田丰乐：小区配套幼儿园应当缴纳物业服务费吗？

【案例索引】

案号：(2021)闽02民终479号

案件名称：上诉人厦门华菲物业管理有限公司(以下简称“华菲物业公司”)与上诉人厦门市海沧区彼岸嘉裕幼儿园(以下简称“彼岸嘉裕幼儿园”)、被上诉人李*、厦门启鹭房地产开发有限公司(以下简称“启鹭房地产公司”)物业服务合同纠纷案

案例来源：北大法宝

【基本案情】

东屿海滨花园住宅小区配套幼儿园(址于海沧区××东一里××号)，在东屿海滨花园住宅小区红线图范围内，产权登记面积为3124.46㎡，独立成栋，房屋性质为商品房，用途为幼儿园。启鹭房地产公司系东屿海滨花园住宅小区的开发商，2019年1月18日前系东屿海滨花园住宅小区配套幼儿园的所有权人。2019年1月18日，东屿海滨花园住宅小区配套幼儿园所有权人为案外人吴**和刘**。

2008年6月23日，启鹭房地产公司(甲方)与华菲物业公司(乙方)签订《前期物业合同》，约定由华菲物业公司为东屿海滨花园提供前期物业管理服务。第一条“物业基本情况”载明：小区内住宅、商场、一层店面、幼儿园、地下、其他的面积，其中幼儿园面积为3053㎡；管理期限：自签订之日起至业主委员会成立之日止；第六条载明了“物业服务费用”载明：收费标准为住宅1.5元/㎡/月、一层店面1.5元/㎡/月、商场2元/㎡/月、地下车位80元/位/月，公共维修金为住宅0.3元/㎡/月、一层店面0.2元/㎡/月、商场0.5元/㎡/月、地下车位5元/位/月，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的前5天履行交纳义务；……

2008年11月30日，李*作为承租人代表，代表湖里嘉裕幼儿园向启鹭房地产公司承租东屿海滨花园小区内幼儿园，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限：2009年1月1日至2019年1月1日；第五条载明“承租人负责支付租赁房屋的物业管理费等与使用该房屋有关的所有费用”。

彼岸嘉裕幼儿园系东屿海滨花园住宅小区配套幼儿园的实际使用人，成立于2010年11月2日，为海沧区教育局主管的民办非企业单位，李*系该幼儿园法定代表人。

厦门市海沧区发展和改革局于2009年8月24日发出厦海发价【2009】20号文件，载明“华菲物业公司按物业服务合同执行物业服务费，即1.6㎡/月、房屋公共维修金按0.2元/㎡/月收取。”

2017年10月31日，厦门市海沧区东屿海滨花园第一届业主委员会(甲方)(以下简称“东屿花园业委会”)与华菲物业公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定由华菲物业公司对东屿海滨花园提供物业管理服务。第一条载明：物业项目包含高层住宅、别墅、商业、配套公建、地下室及其他、绿化等面积，其中配套公建面积为3053㎡；物业服务期限：2017年11月1日至2022年10月31日止；物业服务内容：负责共用部位、共用设施、公共区域、公共园林景观、公共秩序的维修、维护和管理，代收代缴垃圾处理费、提供特约有偿服务等；第七条“物业服务费”载明收费标准为：“多层住宅：X元㎡/月；高层住宅1.5元/㎡/月；别墅1.5元㎡/月；配套公建：X元㎡/月；办公楼：X元㎡/月；商业物业1.5元/㎡/月”；公共维修金标准：高层住宅0.2元/㎡/月、商业物业0.2元/㎡/月；相关费用按月、季或半年收取；……

2019年7月29日，福建九信律师事务所依华菲物业公司委托，向彼岸嘉裕幼儿园发出律师函【编号：(2019)九民非诉(函)字第7029-10】，催促彼岸嘉裕幼儿园支付拖欠的2009年1月至2019年7月彼岸物业管理费共计3954743.21元，履行期限为收到函件的15日内。彼岸嘉裕幼儿园确认于2019年8月6日收到该律师函。

【主要争议焦点】

华菲物业公司能否依据案涉合同收取物业服务费？

【裁判摘要】

一审法院：

1、……华菲物业公司在签订《前期物业合同》后，为东屿海滨花园小区提供了物业服务。《前期物业合同》未超过诉讼时效范围的是2016年8月6日至2017年10月31日期间的物业服务费，被告辩称彼岸嘉裕幼儿园属于民办普惠性幼儿园，依法享受免交物业服务费的鼓励优待政策，并提交垃圾清运费等缴费凭证的复印件作为证据，但并未提交无需缴纳物业服务费的证明，故一审法院对此不予采信。根据现有证据和本案的具体情况，一审法院酌定彼岸嘉裕幼儿园按每月1元/㎡的标准支付物业服务费。经核算，彼岸嘉裕幼儿园尚欠2016年8月6日至2017年10月31日期间的物业服务费47075.2元(3124.46㎡×452天÷30天×1元/㎡/月)。彼岸嘉裕幼儿园并非无故拖欠物业服务费，华菲物业公司主张按月利率3.62‰的标准支付违约金，不予支持。

2、华菲物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》约定“配套公建面积为3053㎡”、“配套公建：X元㎡/月”的内容。……三被告就上述合同条款的解释，即双方约定幼儿园为配套公建，在收费标准部分约定“配套公建：X元㎡/月”则是明确幼儿园作为配套公建不须缴纳物业服务费，较符合合同解释的规定。因此，一审法院采纳三被告对诉争条款的抗辩意见，即《物业服务合同》的条款应解释为双方约定幼儿园是小区配套公建不须缴纳物业服务费。华菲物业公司据《物业服务合同》主张自2017年11月1日至2020年6月30日的物业服务费缺乏合同依据，依法不予支持。

