房地产强国？日本和美国都试过了，结局比较悲催

大家有没有发现这么个现象，自近代以来，数百年间陆续涌现出的世界级强国们，似乎还真没有哪个国家是靠着炒房地产成为全球第一大经济体的。反倒是因为房地产泡沫伤了元气的国家，大有所在。

显然，其中受伤最深的，可能就是1990年代初的日本了。

有人说，日本近三十多来年的“悲剧”，根源就是1985年与美国签订的《广场协议》。

之后，按照《广场协议》，日元开始大幅度升值，这直接导致日本赖以生存的制造业，在国际市场上的竞争优势锐减。

然而，这里可不要忘了，《广场协议》属于一个多边条约，并不单纯只针对日本，而是美日英法德5个国家之间的协议。同期的这些欧洲国家货币均出现了大幅度升值，但却并未遭遇重创。

这很大程度上是因为，英法德那些老牌经济体发展的相当成熟，而且多集中于中高端制造业。加之，它们对外还可以借助欧洲一体化消除市场壁垒、缓解内部汇率波动障碍等等。所以，上述国家即便面临着货币升值的压力，也没有最终走上房地产投机的这条“不归路”。

而此时的日本，则是另一番情形了。

其实，按咱们现在的逻辑，一个制造业大国的出口遇到了瓶颈，就应该赶紧依靠内需谋发展，即所谓的“刺激消费”。然而，日本只有1.28亿的人口规模，老龄化还挺严重，要扩大内需，总不能号召每家每户买十台电视机吧。

所以，靠国内老百姓买买去拉动经济，短期内效果并不明显，不太能体现“政绩”。

那么，在日元持续升值的背景下，当日本的制造业发展的快顶到天花板的时候，要在短期内刺激经济发展，资金很自然的就流向了投机领域。正赶上这段时期，日本城市化进程促进了住房需求的大幅度增长，再加上传统东方文化对于“买房置地”的“执念”。

于是，大量资金涌入到了日本房地产行业中，日本房价在很短的时期内，就火箭般的窜到了一个耸人听闻的状态——据估算，上世纪八十年代末，东京各个区的房子全部折算成钱的话，甚至可以买下整个美国的国土。

此情此景下，从个人到企业，有钱的拿钱，没钱的贷款，全日本都兴致勃勃的加入到了炒房大军的队伍当中。甚至一些知名制造业集团也把大量精力投入到了房地产行业——跟炒房比起来，生产具体的东西赚钱，那实在是来的太慢了。

由于房价升高的太快，造成了货币贬值速度也同步加快，物价开始不断高升，但是工资上涨的速度又远远跟不上房价、物价往上窜的速度。这样就陷入一个恶性循环——钱越放越贬值，而为了所谓的“保值”，大家又会更积极的争相将钱投资房产，进而造成市面上的流通资金变少，经济增长领域单一。

当年的日本上班族钱多的似乎花不完，每天的办公楼、饭馆门口，打车的人都直接拿着钞票叫车，拿钱都不当回事

更何况，这种房地产投机行为，看似是市场经济在自动配置资源，实际上并不产生任何财富，只是单纯通过通胀重新分配存量财富而已，时间长了，必然导致财富向少数人集中，社会贫富严重分化，进而引发各类民生问题，甚至是社会危机。

毕竟，一个有活力的经济体，需要多元化、有稳定的国际市场和内需市场，并且能把贫富差距控制在一定范围内，否则就是一个容易崩塌的经济和社会结构。

此时，日本政府终于捋清楚了，房地产的泡沫严重影响了日本的内需和制造业发展的动力和精力，这样下去未来很凶险，政府必须得出手了。

从1987年起，日本政府先是提高房地产税收，限制土地和房产的频繁交易，紧接着日本央行也连续调高利率，采取紧缩政策，并在1989年突然宣布商业银行停止向房地产贷款；

到了1990年，日本又出台了各种房地产和土地交易管政策，开始严控土地总量和房地产的信贷规模，试图来抑制暴涨的房价。

没成想，这一系列政策的效果竟然适得其反——因为资金和土地的供给量减少，更加重了供不应求局面，地价、房价不降反升，日本房地产行业依旧疯狂。

直到进入1991年，这些紧缩政策后劲开始显现，房地产的资金链断裂，支撑日本房地产的信用体系瓦解，房地产交易被限制，全国房价持续暴跌，甚至出现了大规模的“弃供”现象。

紧接着，伴随房地产泡沫被戳破，日本举国迎来的，就是一轮大规模的破产潮。

再往后，日本又陷入了“滞涨”的状态，还陷入了产业高度“同质化”的瓶颈。

此后数年，日本国内失业率也急剧上升，居民收入连续下降，消费水平持续低迷。

企业为了减轻负担，开始大量雇佣“派遣”员工，不再关心员工的福利和成长问题，仅仅把雇员当工具用。

这导致，除了那些有背景人脉的名校毕业生，普通的日本青年人实现阶级跨越的希望愈发渺茫。

剧《派遣员的品格》中，有能力有学历还有经验的女主，也不得不做劳务派遣员工十几年，每三个月一签合同

至今我们还能感受到，昭和时代房地产泡沫的兴起和崩溃带来的副作用，甚至可以说，这段“遭遇”，在某种程度上改变了日本人几代人的价值观和人生观。

此后，他们不再相信所谓的劳动致富、吃苦奋斗后就能成功的“鸡汤”，成为一代又一代缺少激情的“无欲人群”和“低欲望的一代”——他们明显丧失了物欲和成功欲，对更高的职位、更好的生活没啥努力奋斗的兴趣；

