金隅望京云尚(特价房源)直降50万，金隅望京云尚售楼处最新发布

北京朝阳「金隅望京云尚」

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北京楼市最近异常的分裂，大部分二手房难以出手，业主不降价，买家不出手，颇有种“你不买，我不买，房价还能降两百”的预期 。但是放在土拍市场，开发商之间的竞争又是如此激烈，动不动就触顶摇号，大大小小的开发商不约而同的开始围猎北京待出让的地块。

新房方面，最近新开的三个项目，越秀天玥，丰禾嘉会，星誉beijing联手卖出46亿的惊天成绩，其中两个还是当天售罄（售罄是假，PUA

购房人营造热度才是真，吹牛果然是不上税的

）。尽管如此，也不能否认某些区域的某些楼盘的热度，比如今天的主角：奶西的金隅望京云尚。

奶西自中建宸园和望京樾的热销初始，就表现出强劲的市场热度，整个北部片区的改善客群，基本都会将奶西列为备选甚至是首选。那么奶西有什么优势能够吸引广大购房人的关注？金隅望京云尚这个楼盘又有怎么样的优劣呢？

接下来，我将从拿地情况、产品设计、户型点评、地段配套、竞品分析、未来预期、选房攻略等七个维度，给大家全面剖析一下项目的情况，力求客观，以供参考。

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拿地情况

202朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-321地块R2二类居住用地是北京2022年第四批次集中供地项目之一，最终被金隅以“32.315亿+现房销售面积35000㎡”竞得，溢价率15%，成交楼面价约为4.6万/㎡，住宅销售指导价为8.5万/㎡。地块位于朝阳奶西村，距来广营北路直线距离约300米，距京承高速直线距离约1.5公里。

2023年3月22日，项目正式公布案名为“望京云尚”，规划12栋楼，6-17层，共472户，其中一半需现房销售，产品主推建面约109㎡两居、138/162㎡三居及148/167㎡四居。销售价和楼面价之间接近4万的空间，为该项目做出高得房率以及一线品牌精装打下了坚实的基础。

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产品设计

项目整体建设用地约 3.19 万㎡，总建筑面积约 10.47 万平米，（地上建筑面积 7.09 万㎡），容积率 2.22，绿化率 30%，车位配比1:1.3。由 12 栋楼住宅，一个物业配套楼组成，面积段为 109-167 平米的两至四居，共计 472 户。

产品分布分别为 1 号楼、2 号楼、9 号楼为 148 平米四居洋房，3 号楼和 8 号楼为 109 平米两居小高层，4 号和 10 号楼为 138 平米三居小高层，5、6、7 号楼为 162平米三居和 167 平米四居的小高层，11、12 号楼为 138 平米三居洋房产品，层高 3 ~3.1 米，138/148㎡户型一梯两户，162/167㎡户型两梯两户。

建筑设计方面采用现代国际化风格，立面材质以铝板幕墙为主，通过精工细节打造出有价值感、高辨识度的立面设计效果，另外外墙部分采用三层双中空 lowe 玻璃，精致的细节处理和材质的不同搭配赋予建筑高贵气质，更贴合现代人的国际化审美。
项目精研归家动线，以多个归家节点串联活动，打造归家、休闲两条灵巧动线，每一条动线、每一个环节的精确化模块构建与人性化的细节体验，提高社区道路的动线顺畅性。

全系精装交付，虽然没有对外报价，但是大概在5000元/㎡左右，品牌包含高仪，唯宝，杜拉维特，松下，西门子，华为，汉斯格雅，博士，东芝，三菱重工，森德，霍尼韦尔，圣象，飞利浦等。

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户型点评

109㎡开创性的做了两居，客厅带转角飘窗，270°采光的设计，确实能让人眼前一亮，北向次卧仅有10㎡，对于正常居住而言，详情联系户型图售楼员电，话，确实偏小一些，因此该户型设计有点大胆，针对的人群毕竟非常的小众。本次该户型不开售，等25年年初现房销售，到时候看销售情况才能检验这条小众路线能否行得通了。

138㎡户型设计除了南向次卧略小，详情联系户型图售楼员电，话，整体而言算是相当优质，尤其是南向5米的大面宽落地窗客厅，超大的U型厨房，此面积段主卧居然带浴缸，实属一大亮点。

148㎡户型算是该项目关注度最高的户型，放到整个北京市场的新房而言，也是非常的能打，除了进门正对卫生间门以外，详情联系户型图售楼员电，话，不太能挑的出毛病。南向5米的大面宽落地窗客厅，主卧室带浴缸，近10㎡的U型厨房，整体户型设计完全兼顾实用与居住品质。

162㎡户型的设计也是和109的两居设计一样大胆小众，大三居的设计对于家庭人口多或者二孩家庭并不适用，17㎡的超大厨房，详情联系户型图售楼员电，话，比不少200㎡以上的大平层或者别墅还大，喜欢做饭的家庭，或许比较青睐。三卧三卫的设计，可以让每个卧室都变成带独立卫生间的套房设计。

