据来源：中指数据CREIS

但偏偏在这样的市场中，诞生于广州的一家房企却增长成“一匹黑马”。

基于全国，

它实现全年全口径销售金额1425亿，增长约13.1%。2021年在全国房企的销量排名中尚在37名，去年就挺进了销量榜的TOP12（数据来源：克而瑞）。2024年，极有可能跻身TOP10。

它旗下开发的琶洲南TOD——

以166.3亿的网签金额，登顶全国楼盘销售排行榜TOP2（数据来源：中指数据CREIS）；

跻身全国千万+豪宅销售榜头部，一线城市销冠排行榜头部。

数据来源：中指数据CREIS/制图：大碗楼市

基于广州，

它就是横扫市场的存在！

1.四座年度冠军。

以642.42亿的流量金额、640.11亿的全口径金额、428.41亿的权益金额、131.18万㎡的流量面积，分别拿下广州楼市的四项销量冠军，这已是它连续三年夺冠（数据来源：中指数据CREIS）。

2.TOP5热盘占据两席。

广州楼盘成交金额和成交面积排行榜中，前两名均来自于它；成交套数排行榜中，它旗下的两大楼盘分列第二和第四。

注意看！

它拿下了成交面积和成交金额的TOP2，在成交套数排行中却仅列2/4，也说明了一个问题：

它是以更大面积和更高总价的高端盘，跑出了流量盘的气势！

数据来源：中指数据CREIS/制图：大碗楼市

3.高端产品线，一骑绝尘。

近两年，它连续迭代出“和樾系”、“樾”系两大豪宅产品线——

广州番禺和樾府，以150亿的成交拿下2022年度全国销售额TOP4； 广州海珠琶洲樾，单价10万+级的豪宅，开盘半年售罄； 北京香山樾，总价2000万+级豪宅，单月销售285套； 广州天河观樾，上周首次开盘就卖了15亿。

4.广州11区，它拿下6个区不同级别销冠。

它的琶洲南TOD、华发越秀和樾府、越秀·滨湖悦府，分别拿下各自所在区的全榜第1；越秀·白云·星汇城，拿下白云套数、面积双第1；越秀·天河·和樾府，拿下700-1500万级销冠（数据来源：中指数据CREIS）……

