总公司向分公司过户土地、房产的税务问题（上） - 增值税及附加

总公司向分公司过户土地、房产的税务问题（上）-增值税及附加

同行咨询一个问题：总公司向分公司过户土地，需要交什么税？觉得这还是一个比较有意思的问题，遂写下此文。

两个独立的公司之间买卖土地、房产，出卖方涉及增值税、城建税等附加税、企业所得税、土地增值税、印花税，买受方涉及契税和印花税。总分公司之间过户土地、房产的话，上述税种是否都需要缴纳呢？我们就按税种来逐一分析。

一、增值税

（一）总公司与分公司为两个不同的增值税纳税单位

在增值税层面，分公司是可以作为一个独立的纳税单位进行纳税的，分公司可以登记为一般纳税人，也可以登记为小规模纳税人。也就是说，总公司与分公司，是两个独立的增值税纳税单位。

分公司与总公司在同一县（市）的，可以独立核算，也可以与总公司汇总缴纳增值税。分公司与总公司不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；但分公司与总公司在同一省范围内的，经省级财政厅（局）、税务局审批同意，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税；分公司与总公司不在同一省的，经财政部务和国家税务总局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

对不在同一县（市）的总分公司，汇总核算的要求是比较高的，且仅适用于航空运输企业、邮政企业、铁路运输企业。因此，对大部分的不在同一县（市）的总分公司来说，都是要分别作为增值税纳税单位并分别缴纳增值税的。

这样的制度安排其实主要是为了平衡不同地方政府之间的税收利益，因为如果总公司和分公司之间不视同销售而只在最终销售时才征税的话，会导致税收在不同地区转移，使得货物移出地政府无法分享增值税收入，而货物移入销售地政府会多得税收。同时增值税为链条税，在两方都是一般纳税人的情况下，一方产生销项，另一方产生进项，总体上不会增加纳税人的税负。

（二）视同销售

营改增后，销售不动产也属于增值税的征税范围了。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》[财税(2016)36号]之《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十四条的规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产的，属于视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

如前所述，总公司与分公司为两个不同的增值税纳税单位，所以，相对于总公司，分公司就是其他单位，总公司向分公司无偿转让不动产，如果不是用于公益事业或者以社会公众为对象的，需要视同销售。

需要注意的是，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）第四条规定：“（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售（相关机构设在同一县（市）的除外）视同销售货物。”对于汇总核算的总分机构，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，总分公司不在同一县市的，视同销售，在同一县（市）的，不视同销售。

这里三个要点：

一是汇总核算，不汇总核算的，为两个单位，属于销售，不用视同；

二是移送用于销售。这是对货物的规定，在不动产的规定中，没有用于销售的要求。这里吐嘈一下，增值税为价外税，最终税务负担由终端用户承担，也可以理解为，税务机关实际是从终端用户那里收取的增值税，流通中间环节的纳税人只是代税务机关从下游合作方处收取了增值税然后交给税务机关，该中间环节的纳税人实际并没有增值税税负。所以，对中间环节的纳税人来说，增值税征与不征没有实质性的不同，征也是征的他收别人的钱。关于分支机构接收货物“用于销售”才视同销售的限制，实际上是把分支机构作为了中间人，即使征收了增值税，分支机构也不实际产生增值税税负，并没有加重分支机构的税务负担。如果分支机构收取货物是自用而不是“用于销售”，这时不用视同销售，移转无需缴纳增值税，我猜这是基于总分公司是一体的考虑，财产并没有实质性的转移。比如总公司购买的机器设备，交给外地的分公司使用，总公司在购进设备时已经承担增值税了，在同一主体内部（总分公司之间）移转，如果还视同销售的话，意味着分公司要再承担一次增值税（虽然总公司产生销项，但销项来源于分公司承担的进项），属于重复征税。所以我认为，“用于销售”的限制条件是比较合理的，而服务、无形资产、不动产视同销售中取消了“用于销售”的限制，是不科学的。

三是同一县（市）的除外规定，不动产视同销售中并没有同一县（市）的除外规定。也就意味着，总公司与分公司在同一县（市）的，总公司向分公司转让不动产，仍然要视同销售。但同一县（市）的总分公司之间，可能会存在汇总核算统一纳税的情形，汇总核算统一纳税的话，就意味着总分公司之间作为一个纳税单位，这样的话，不动产没有在不同单位间移转，也就没有了视同销售的必要。所以，总公司与分公司在同一县（市）的，总公司向分公司转让不动产视同销售的情形，应仅限于总公司与分公司分别核算的情形。

我们将总分公司间的不动产转让分为两种情形：

1、总分公司位于同一县（市），且总公司与分公司汇总核算，总公司向分公司无偿转让不动产，属同一纳税单位内的流转，无需视同销售。

2、其他情形，包括总分公司不在同一县（市）以及总分公司位于同一县（市）但分别核算的，需要视同销售。

（三）增值税分析

总分公司位于同一县（市）且总公司与分公司汇总核算的，属同一纳税单位内部流转，不产生增值税纳税义务，不需要交增值税。

总公司向分公司无偿过户土地、房产等不动产，除总分公司位于同一县（市）且总公司与分公司汇总核算这一情形外，需要视同销售，产生增值税纳税义务，需要交增值税。

但这里又区分几种情形：

1、总公司、分公司均为增值税一般纳税人，总公司产生销项税额，分公司产生进项税额，进销相抵，总体上未产生增值税税负。

2、总公司、分公司均为小规模纳税人，总公司产生应纳增值税额，分公司不能抵扣进项，总体上产生增值税税负。

3、总公司为一般纳税人，分公司为小规模纳税人，总公司产生销项税额，分公司不能抵扣进项，总体上产生增值税税负。

4、总公司为小规模纳税人，分公司为一般纳税人，总公司可开专票，分公司可以抵扣，总体上不产生增值税税负。

（四）税收优惠

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》[财税(2016)36号]之《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不属于征收增值税的范围。

在需要缴纳增值税并且实际产生增值税税负的情况下，可考虑利用上述税收优惠政策。

二、城建税等附加税

附加税包括城建税、教育费附加及地方教育费附加，附加税也称税上税，是增值税及消费税的税上税，计税基数是增值税与消费税的合计应纳税额。不动产转让时，不涉及消费税，只涉及增值税。如果转让方产生了增值税纳税义务，就会同时产生附加税纳税义务；反之，如果没有增值税纳税义务，就不会产生附加税纳税义务。

其他税种，我们下篇文章再接着分析，欢迎关注！

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刘旭旭律师、注册会计师、税务师

2023年3月10日

刘旭旭，律师、注册会计师、税务师，中共党员，毕业于中国政法大学，专注于商事诉讼仲裁、税务筹划、税务争议解决、投融资等商事法律服务，致力于为公司提供全方位的综合性法律服务。