什么？2884元/平，昆明远郊的底在哪儿？

你敢信吗？昆明有板块房价只要“2字头”。

10月，五华区西翥板块因工抵房低价集中备案，新房均价仅2884元/平，创下昆明新低。

看到这，我朋友已经蠢蠢欲动了，直接劝我抄底...

根据克而瑞数据，10月，五华区西翥板块新房均价仅2884元/平，环比降幅约42%。

虽然克而瑞明确，西翥房价10月大幅下滑，主要是工抵房源集中低价备案，以2775元/平的价格拉低了整体均价。

但工抵房能以这么低的价格备案，也着实令人惊讶。

10月五华区新房均价|图源克而瑞

这个价格，是什么概念呢？

要知道，2008年昆明太平新城 （远郊） 的恒大金碧天下开盘时，均价就达到3000元/平。

现在西翥这个工抵房价格，甚至比太平新城16年前的房价还要低，相当于“白菜价”。

|昆明楼市一线制图

抛开工抵房不说，西翥板块的房价其实整体都在下跌。

去年3月时，西翥板块成交均价还在7680元/平，同年5月，板块房价跌破“7字头”，6月又连跌至“5字头”。

到今年，西翥整体房价维持在4800元/平左右。

9月，西翥板块新房均价为4813元/平，仅比工抵房的单价贵了2000元/平左右，在昆明所有板块中处于最低值。

|昆明楼市一线制图

对于西翥，很多人可能比较陌生。

那片区房价如此低，难道是位置特别偏远，或者产品非常刚需吗？

其实不是的！

从产品来看，西翥当前在售的主要是洋房和合院类产品，如放在城市核心区，价格不会低。

西翥楼盘丨图源项目官微

从位置来看，西翥板块位处昆明西北方向，相当于西北新城的纵深地带。

这里属于五华区管辖范围，各大数据机构在统计数据时，也将西翥纳入主城区范畴。

丨昆明楼市一线制图

楼市君在高德地图上测算了下，从西北新城宜家家居出发，到达西翥板块的在售项目，距离仅约16公里，时间只要约22分钟。

即便从北市区的同德广场驾车出发，距离也有仅30公里左右，不堵车的情况下时程约32分钟。

仅从距离来说，从主城到西翥的时程，甚至没有到太平新城和机场那么远。

丨图源高德地图

远郊盘价格都在挤水分

那西翥房价为何大幅跳水？我想原因有三：

一是，片区当前仍处于开发初期，仅保利春湖小镇1盘在售。

虽然项目规划上千亩，但仍处在孤军奋战的境地，这也导致，整个西翥片区的生活配套，短时间内难以成规模。

保利春湖小镇实景丨图源项目官微

二是，虽然片区距离主城不远，但西翥对外联系的通道，基本只有一条轿子雪山旅游专线。

这条路车多路窄，沿线村庄比较多，车速不宜快，交通条件一般。

三是，市场整体购买力下降，楼盘也会根据市场变化下调价格，降价走量，尤其是远郊楼盘，表现更明显。

西翥生态环境优渥丨图源春湖小镇官微

除西翥外，昆明远郊的太平新城、嵩明职教新城等板块，最近一年来都曾卖出过超低价。

典型如太平新城，2019年前后，片区普通高层住宅价格约7000-8000元/平，部分洋房价格甚至突破万元。

但去年来，太平新城有楼盘价格大幅度跳水，单价直接降至“3字头”，总价30万元起就能购房。

海悦西山年初特价房海报丨

还有嵩明职教新城板块，曾是和太平新城齐名的“郊县卫星城”。

在2020年巅峰时期，中骏、恒大、俊发等都在此开发有千亩大盘，房价高时超过8000元/平。

不过，市场降温后，房子卖不出去，有些项目开发也陷入停顿，整个区域房价出现断崖式下跌。

现在，片区在售项目价格只要4000-6000元/平。

综合来说，楼市购买力整体减弱，各大房企卖房也是压力山大。

对于远郊板块来说，由于配套相对缺失、区域市场不成熟等原因，买房客户更少，下调价格抢客也不难理解。

嵩明职教新城丨图源嵩明融媒

有人嫌弃有人追捧
远郊盘仍有大量客群

当下，昆明远郊盘价格可以说“笋到家了”，那么到底值不值得抄底呢？

楼市君认为，事情还得分2面来看：

从当前现状来看，这些远郊区域没有更多产业、配套支撑，缺乏人口和接盘购买力，短期内很难再有大行情。

如果你在意短期的投资价值，那么建议不要碰。

昆明城航拍丨昆明楼市一线摄

不过，远郊不是没有需求，他们也有自己的定向客户，对这批人而言还是可以淘一淘捡漏的。

比如西翥板块，背靠万亩自然森林，生态环境优越，关键是现在洋房单价还不到5000元/平，完全可以当做第二居所。

得益于片区的环境优势和低价，项目今年的销量也不错。

昆明房协数据显示，今年上半年，西翥板块的保利春湖小镇就以226套的销量，在昆明住宅销售套数榜中，位居第18位。 （网签备案有延迟，仅供参考）

|图源昆明房协

另据铭腾数据，今年1-9月，保利春湖小镇的洋房，还以300套的销售套数拿下销冠。

还有太平新城和晋宁古滇板块，除低价优势外，都各有亮点。

太平新城开发10多年，区域内的教育、医疗、商业、交通等配套基本成熟，生活氛围相当于一个县城。

楼市君认识的很多朋友，就是生活在太平，工作在昆明主城，每天单边通勤时间也就30-40分钟左右。

并且，太平新城目前房价在5000-6000元/平，在这里买房性价比还是挺高的。

太平新城夜景|图源宜居太平官微

还有晋宁古滇旅游度假区，临近滇池，生态资源优渥，主打的就是旅居和康养。

所以今年上半年，太平 （属安宁区） 和古滇旅游度假区也取得了不错的成绩。

其中，销量第一的七彩云南古滇名城半年卖出434套，第二的太平吾悦海悦西山卖出411套。

古滇旅游度假区｜昆明楼市一线摄

当然了，买房还要考虑长远的事，例如是自住为主，还是未来3-5年需要置换，这些都应该纳入评估范围。

换做是你，你会选择抄底昆明远郊盘吗？

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