5.广州市场占有率超15%。

截止2023年底，它在广州楼市的市场占有率达18%。更重要的是，它的市场占有率仍在逐年递增（数据来源：克而瑞广佛区域）。

这就相当于——

广州每卖6套房，就有一位它的业主。

讲到这里，可能看到榜单图片的人已经知晓这家房企的名字：越秀地产。

我们常说，未来楼市是分化的市场。

强者愈强，在越秀地产的身上体现的淋漓尽致。

自成一派的越秀地产。

为什么越秀地产能在2023年的下行行情里横扫市场？

这得以于它跟随广州发展一路成长而来过程中，所积攒出的、与生俱来的特殊能力：

总能站在更高维度，把人、自然、建筑和城市完整融合在一起。

听起来这个能力似乎很虚，不如举些例子落个地。

呃……

为避免广告嫌疑，我所列举的案例要么是不愁卖的销冠盘，要么是已卖光的售罄盘。

一、什么叫建筑与自然的融合？

案例-越秀观樾：浸泡在湖水悠长里的玻璃盒子。

这是越秀地产在今年开年入市的新项目，它有两个最稀缺的标签：

广州主城核心天河智谷； 怀抱5.3万㎡的日月湖原生湖景。

越秀·观樾过程版效果图（具体以实际交付为准）

一线城市+主城核心区+约5万㎡湖景，

这三组词叠加在一起，意味着摆在观樾面前的核心问题只有一个：

如何将城市中心最稀缺的湖景资源放大到极致？

越秀观樾做了三个最关键的动作，实现湖景资源户数的占比超3成。

动作1：地块整体抬高。

借助地势条件，南侧抬高5米，北侧抬高10米。通过土地抬高，再加上首层5米架空层，达到“观樾的1层，相当于普通住宅的4-6层”。

如此一来，实现低层区也能部分观湖。

越秀·观樾过程版效果图（具体以实际交付为准）

动作2：纯板式一字型错落排布。

越秀观樾一改广州市场上常见的“塔楼围合式排布”，而采用纯板楼、一字型、交错式排布。

这样的排布方式，达到南北通透、提高舒适度的同时，还实现了——

湖景和景观的向内延伸。

超3成的一线沿湖单位，拥有270°转角亲湖体验； 约7成的中心园景住宅，被沉浸式的园林所包围；

东南望山，西北瞰湖，户户观景。

越秀·观樾过程版效果图（具体以实际交付为准）

动作3：大开间、转角窗、超高窗墙比。

当下广州市场仍以塔楼为主，塔楼的最大问题就是：空间封闭、通透性差。

而越秀观樾在南北通透的板式布局基础上，通过扩大南向开间、提高窗墙比，实现“不同户型尺度的全面屏”。

以建面约250㎡户型为例。

它做到约38%超高窗墙比、约15米转角阳台、270°环岛式巨幕阳台直面日月湖。

越秀·观樾约250㎡过程版户型图（具体以实际交付为准）

当以上三个动作叠加在一起，观樾一下子就与广州市场上沉闷封闭的塔楼住宅区隔为两个世界。

她更像是浸泡在自然里的玻璃盒子。

越秀·观樾过程版效果图（具体以实际交付为准）

与越秀观樾采用异曲同工的打造手法的，还有越秀·大学城·和樾府。

它的地块内，曾生长着29株百年树龄的乌榄树，这里曾是广州主城内重要的乌榄古树林。

大学城和樾府在规划设计时，是先制定树木保护方案，再进行公共配套建筑设计，给予古树最大程度的避让。

与此同时——

它的住宅采用点式布局，并最大程度疏松楼间距，让天然古树与社区空间自然渗透。

最终的呈现是什么？

喏，就是下面这张图。

大学城和樾府，就像是滋养于自然之中。

大学城·和樾府展示区实拍图

建筑与自然相融共生的手法，还出现在越秀地产的万博和樾府和江湾和樾。

前者是被1万亩的长隆旅游度假区、约10.6万㎡的自然山体、约4.6万㎡的中央公园所拥抱；后者是与9万㎡的庄头公园和1.26万㎡的景观园林相交融（据网传消息：江湾和樾的实体园林即将启封）。

以上项目的次第出现，都在向我们证明一件事——

建筑，只是自然的点缀。

江湾和樾规划图（具体以实际交付为准）

二、什么叫人、建筑与城市的融合？

案例-越秀滨江樾：小地块也能做出豪宅感。

内地楼市，有个不成文的共识：一两栋楼的小社区，很难做出豪宅。

越秀地产的滨江樾，则是其中的奇葩。

它地处广州传统豪宅区滨江西，身上挂着两个标签：城市绝对核心区、仅能盖两栋楼的超小地块。

越秀地产就在这个超小地块上，实现了“让有限的土地，衍生出无限的豪宅价值”。

它是如何做到的？

动作1：放大对城市资源绝对占有。

既然是城市核心，往往毗邻这座城市的核心资源。

滨江樾，占有的是珠江黄金水道的雍容。

于是，越秀在规划设计上，尽可能的放大了对江景资源的占有。

它将整体建筑向上抬高18-30米，直接越过步道绿化遮挡，做到了户户望江。

动作2：高定版的空间折叠。

超小地块所面临的第一个问题就是：社区空间不足，很难做出具有品质感的园林和氛围。

滨江樾，采用了一种设计手法——

它把整体建筑向上托举了18-30米的高差，做出一个4层的垂直花园；

以增加垂直空间的延伸，来补足平面空间丰满。

滨江樾，像是精通空间折叠的魔法师。

滨江·樾效果示意图（具体以实际交付为准）

动作3：融入城市封面。

前文提及，滨江樾就贴着珠江黄金主航道。

从某种意义上说，

它所在的片区，就是广州的封面。

作为城市封面上的住宅，立面设计的关键点是什么？

不是独立和跳脱，而是成为城市封面的一部分。

越秀在滨江樾上，采用了“公建化的外立面”：用大面玻璃幕墙加上白色层间铝板，宛如一叶“立在珠江潮头的船帆”。

滨江樾，给我最大的感触就是——

它没有独树一帜，而是融入城市，成为天际线的一部分。

滨江·樾效果示意图（具体以实际交付为准）

动作4：像艺术品一般的在地化定制。

豪宅产品，区隔于普通产品的最关键点是什么？

定制感！

滨江樾不仅做了定制，而且是充满在地文化印记的定制。

珠江意向的水波纹、寓意富贵的海棠花、借鉴广东百年名园“余荫山房”的花窗鸳鸯扣元素等岭南文化印记，都大量应用在室内石材拼铺、景墙灯饰设计中。

这种充满在地文化的定制感，对业主来说意味着什么？

不仅仅是奢华与质感，更是一种身份标记感。

这是我的领地，是我在这座城市奋斗的犒赏。

人、城市和建筑，

在这一刻达到完美的融合。

三、什么叫人、建筑、自然与城市的融合？

案例-琶洲南TOD：真正的未来城市。

这是一个神奇的项目。

前文提及的它，单年卖了160多亿、登顶全国千万+豪宅TOP1，这只是它的A面。

想要讲清楚琶洲南TOD，可能需要上万字。受篇幅原因，我只能简单概括。

首先，它是一个超级公园。

它利用双涌环绕的优势，对标美国曼哈顿的高线公园，引水入园、绿脉生长，做出来一个位于城市CBD内部的超稀缺公园。广州的其他项目，可能是毗邻公园，而琶洲南TOD是生于公园。

