上海房贷利率按兵不动，有银行1周可闪电放款，提前还贷额度却“告急”

11月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均维持前值不变，至此LPR连续三个月保持不动。

图源央行官网

央行、银保监会接连救市，多城房贷下调

目前，上海首套房贷执行利率为4.65%，LPR(4.3%)基准利率+上浮35bp；二套房贷执行利率为5.35%，LPR(4.3%)基准利率+上浮105bp=5.35%。

下半年以来，央行频频发布救市政策。首先是9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。

通知提出2022年底前，符合条件地区的首套房贷利率将继续下行，并将突破当前主流房贷利率（首套房贷利率4.1%）水平下限。不过，二套房贷利率仍未有所松动，继续维持当前的规定。

据贝壳研究院统计，截止到11月18日，其监测范围内已有18城首套房贷的主流利率降至3字头，其中泉州和温州首套房贷的主流利率已下调至3.8%，降幅达0.3%。二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

相比二、三线城市房贷利率出现较大波动，一线城市的房贷利率依然处于较高水平，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。目前首套房贷利率最高的城市是北京的4.85%，而上海以4.65%紧随其后。二套利率方面，上海和北京都是5.35%，并列全国二套房贷利率最高的城市。

最新一线城市房贷利率

就在不久前的11月11日，人民银行、银保监会又发布了“金融十六条”，堪称史诗级房地产救市。

有业内人士分析称，“金融16条”的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。

银行最快一周完成放款，提前还贷或要到明年

从今年6月起，上海各家银行的贷款额度充足，房贷审批和放款周期都明显提速。最近，笔者再次询问了沪上部分银行并了解到，目前主流银行的审核+放款周期在3-4周左右。工商银行一名工作人员表示，审批时间预计2-3周，最快1周内可以放款。

招商银行田林支行的一位信贷部经理向网易房产透露，以二手房贷款为例，目前该行审核时间为5天，上家和下家在交易中心办理完产证后隔天即可放款，也就说一切顺利最快只要1周即可完成审批+放款，当然实际操作过程中放款周期还要取决于买卖双方。

银行贷款额度充足，放款周期也很快，不过近日有很多购房者反映银行提前还贷额度告急，有网友表示去银行办事，提前还贷窗口一度排起了长队。另有知情人士透露，部分银行申请提前还贷需要“抢号”，还有银行称要明年1月后去线下网点还。尽管今年LPR一年三降、房贷利率大幅下调，但依然有很多购房者选择提前还贷，背后的原因也引发思考。

上海农商银行一位信贷部经理向网易房产表示，目前提前还贷的额度确实比较紧张，银行资金过剩是一大因素。贷款人若要申请提前还贷需要排期，或要等待数月，不过其并未透露具体时长。

而招商银行的相关工作人员则称，年底将至，各家银行都有还贷指标或导致额度吃紧，目前上海的招商办理提前还房贷需要1个月的申请时长，不过该行申请提前还贷无需“抢号”的操作，该工作人员还透露，诸如建设银行等大型国有银行在申请提前还贷时或存在“抢额度”的情况。

人民银行数据显示，截至2022年9月，全国住户部门存款总规模达到115.7万亿元，创历史新高，而2022年10月份的数据同比去年10月再次大增15.32万亿元，同比增幅达到了15.3%。

11月15日国家统计局发布的相关数据显示，2022年1-10月份，个人房地产按揭贷款20150亿元，同比下降24.5%，由此可见贷款买房的人正在大幅减少。

图源国家统计局

对于银行而言存款太多，而买房人还要提前还贷实在有点不好受。而作为买房人，提前还贷也受到了多因素影响，尤其是11月债市调整，大量银行理财产品的收益出现连续亏损状况，钱放在银行的收益比房贷的利率还要低，手上有一部分周转资金的业主，为了降低自身损失就会赎回资金，并选择提前还房贷。

融360数字科技研究院李万赋曾表示，提前还贷是部分客户对自己负债的重新规划安排，但并非适合所有贷款人。

首先，要系统梳理下自己的资产情况，目前闲置资金充裕且没有更好的理财渠道；其次，了解自己房贷银行的还款政策，比如是否有违约金，是否可分批次偿还，是否有提前还款的选择方案等，综合考虑后择优选择。

另外，现在很多购房者多为组合贷，建议优先偿还商业贷款部分。有些用户贷款剩余年限较短，且当初选了等额本息的还款方式，若早些年已经还掉了大部分的利息，剩余年限的贷款额多为本金，提前还贷的意义就不大。

值得一提的是，购房者想通过部分提前还贷来减少压力，当前提前还贷有2种选择，一种是剩余的贷款月供不变，将还款期限缩短；另一种是剩余的贷款期限不变，将还款月供减少。从节省利息角度来看，前者缩短贷款期限比降低月供更划算，买房人可以结合自身情况酌情选择。