【旧征律评】-第12期：中国公民加入外国国籍或移居境外后是否继续享有公房承租权？

问题

中国公民加入外国国籍或移居境外后是否继续享有公房承租权？有无签订房屋征收补偿协议的主体资格？

观点一：中国公民加入外国国籍或移居境外后已经不具有本市户口，无资格作为公房承租人，亦不享有签约主体资格，不应再取得具有福利性质的公房的相应征收补偿利益。

持该观点者认为，根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第(二)项之规定，房屋租赁期间公有居住房屋承租人死亡的，有本市常住户口的共同居住人可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。根据该条款的规定可以解读出，有本市常住户口是履行公房租赁合同的必要条件，如共同居住人及法定继承人没有本市常住户口，则不可以继续履行租赁合同。外国人以及境外中国公民均因为其无本市常住户口故不具有继续履行公房租赁合同的权利，而在无公房承租权的情况下，当然不具备房屋征收补偿协议的签约主体资格。

观点二：现行法律法规未规定加入外国国籍或者迁居境外就丧失公房承租权，故不宜排除中国公民加入外国国籍或移居境外后的签约主体资格。

针对前述争议问题，会议倾向性意见为观点二，具体理由如下：

其一，现行法律法规并未否定外国人及境外中国公民的公房承租权。首先，1990年施行的《上海市城镇公有房屋管理条例》(现已失效)虽然曾有过公房承租人全家迁离本市或者迁居国(境)外，公房管理部门可以解除租赁关系的规定，但因1998年福利分房制度终止，依据随后施行的《上海市房屋租赁条例》(1999年施行，2010年修订)第四十三条，终止租赁关系的几种情形中没有公房承租人迁离本市或者迁居国(境)外应当终止租赁关系的规定。其次，《上海市房屋租赁条例》第七条规定，房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织。该规定也未排除外国人及境外中国公民的承租权。再次，《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见(二)》规定，承租人全家户口迁离本市、全家出国(境)定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。即房屋管理部门也应对户口迁出本市乃至出国定居者提出的继续履行租赁合同的要求予以认可。以上法规和规范性文件均未否定外国人和迁居国外的中国公民的公房租赁权。

其二，公房承租人享有的公房承租权具有准物权性。公房的福利性只是其来源，公房发展至今已经和最初具有人身属性的福利分房有了较大区别，公房本身具有的支配性、可转让性等特征使其性质上更接近于物权。且依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》相关规定，被征收房屋评估价格的80%归公房承租人，20%归属公房所有人，即当前征收补偿的大部分利益也给予公房承租人。由于公房具有准物权性质，更加不宜在征收过程中以承租人丧失承租权为由剥夺其签约权及被安置权。

综上，对迁居国(境)外的公房承租人，无论其是否加入外国国籍，都应依据《上海市房屋租赁条例》保障其公房承租权。且房屋征收决定一经作出，房屋征收成既定事实，公房承租人对被征收房屋享有的承租权已经可以确定转化为征收补偿利益，如果此时征收部门以公房承租人系外国人、不具备公房承租人资格为由欲收回公房，则剥夺了公房承租人获取应得的征收补偿利益的权利。