与此同时，整个日本常年盛行“宅”文化，“宅”到懒得消费甚至懒得跟人类交往，看玩偶和动漫人物比看活人顺眼得多，甚至有的都丧失了哺乳动物最基本的求偶欲望。

非常说明问题的就是，2018年日本国立社会保障与人口问题研究所的调查显示：18~34岁的女性中，单身率为50%，处女率为39%；18~34岁的男性中，处男率为36%。

实际上，戳破泡沫后，为了收拾残局，日本后也陆续搞了大量宽松救市的法子，甚至到后来，竟然都弄出来了“负利率”。但即便如此，依旧木有啥效果，社会仍然一片暮气沉沉。

这方面光政府着急还真没办法，消费市场是由人和他们的购买力决定的，还真不是你喊口号进行刺激，就能出现理想效果的。

接着，咱们再简单说说21世纪初，美国的那场次贷危机。

关于2008年美国次贷危机引发的全球金融危机和美国房地产业之间的关系，要详细解释清楚，都可以出本专著了，还是上中下三册的那种。

所以，这里咱们就尽量用形象通俗易懂的语言把它讲明白。

这个所谓的“次贷”，指的就是针对那些信用记录较差、收入较低、无法从正常渠道借贷的借款人发放的房地产抵押贷款。

虽然次贷危机爆发于2007-2008年小布什和奥巴马接手的时候。但论源头，还得追溯到克林顿当年为了“冲业绩”谋求连任，曾经出台的某些刺激经济的国家政策。

当年，克林顿总统繁荣美国的举措之一，就是从上世纪90年代开始执行的“次级贷款”政策。

接下来的很多年，美国政府的一手操办下，这个“次贷”的门槛，不断降低。

这期间，美联储还在不断下调联邦基金利率，美国进入了负实际利率时代，而负实际利率又打破了谨慎储蓄与投机风险之间的平衡，则刺激了房地产市场的投机心理。

这种情形下，到了21世纪初，美国的房地产业甚至到了你零收入，零首付就可以贷款，买房的地步。

这样的一来，长期向并不具备偿还能力的美国人过量发放次级贷款，就搞出了美国房地业的大量泡沫。

让人没想到的是，后来的几年，美联储又连续升息了，导致全体供房者的还款利率提升。

结果，很多收入并不稳定或者根本没有收入的人，就直接选择弃房断供了。

虽然美国也卖期房，但这些次贷者们的房子，大多都属于现房并且已经住了数年的；再加上极低或者零首付，贷款时间跨度大（这样月供数额就不高了），因此，他们断供弃放的损失，有时候并不是特别厉害。

悲催的是，那些次级抵押贷款机构，由于收不回贷款遭受严重损失，或者被迫申请破产保护。

更倒霉的是，许多投资基金之前也持续买入了大量由次级抵押贷款衍生出来的证券投资产品，这些领域都随之收到了重创。而那些被忽悠着买了上述“理财产品”的美国老百姓们，大多血本无归。

这就是房地产业与投资、金融领域的联动后引发的速席卷全球的金融危机。只是，跟当年日本顿悟后，悲壮的断腕求生不同，美国对这种泡沫的处理，显然要从容的多。

作为全球第一大经济体，美元又属于国际硬通货币，世界市场上的大宗商品，几乎全用美元结算。因此，通过美国的各种运作，大量的“热钱”，名正言顺的流向了国际市场，让全球人民不由自主的给这场来自于美国的危机“买单”。

这就是大家经常听闻的“美国把危机转嫁给全世界”的操作。

像2010年席卷整个中东的“阿拉伯之春”，就是在“石油—美元”体系下，美国“热钱”导致油价大跌，引发各产油国的经济动荡，造成了严重的民生问题。然后，抓住这个苗头，某些别有用心的势力借助自媒体进行造谣生事和“煽风点火”，一场场所谓的“民主运动”就被鼓动出来了。

特别是叙利亚，堪称为这个世界上最悲催的国家之一了。在俄乌冲突之前，一直被用作各方势力最大的“练兵场”。

在那段岁月里，巴沙尔领导的叙利亚政府军跟叛军打，跟教团打，跟ISIS打，跟库尔德人打，直到最后美国以色列亲自动手上阵空袭了，他也没认输，坚决不低头，最终顽强的坚持了下来，笑到了最后。

而要论叙利亚战乱的源头，正如前面说得那样，确实离不开遥远的美利坚，曾经的那一大群断供的美国人，和一堆相继垮掉的次级抵押贷款机构，以及它们衍生出的各种“理财产品”。