167㎡户型是四居三卫的设计，四叶草户型和148㎡户型非常相似，除了一进门正对卫生间以外，其他各方面还是非常优秀。

望京云尚从本次开盘的四个户型看，明显还是4居更加抢手一些，尤其是148㎡户型，据说好楼层普通购房人根本就不用想。说明主流的市场还是偏向于功能间多一些，对于200㎡以下的产品设计，它并不是明显的纯改善需求，那就意味着对比空间上的尺度，买房人更愿意往更多的居室上倾斜。毕竟置换的成本非常高昂，能够一步到位将未来多年可能存在的需求考虑进去，一劳永逸总好过于再三折腾。

04

地段配套

望京云尚所在的奶西村，是先规划后建设的新板块，加上目前的中建宸园、望京樾，未来共计有12宗住宅用地，2个商业用地，3宗教育用地，且周边公园环伺，生态环境优越，整个板块未来将会以全新的面貌呈现。但是，这些配套并不是当下现成的，目前呈现的界面是一片荒凉，已有的是西侧的东洲家园，以及芳草地国际学校、陈经纶中学学校（奶子房校区），商业、医疗、地铁基本没有，这些配套基本都是依附于3公里以外的望京。

提到奶西，必然会提到望京，说它是望京的外溢，也能辐射亚奥、北苑区域，这一点也是没错，但是要说对比望京、北苑、亚奥有价格倒挂，这就明显有点扯了。8.5的指导价，除了产品新和户型好，周边配套和其他三个区域完全没有任何可比性，不考虑地段和配套强行对比价格，无异于耍流氓，毕竟，奶西要想起来，保守还得5-8年时间。

05

竞品分析

新房方面，奶西的风头要力压崔各庄一头，自从望京云尚售楼处开放后，崔各庄三兄弟明显感受到了压力。同属于崔各庄板块，南崔的华润和光悦府、招商龙樾合玺、绿城晓风印月三兄弟深陷去化难的深坑，房价方面也做出了一定的让步，精装标准也进行了提升，甚至还赠送车位。论规划，论配套，肯定是望京云尚优于崔各庄三兄弟；论产品本身，很多人都说云尚没有配建，产品更纯粹，这点我也比较认可。

但是产品纯粹并不代表它更优质，崔各庄三兄弟配建的是人才公寓，入住是有一定的标准，至少强于公租房和安置保障房。论开发商品牌，那么金隅一定是排在最后的，以金隅的品牌和物业，说实话，我还是挺担心的，毕竟金隅之前做的都是老公房、安置房、限竞房，单价超过8万的项目金隅还没有涉足过，关于交付情况以及后期的物业服务水平，持保守看法。

二手房方面，总价900-1500万之间，15年房龄的次新，可以选择的房源非常少，新北苑的房源10年左右的房龄，都是在9.5万上下，如中国铁建国际城、花语城、华贸城、世华泊郡等。望京小20年房龄的上京新航线，都得10-12万的价格，户型还不咋样，更别提东湖湾、保利中央公园之类的次新改善楼盘。因此考虑到居住的舒适度，首付比例，购房成本，云尚要优于绝大多数的二手房。但是如果在意居住的配套和便捷性，那望京云尚就不是首选了。

北苑部分二手房分布图

望京部分二手房分布图

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未来预期

尽管奶西目前目之所及皆荒凉，但是架不住它的规划好呀，白纸好作画，整体的规划建立在一片完整的空白土地上，兑现也只是时间的关系。奶西的规划除了没有地铁和大型商业以及医院以外，周边的生态环境本身就很优秀，规划中的学校，应该也是某名校分校，毕竟未来周边还有9块待拍地块呢。

按照朝阳土拍的打法，新房供应较多的地方，基本都配有名校分校，比如东坝的北京中学、王四营的十一学校、十八里店的人大附。所以未来崔各庄板块应该也会引进不错的学校，奶西也是同理。现在奶西主要还是承接像望京、北苑、亚奥的外溢，但是论地段和配套成熟度，即便奶西8年后起来了，奶西的上限应该还是被锁定在新北苑之下，或许可以凭借产品的优势，在房价方面和新北苑平起平坐，要想超越，估计不太现实，毕竟望京云尚并不是奶西的头部产品。

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选房攻略

简单汇总一下本次开盘产品的价格和套数情况：

138三居两卫洋房，得房率约83.35%，单价82277元，总价1150左右（11.12号楼54套）

148四居两卫，得房率约84.77%，单价865579元，总价1300左右（9号楼40套）

162三居三卫，得房率约81.77%，单价83617元，总价1350左右（5.7号楼中间户62套）

167四居三卫，得房率约81.77%，单价86178元，总价1450左右（5.7号楼边户62套）

如果对于四居是硬性需求，那么买不到148㎡户型的客群，就不得不提高预算，入手167㎡户型，毕竟162㎡的三居户型，基本没法改成四居，偌大的厨房，轻易能容纳5个人同时操作，就算是爱做饭的家庭，也是略显浪费。

162㎡户型的超大厨房

最后给大家简短点评一下：奶西未来的城市界面值得期待，只是需要周期，保守5-8年；望京云尚的产品设计，整体而言，处于行业中上水准，交付标准也比较高，设计师审美在线（除了地砖颜色偏暗），至于未来交付，持保留意见，不过该项目有一半的现房销售，在一定程度上能够约束开发商保质保量交付；至于金隅的物业，不抱有太多期待；如果是从纯投资的角度考虑，或许持有的周期较长，且不具备大幅度跑赢大盘的因素，买望京云尚，更多的还是回归居住为主吧。

北京朝阳「金隅望京云尚」

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