二审法院：

本院认为，2008年6月23日，启鹭房地产公司与华菲物业公司签订《前期物业合同》……2017年10月31日，厦门市海沧区东屿海滨花园第一届业主委员会与华菲物业公司签订《东屿海滨花园物业服务合同》……从上述两份的物业合同相关条款对物业服务范围及物业收费标准的约定可见，案涉合同均未就彼岸嘉裕幼儿园的物业费收费标准进行约定。结合启鹭房地产公司提交的《关于东屿海滨花园方案设计的批复》、东屿海滨花园5某-7某楼建设工程规划许可证，以及案件当事人就上述合同条款的解释，《物业服务合同》的条款应解释为双方约定幼儿园是小区配套公建不须缴纳物业服务费。且从案件的相关证据可以证明，案涉房产被分隔在案涉小区之外，形成了一个独立、封闭式的物业，华菲物业公司未能举证证明其为彼岸嘉裕幼儿园提供了相应的物业服务。故案涉物业合同对彼岸嘉裕幼儿园不具有约束力，华菲物业公司据此要求彼岸嘉裕幼儿园向其支付物业服务费缺乏合同和法律依据，本院对其上诉主张不予采纳。彼岸嘉裕幼儿园的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分错误，酌定彼岸嘉裕幼儿园按每月1元/㎡的标准支付物业服务费缺乏合同依据，本院应予纠正。

【案例评析】

笔者曾多次接到一些小区配套幼儿园和普惠性民办幼儿园关于是否应当缴纳物业服务费的咨询，本案例的裁判结论对这样的问题给出了很好的答案，笔者在研读本案例之后认为，本案例非常值得分享和评析。

本案中，一审法院以彼岸嘉裕幼儿园未提交无需缴纳物业服务费的证明为由，认定彼岸嘉裕幼儿园应当按照《前期物业合同》缴纳2016年8月6日至2017年10月31日期间的物业服务费。在此认定过程中，一审法院未对华菲物业公司没有实际向彼岸嘉裕幼儿园提供物业服务做出评价和认定。但二审法院的裁判结果撤销了一审法院的判决书，驳回了华菲物业公司要求彼岸嘉裕幼儿园缴纳物业服务费的诉求。二审法院的此项认定主要理由有二：理由一，无论是《前期物业合同》还是《物业服务合同》均未约定作为小区配套幼儿园的彼岸嘉裕幼儿园缴纳物业服务费的标准；理由二，彼岸嘉裕幼儿园是一个独立、封闭式的物业，华菲物业公司未能举证证明其为彼岸嘉裕幼儿园提供了相应的物业服务。故此，华菲物业公司要求彼岸嘉裕幼儿园向其支付物业服务费缺乏合同和法律依据，自然不应当得到支持，彼岸嘉裕幼儿园也就不需要向华菲物业公司缴纳物业服务费。二审法院的此项认定结论，一直是笔者关于小区配套幼儿园是否应当缴纳物业服务费的倾向性观点，应该说，该二审判决对保障小区配套幼儿园权益起到了很好的引导作用。

基于本案例二审法院的认定结论，笔者就小区配套幼儿园是否应当缴纳物业服务费进一步分析如下：

01

按照《民法典》第九百三十七条及第九百四十二条的相关规定，物业服务人应当为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,基于此物业服务，业主应支付物业费。这也就意味着，有了提供物业服务的前提，才会有支付物业费的结果，如果物业服务人并未提供相应的物业服务，就没有权利要求业主支付相应服务费用。

结合具体实践中小区配套幼儿园的实际情况可知，小区配套幼儿园的建设规划决定了幼儿园为独立、封闭式管理的场所，且基于幼儿园作为办学场所的特殊性，有相当大比例的小区配套幼儿园的卫生保洁、园林绿化、维修维护、管理、保安等物业管理事项都是由园所自聘人员或外聘专业服务机构完成，幼儿园所在小区的物业服务公司并未向园所提供上述物业服务。那么，按照《民法典》第九百三十七条及第九百四十二条的相关规定，物业服务人未向所在小区的配套幼儿园提供物业服务，自然无权要求其缴纳物业服务费。

02

按照2018年12月1日起实施的《城市居住区规划设计标准》 GB50180-2018的相关规定，社区的托幼服务属于五分钟生活圈内应当配套建设的生活服务设施的范围。并且按照《中共中央 国务院关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》（2018年11月7日）的规定，小区配套幼儿园应由当地政府统筹安排，办成公办园或委托办成普惠性民办园。因此，小区配套幼儿园作为社区配套建设的公共服务设施，且基于只能办成公办园或普惠性民办园的现实情况，适当减免其物业服务费用以减轻其运营和资金压力，也完全符合国家对小区配套幼儿园办成公益普惠教育机构的政策导向。

截止目前，已有《山东省学前教育条例》（2020年1月1日施行）对小区配套幼儿园的物业服务费缴纳问题做出了明确规定，该文件第六十二条第三款规定：“城镇居住区配套幼儿园免缴物业服务费。”除此之外，还未见其他省市地区对小区配套幼儿园减免物业服务费的问题做出明确规定。笔者对山东省的做法表示赞同的同时，也期待更多省市地区能对小区配套幼儿园物业费的减免问题做出具体规定，一方面可以切实解决现实情况中的此类纷争问题，另一方面也可以进一步落实对小区配套幼儿园作为普惠性幼儿园的支持和鼓励政策。

【法条链接】

第九百三十七条第一款【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。

第九百四十二条【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第九百四十四条第三款【业主支付物业费义务】

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

文源 | 丰乐法苑（2023-02-07）

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