广州预售资金监管有变！为防烂尾操碎了心

近日，广州住建局官网公布，《广州市房屋交易监督管理办法》已经2021年11月2日市人民政府第15届160次常务会议通过，自2021年12月20日起施行。

△广州住建局公告截图

《办法》是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《广东省商品房预售管理条例》等法律法规，结合广州市实际，对原2014年发布的《广州市房屋交易监督管理办法》的一次修订。

对比新旧两版本可以发现，结合目前调控形式下的市场，有多处变化。

其中预售资金这一块，值得细品。

#1

使用从严 ，留存从宽

对比新旧版本《办法》，在规范预售制度上有多处更新，包括商品预售管理和资金监管两大部分，包括：

商品房预售管理上，实行预售价格指导，禁止装修费、绑车位等操作。

一是实行商品房预售价格指导，明确禁止以各种名目变相收费，禁止以装修费等名义变相涨价。

二是规范商品房销售广告发布行为，销售广告、宣传资料应当真实合法，禁止任何单位和个人在房地产项目取得预售证之前发布预售广告，禁止各种误导、虚假、夸大事实或者信息不完整的宣传。

三是严格销售现场公示预售许可证、商品房买卖合同及附件文本等信息、明码标价等要求，保障购房人的知情权；禁止强制购买车位、接受装修或者接受第三方有偿服务，保障购房人的选择权。

可以说是为一手限价措施官方盖章，以后将成为常态化手段。同时，对限价下，衍生出来的灰色骚操作，说不！为行业规范立Flag。

完善预售资金监管制度上，则有更多细节可扣。

一方面，新版在预售款专用账户的使用上全面从严；另一方面，又降低了留存比例，流动性从宽。

这些变动都指向，预售资金专项专用于商品房建筑，同时纾困房企资金压力，保证交楼，防止停工烂尾。

新版第十九条规定，房地产开发企业不得对商品房预售款专用账户的预售款设定担保责任。

地二十一条规定，房企按照法定用途申请使用商品房预售款时，应当提交的资料需要更加细致，并根据建设不同阶段分类提交相应资料，以证明是用该商品房开发：

（旧版）

（新版）

此外，以前预售款满足竣工需要是可以申请用于其他用途的，新版将这一空间收紧。

在商品房项目主体工程以及房地产开发企业负责建设的配套公共服务设施竣工之前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付施工进度款、法定税费，不得挪作他用。

而在旧版中，第十八条规定，商品房预售款专用账户资金足以满足建设项目竣工验收合格和初始登记需要的，超出部分资金可以申请用于其他用途。

如果说以上是关于使用去向的从严，那么以下则是资金流动放松。

新版对预售金留存的要求，较之2014年版本的10%、5%、3%，分别降低了2%、4%、2%。

#2

“纾困”房企更为保交付

新办法严中有松，“纾困”房企更为保交付。可想而知，房企正在经历这什么样的至暗时刻。

回款愈发关乎房企生存。根据克而瑞数据，目前房企资金结构中，占比超30%的主要是定金及预收款和自筹资金两部分，且在融资环境进一步艰难的背景下，销售回款占比正在进一步提升，成为房企最为重要的资金渠道来源。

今年以来，房企“暴雷”引发的项目停工担忧，席卷全国。

南沙政府曾实地督查恒大南沙项目要求保交楼，近日恒大高调宣布全国多个项目复工；泰禾北京、上海、杭州多地项目不同程度停工；恒泰地产全国多出楼盘延期交付，称正全力以赴复工复产，保交楼，想尽一切办法恢复正常经营；蓝光多个楼盘延期交付，恐有烂尾风险……

△政府留言板上充斥全国多楼盘停工投诉

在楼市行情转淡，市场持续下行的大背景下，对于预售资金监管放松和协调金融机构加大支持力度也算是地方政府能为房企“纾困”所能尽到的一些绵薄之力。

但是，从严圈住解封预售金的流向——商品房开发建设，堵住担保、挪作他用的空间，以确保交楼，避免房企爆雷衍生出更大的系统性危机。