政策利空之下，苏州的学区房还能不能买？

　　在中国，教育、住房和医疗这三件事容易让人感到焦虑和压力，而将教育和住房关联起来的“学区房”，更是牵动万千家长的心。

　　古有孟母三迁、择邻而居，今有众多家长不惜重金购置学区房。

　　
望子成龙拼起跑线，学区房在中国的大多数城市都备受追捧。

　　当某个区域新增重量级的优质教育资源时，欢欣鼓舞的都是家长们。而坐落在名校周边的楼盘也会因为高端的教育资源，更受到市场的关注和购房者的认可。

　　优质学区房作为名校的通行证，成为支撑板块房价的重要因素。

　　尽管新房的施教区没有明确划定，但是周边有名校资源的新楼盘往往更加“得意”，去化表现也比没有名校加持的楼盘要好。

　　拥有名校学区的二手房成交量价在市场低迷期受市场周期影响较小，仍旧能保持较为坚挺的量价。

　　
我们以近一年苏州的新房市面上享受名校资源利好的楼盘为例：

　　靠近南师大苏州实验学校的铂悦春和万象，靠近市实小的东原印长江，靠近科技城实验小学的大悦澜庭……这些苏州楼市的红盘皆有一个共同亮点那就是靠近名校，进而受到购房者的青睐，在下半年苏州楼市持续低迷的大环境下，这些楼盘仍旧走出了独立行情，其中重要一点就是优质教育资源的赋能。

　　我们不能否认的是，在过去的2021年，房地产和教育这两个行业遇到了巨大的冲击。

　　其实在2021年，我们从全国各地教育制度的变革就能够看到教育公平化正在一步步推进。

　　比如：教师轮岗，跨校、跨学区流动；再比如，双减政策，校外学科类教育培训行业被重锤。

　　就在2月8日，教育部官网发布2022年工作要点，其中明确指出，深入推进“双减”，2022年要全面落实免试就近入学全覆盖和“公民同招”，指导各地完善学校划片政策。

　　这份文件再次传达了教育公平化的信号，这意味着，与教育制度改革所息息相关的学区房将迎利空，学区房的盲目崇拜则被打压。

　　我们知道，“就近入学”是义务教育阶段公立学校招生的总要求，轻易是不会改变的。但“就近入学”不完全等于“最近入学”，但绝对不会是“长途入学”、“就远入学”，因为这关乎到学生上学路上的安全隐患。

　　所以说，对于苏州而言，施教区在中短期还是非常稳健的。

　　
此外，在“工作要点”当中还提出了：研制集团化办学指导意见，其实这也是苏州一直在走的路。

　　自2018年，高新区掀起教育集团化浪潮开始，苏州主城其它区域陆续跟进，各初中、各小学甚至幼儿园纷纷开启联盟或集团化办学模式。通过优质学校带头，集团内教学为主，起到优质教育资源的辐射作用。

　　放眼当下的苏州，义务教育阶段多种形式集团化办学的学校覆盖率已经很高了。

　　姑苏区拥有“沧浪、平直、平江、善根、敬文”等十二大教育集团，覆盖了45所公办小学。

　　园区也有星海、“星海+科创中心”、星景莲学校共同体几所教育集团；

　　高新区有新区实小、苏州科技城实小、新区一中、狮山实小等13个教育集团，实现义务教育阶段集团化办学的全覆盖。

　　吴中也成立了江苏省苏苑高中、苏苑实小、碧波实小等8大教育集团。

　　吴江区有震泽中学、北外附属苏州湾外国语学校广雅教育等6大教育集团。

　　而相城区在十四五规划中也提出要实现教育集团化。

　　市区范围内还有苏州十中、苏州市实验小学教育等多所跨多区域教育集团。

　　其实，教育均衡化有两条路可以走：一条主路是集团化办学，我们苏州已经走得很好了；另一路是“多校划片”试点。如果头一条主路，已经达到了均衡化教育的效果，“多校划片”的实际意义就不大了。

　　在过去的一年中，北京、上海、深圳、成都等城市在加快学区房改革，施行多校划片、分配名额、教师轮岗等多项举措 ，“天价学区房”的信仰正在一点点被瓦解，搜索引擎上“学区房+降价百万”的案例全国比比皆是。

