官方出手！广州“巨无霸”旧改项目，卖地筹钱！

海珠沥滘旧改卖地了！

近日，据路透社消息，由于合作方资金迟迟未到位，政府正考虑将沥滘20号（现九社鞋城）的融资地块，交由政府出售处理”，并计划先向沥滘御诚实业有限公司（沥滘经联社的全资子公司）支付6亿元。

沥滘旧改项目是广州中心城区最大的旧改项目，累计计划投资约300亿元，总规划建筑面积约430万方，此次卖的只是其中一个地块。

据中国房地产报消息，有知情人士表示，沥滘村要卖地的消息属实，“为了生存”。

珠光集团没钱了

事实上，从去年开始，有村民表示该项目拖欠临迁费，迟迟未发放。

据珠光集团2023年业绩报告看来，2023年总收入约20.51亿港元，比2022年减少约27.8%；毛利由2022年的约19.66亿港元减少至14.48亿港元；母公司拥有人应占年度亏损为8.71亿元。

另外，在领导留言板上也有疑似珠光集团的员工投诉公司拖欠工资问题，金额超10万元。据知情人爆料，公司2022年12月工资一分没发；2023年1月、4月、8月、9月、10月、12月工资没发；2024年3月，工资一分没发。

作为城市城市更新专家，珠光集团早在2003年，就开始涉足广州旧改。

也曾取得不少优异成绩：潭村、广铁南站、AEC汽车城等超20个旧改项目，总面积超2000万㎡，产值高达5000亿以上，都是出自珠光之手。其中荔湾广铁南站项目——珠光·御景壹号，还是广州豪宅标杆之一。

不仅如此，后续珠光还陆续参与不少旧改项目。例如东风村、镇龙村、江村、白江村等等。

但风光不再，目前珠光已经被广州多个旧改项目“踢出局”，像荔湾沙洛村、黄埔宏岗村等。

此外，项目公司广州珠光沥滘房地产发展有限公司，自2023年4月就被冻结了珠光集团所持有的八成股权，数额为4000万人民币，至今仍未解冻，财产保全执行已经超过1年。

而这还只是珠光被冻结的其中一笔，算上另外四笔，冻结数额超3亿元。

海珠最大旧改之一

沥滘村位于广州市海珠区，北邻海珠湖、南至珠江后航道，是一个拥有900多年历史的古村落。

据了解，沥滘村早在1987年就提交了拆迁改造动议，2001年被定为广州市首批进行改造的城中村，但由于面积过大，推进艰难。

图源：网络

2011年，沥滘村的城中村改造方案终于通过批复，改造范围151.42万平方米，规划建筑总面积约436.27万平方米，其中住宅面积243.4万平方米，非住宅面积192.87万平方米。

2012年2月，海珠区在香港举行新春恳谈会暨招商项目签约仪式，敲定珠光控股旗下的广东珠光集团有限公司为沥滘村改造的合作企业。2019年，沥滘村启动村集体物业的拆卸，复建房破土动工。

在行业流动性紧张、民营房企大量出险的背景下，不少民营房企主动或被动退出了广州的城中村改造项目，而沥滘村则是少数仍能推进的项目之一。2022年，该项目的首期复建房封顶，融资区的珠光海珠新城开盘销售。2023年7月，沥滘村第一批复建房摇珠分房。据公开信息，截至今年4月25日，沥滘村的25#、27#号复建地块已进入室内装修收尾阶段，预计在年中交付，其余4个复建地块也处在不同施工阶段。

值得一提的是，海珠新城，到现在也卖了两年，产品有110-131-140-230㎡三至四房，目前网签了692套。

据了解，2022年下半年正式开盘时，它最高冲上7.5万元/㎡，一时风头无两。此前从中介发布信息看来，一口价精装单位5.2万元/㎡，毛坯只要4.9万元/㎡。

这是什么概念？

打个比方，你在2022年底开盘以7.5万元/㎡入手，现在同样买一套精装修房源只需5.2万元/㎡。

两年时间不到，降了2.3万元/㎡；

一套100㎡的房子，直接蒸发了230万元；

如果现在买的是毛坯房，4字头的价格就更加炸裂了......

据最新情况，项目6、7、8栋仍然在售，户型为建面约110-230㎡三至四房。

珠光集团流动性难关

对于沥滘村的改造难度，珠光控股此前已有预期。

2023年，广州珠光城市更新集团有限公司联席总裁祁伟雄在接受媒体采访时表示，沥滘村的改造是一个挑战。一是因为改造范围内有5000多栋私宅房屋，是目前广州中心四区中改造面积最大的城中村；二是沥滘村本身历史悠久且地理位置优越，要实现高质量发展，对规划、建设、资金等综合要求非常高。

资金方面，2011年，5家银行与沥滘经济联合社、广东珠光集团有限公司举行了“沥滘村城市更新一期112亿元银团签约仪式”。今年2月份，沥滘城中村改造项目一期的复建区、融资区也都上了广州市的首批融资白名单。

但目前看来，白名单的远水救不了近火。而珠光控股的自我造血能力也已大幅下降。

截至2023年末，该公司的计息债务约138.5亿港元，其中未来1年内须偿还的借款约85亿港元，而其现金结余仅约3亿港元。在报告期内，珠光控股已经有7.83亿港元的借款逾期未偿付。报告期结束后，又有0.7亿港元的借款未能按期偿还。

该公司表示将采取多种措施缓解流动性压力，包括与放款人协商现有借款的再融资，加快物业销售，终止其他城市更新项目等。

好消息是，近日，央行、金融监管总局等重磅发声：一视同仁满足不同所有制房地产企业和房地产项目的合理融资需求。

此外，业内人士认为，截至目前，广州今年只卖出2宗宅地，沥滘村拿出的地块条件不算很好，能否被地方政府收储并成功出让还是个未知数。

对于沥滘村改造项目目前有多少资金缺口、如何筹措等问题，据中国房地产报记者联系了珠光控股，但截至发稿未获回复。

在沥滘城中村改造的一个签约中心，工作人员则表示没有听说合作企业出现资金危机，无论是珠光海珠新城、还是村民的复建房，都在正常建设。

来源：中国房地产报、拆神、向爷杂谈、乐居网等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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