上海公积金跟进差别化住房信贷政策，二套首付最低40%

2024年第一个工作日，上海楼市迎来新年第一个调控优化政策。

1月2日，上海市公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》，对住房公积金个人住房贷款政策进行调整，内容涉及第二套改善型住房的认定和第二套改善型住房的最低首付款比例。

二套房公积金贷款首付最低40%

通知指出，缴存职工家庭名下在上海市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。

第二套房最低首付款比例方面，对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%。对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。

根据此前规定，对于认定为第二套改善型住房贷款的，所购住房为普通住房的，首付款比例不低于50%；所购住房为非普通住房的，首付款比例不低于70%。

在此次上海调整住房公积金个人住房贷款政策之前，上海在2023年12月14日宣布调整上海普通住房标准，同时优化差别化住房信贷政策。

在优化差别化住房信贷政策方面，一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。

同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

释放换房改善需求

易居研究院研究总监严跃进表示，对于一些改善型住房或认购大户型的二套房来说，也可以享受公积金贷款的优惠政策，这就进一步降低了改善型住房的首付比例，更好通过公积金资金来解决换房和改善型需求。

与此同时，此次政策和此前上海商贷政策一样，针对自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区，则采取了更低的首付比例，即40%，有助于此类区域更好降低换房成本，体现了职住平衡等功能导向。

新房成交动力不足，二手房成交量持续上涨

克而瑞数据显示，2023年12月，上海新建商品住宅成交面积82万方，环比增长38%，同比降18%。从累计成交情况来看，2023年全年成交914万方，同比降10%。12月，上海二手房成交规模接近130万方，环比增长12%，在全国18个重点城市中增幅居前，且创2023年下半年以来单月新高。

根据上海中原地产数据统计，上周（12.25－12.31）上海新建商品住宅成交面积17.50万方，环比减少约5.5%；基于产品结构中10万+产品签约略有减少，成交均价再度回落到“6字头”，为62262元/㎡，环比下跌约11.2%。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示：虽然成交还维系在相对高位，但年末的翘尾似乎不是那么强烈，一方面受到假期对交易节奏的影响，另一方面，新政对市场效果到底如何还有待观察，因此不是所有的买家都会涌入市场。短期来看，一月是传统淡季，所以未来一段时间新房成交或延续震荡回落走势。

预计2024年一线城市楼市政策将持续优化调整

展望未来购房政策，严跃进认为，上海在2023年12月出台楼市新政后，此次公积金调整政策的含义很清晰，即当前购房政策还有进一步放松的空间，也有进一步放松的可能。结合同日东莞阶段性取消房贷利率下限，说明今年各地会进一步通过各类政策向市场积极释放暖意，积极支持合理购房需求，对于降低购房成本、提振市场行情等都具有积极的作用。

同策研究院研究总监宋红卫指出，上海调整公积金贷款政策，表明2024年房地产调控政策的优化调整，最大的看点仍然落在一线城市。一线城市的政策工具箱还将会出台一系列政策，公积金只是其中之一。

58安居客研究院院长张波认为，基于当前房地产市场情况，楼市破局的关键在于，需要通过政策拉动，快速实现一线城市总体复苏，并带动部分热点二线有效复苏。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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