　　距离我们较近的常州，教育局在去年8月也发布文件——《关于开展2021年常州市教育局直属义务教育学校专任教师交流轮岗工作的通知》。

　　
在政策的抑制之下，常州一些名校本部的二手学区房价格开始下跌，一批学区房的业主失去了耐心，着急想要甩掉手上这个不确定的“烫手山芋”。

　　苏州在2019年推出了“园区九年一学位”制度，目的就在于给学区房降温。

　　每年春节后，楼市先回暖的大多数是优质学区房，每年的3、4月份都是学区房成交高峰期，价格涨幅也最明显。

　　作为苏州教育强者的姑苏区、园区和新区狮山，部分知名学区房降温了吗？我们一起来看：

　　我们以狮山新苑为例，该小区是新区实小和狮山实小双学区，也是众多家长所追逐的名校学区房。

　　目前小区挂牌均价约为4.6万元/㎡，从在售房源列表页来看，狮山新苑的挂牌均价从3.5-5万元/㎡不等。

　　和一年前该小区的挂牌均价相比，有明显回落。

　　从成交均价来看，并相较于高峰期冲破5万元/㎡的价格，该小区当下的二手房价格呈现明显下跌的态势。

　　客观而言，新区狮山本就位于苏州楼市中的头部房价梯队，加上板块的楼盘房龄还算新，板块配套高端且丰富，学区并不是溢价的大头。

　　传统的学区房行情来讲还得看姑苏区，这些小区房龄老，设施差，基本靠学区来撑起房价的“大半边天”。

　　姑苏区的学校，基本都是老牌名校，教育实力也非常雄厚，是苏州坊间公认的名校。

　　从上表可以看出，姑苏区这些带有名校资源的二手学区房在今年2月的成交价格大部分同比是下跌的，其中最大的跌幅达到13%。

　　像养蚕里新村、南林苑、桂花新村这类有着近30年房龄的老小区，凭借着强大的学区溢价能力，成交均价均冲破4万元/㎡。

　　即使这些老小区居住环境差、户型老旧、基本没有居住价值，但是仍旧是很多购房者竞相追逐的“香饽饽”。

　　像四季晶华、和茂苑、尚运苑这些房龄相对较新的小区，本身拥有一定的居住价值，加上强学区加持，量价相较老小区要坚挺一些，当然其所处的地段沧浪新城相对而言也比较“新”。

　　而只靠学区支撑的老小区，前景并不乐观，尤其在全国学区政策不断变化，教育公平化的大趋势下，学区带来的溢价岌岌可危。

　　我们或许可以这么说，在当下的苏州二手房市场，学区依旧很重要，但小区自身的居住价值更重要，曾经学区占到的主导因素比例在降低。

　　从目前出台的政策而言，大部分政策都直指教育的“痛点”和“堵点”，同时起到让学位与房子解绑，增加不确定性来避免学区房的盲目炒作。

　　换而言之，“教育公平”和“去学区化”已经成为大势所趋，学区房的好日子或许真的到头了。

　　分析师认为，面对政策的不确定性，学区房可能已经不再会成为一个既能投资，又能让你享受教育价值属性的产品了，买房享受学区可能会是一个福利或是一个房产的增值部分，但它一定不能成为决定房产价值的单一属性。

　　在学区房政策利空之下，苏州的学区房还能不能买呢？

　　分析师认为，能买，但要谨慎。

　　首先，没有居住价值却有强学区加持的老破小甚至老破大，不仅难有居住品质上的保障，在全国各地学区房调控加速的大趋势下，一旦政策出现重大调整，受政策冲击影响很大，所以手上持有或者考虑投资这类学区房的购房者一定要谨慎了。

　　其次，政策调整是需要一定的时间效应的，所以苏州学区房的价值短时间内不会大跌。对于买家来说，有需求还是可以入手，但尽量不要入那类没有居住价值的“纯学区房”，因为一旦政策从严，原本纯依赖学校优势带来的高房价也将会崩塌。

　　针对学区房这一细分市场，由于国家对于推行教育公平的态度强硬，大学区制度和教师轮岗制度势在必行，学区房房价被打压是一定的。

　　不过，需要注意的是大学区制度并不意味着房价完全被摊平。对于名校所在的大学区内的楼盘，依然有一定的定价优势。

　　只不过，像过去那样的“天价学区房”不会再出现了，而学区房的价值属性也会相较以往有所降低。

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