琶洲南TOD展示区实拍图

其次，它还是个办公集群，是琶洲数字总部的延伸。

琶洲南TOD，住宅仅占总建面的很少一部分。住宅之外，还有约250米的城市地标、新型科创谷、人才基地、创意办公等一系列的创新产业集群。

琶洲南TOD的落地，是琶洲数字总部南扩的磁石。

伴随它的落地，越来越多的人才、企业乃至城市资源将被吸引着向南扩张。

琶洲南TOD过程版效果图（具体以实际交付为准）

然后，它更是个超级枢纽。

下面这张图，是内部流出的琶洲南TOD二期阶段性规划图。

我们发现——

琶洲南TOD二期，围绕着中心的大型中央公园，若干条交通动线分别串联着地铁、住宅、商业、办公和学校。它们之间也不再割裂，都可以连接到公园/TOD，实现高度融合。

琶洲南TOD阶段过程设计稿（具体以实际交付为准）

住在这里的人们，

可以沉浸式的感受自然、交通、商业和人文交织的独特场域。

好吧，直白点！

人、建筑、自然和城市，完整融合在一起，

这就是一座真正意义上的未来城市，也是琶洲走向世界的超链中心。

讲到这里，越秀地产的故事也只是过半。

但相信你已经开始感受到了它的不同之处，

它不是传统意义上的住宅开发商，而是人、自然、建筑和城市的融合者。

粘合剂。

前文中，我们说越秀地产是个融合者。

在人、自然、建筑和城市融合过程中，越秀往往还会填充三种粘合剂。

粘合剂一，教育。

截止目前为止，越秀地产已为广州地区16个社区引入学校，覆盖超6万名业主。

​ 教育设施相关最新信息及情况，以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准

在硬件上，

越秀地产梳理编制了《越秀地产广州区域配套中小学规划设计导则》，旨在将学校设计标准化；

在软件上，

越秀地产引入了“华附联盟”、广大附、广外、白云广附、广州中学等知名教育资源。

软硬件的交融，让教育逐渐成为越秀地产的IP之一。

粘合剂二，社群。

整个2023年，越秀地产广州区域组织了超150场社群活动，吸引了超30000人次参与。

举个例子吧。

迎合当前火爆的露营热潮，越秀地产将3个项目原有的配套打造成露营基地，并同步建立服务于业主的露营基地社群。经过7个月运营，已成为火爆广州的露营项目。

社群的运营和营造，让越秀地产的服务不止于居住空间，而是延伸到生活与社交空间。

活动实拍图

粘合剂三，定制化服务。

2023年，伴随越秀地产“樾”系高端产品线的落地，命名为“臻越”的高端服务体系也同步落地。

这套服务体系的不同之处在于：圈层化和定制化。

一方面，它打造了一个类似星级酒店的圈层化服务场景。比如酒店式落客、Party Room、会客室、健身中心、瑜伽室等等。

另一方面，它还提供一系列的管家式定制服务。比如针对老人提供上门照料、提供宠物代遛（每季度3次免费服务）、代泊车、酒驾护送、快递上门等等。

绝大多数建筑的服务对象，都是人。

能把人和自然、城市链接起来的，恰恰就是这三种粘合剂。

越秀地产的野望。

近两年的楼市，多数房企已经躺平，越秀没躺：

精进产品的同时，拿了很多地。

2023年，越秀地产在拿地金额和新增土地货值，排名全国TOP10。

打开越秀的土储地图——

这些土地几乎都在一线和强二线城市核心区，占据各自城市最核心的资源。

或是北京海淀、或是上海普陀、或是西安高新区、或是广州天河和琶洲。

偏偏这些土地，都能让越秀地产所具备的融合能力发挥到极致——

一块块分散在各城市核心区的土地，逐渐将人、建筑、自然和城市的交通在一起，形成包含景观展示面、一定品质感和高级国际学校的居住区……

举两三个例子吧。

去年底，越秀地产拿下天河区黄云路地块。

它将于前文提到的越秀观樾一起形成环绕日月湖的连片开发。这片土地的未来，将是融合了商业、住宅、生态和公园的广州版“麓湖生态城”。

世界大观过程版规划示意图（具体以实际交付为准）

去年底，越秀地产拿下海珠琶洲西地块。

它毗邻前文提到的“琶洲樾”，同样身处琶洲CBD核心。它将于琶洲樾一起，把人、建筑和城市融为一体，共同丰满着琶洲CBD的璀璨天际线。

曾经，

我们提及万科想到的是住宅工业化、提及龙湖想到的是天街商业、提及金茂想到的是科技住宅……

未来，

当我们提及越秀地产，想到的是什么？

是以上一座座把人、自然、城市和建筑融合在一起的未来都市。

近期大碗正在广州调研，现有个重要提醒：年后的广州楼市，风向变化极大！天河、海珠和黄埔的部分板块成交量跳暖明显！

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