郑州今年新增高标仓近百万平方米，还有3块仓储用地面临开发

顶端新闻·河南商报首席记者 吴军

一年一度的双11，不仅是快递行业的旺季，也是仓储出租的旺季。

物联云仓公布的2021年第三季度中国物流地产分析报告显示，今年三季度，全国高标仓新增供应269.97万平方米。受中秋、国庆以及即将到来的“双11”购物节影响，食品、服装、生鲜、酒水等行业业务量上升，带来部分临时扩仓需求，导致我国主要城市高标仓租金有所上涨。

作为新一线城市，第三季度，郑州高标仓租金在20~32元区间/平方米·月。

现状一：

备战双11、双12，高标仓租金上涨

近日，物联云仓公布的2021年第三季度中国物流地产分析报告显示，今年三季度，全国高标仓新增供应269.97万平方米，较第二季度减少35.48%。其中，新增供应主要集中在东部地区，占比超过了70%，而中西部较少。

从开发商类型来看，本季度新增供应高标仓中专业物流地产较为活跃，占比为69%。其中万纬、新宜、丰树表现相对亮眼。其次，综合物流企业占比达16.06%。

数据显示，2021年第三季度全国高标仓平均租金为31.71元/平方米·月，环比下降1.25%。北京、深圳、上海高标仓平均租金领跑全国，均高于48元/平方米·月，其中，北京超过63元/平方米·月；长春、大连、沈阳高标仓平均租金较低，均低于23元/平方米·月。

受中秋、国庆以及即将到来的“双11”、“双12”购物节影响，食品、服装、生鲜、酒水等行业业务量上升，带来部分临时扩仓需求，导致我国主要城市高标仓租金有所上涨。

作为新一线城市，第三季度，郑州高标仓租金在20~32元/平方米·月，距离北京48~78元、上海33~66元的价格还有一定上升空间。

中国通用仓储市场动态报告显示，9月份，郑州普通仓的租金为23.19元/平方米·月，空置率为13.15%。

现状二：

郑州供需两旺，批发和零售业是高标仓需求主力军

物联云仓数据显示，2021年第三季度全国高标仓平均空置率为12.37%，环比上升1.11个百分点。其中，广州、合肥、北京高标仓空置率相对较低，均低于2%；长春、宁波、大连、重庆高标仓空置率相对较高，均高于20%。

本季度一线城市整体高标仓空置面积十分有限，市场仍保持供不应求的局面。而新一线城市、二线城市中一些高标仓较为饱和的区域，如东北三省、川渝地区等高标仓去库存压力仍然较大。

国际知名物流地产巨头普洛斯的全国分析报告也显示，今年第三季度，上海、广州、苏州、厦门、杭州等地的高标仓，处于供给紧缺状态；郑州、青岛、合肥、武汉等则处于供需两旺状态；沈阳、长春等，则处于供给饱和状态。

对于全国高标仓市场的分析，两个报告呈现出“英雄所见略同”的景象。

那么，谁是租赁高标仓的“金主”？

物联云仓调研发现，截至目前，批发和零售业仍为仓储租赁需求的主力军，占行业总需求的49.38%。从行业细分需求来看，食品保健、家居及日用品、酒水饲料位居前三；随着社区团购的布局加快，人们对生鲜电商需求的增加，生鲜行业位列第四。

制造业占总需求的35.02%。从细分行业来看，家具及建材、车辆及零部件、机电设备位居前三。

普通仓的“金主”又是谁？

报告显示，按领域来划分，制造业为普通仓需求的主力军，其中以家具建材制造业较为旺盛；按规模划分的话，以1000平方米（含）以下的仓库租赁需求相对较多，占比为61.47%；按时限来划分，租期要求1~3年或3年以上的较多。

数据：

今年新增近百万平方米高标仓，第三季度郑州空置率环比上升5.16%

物联云仓数据显示，第三季度，郑州高标仓空置率环比上升5.16%。

在租仓旺季到来时，郑州的高标仓为何空置率反而上升？

对此，河南省物流与采购联合会仓储服务专委会秘书长李宁认为，这和今年郑州预计新增供应近百万平方米高标仓有一定关系。其中，航空港区今年新增约50万平方米，包括安博中国12月底即将交付的12万平方米、顺丰二期10万平方米等；新郑新增近30万平方米，包括普洛斯9月底交付的10万平方米、传化5月份交付的十几万平方米、乾龙物流园的6万平方米左右；上街普洛斯物流园的10万平方米左右，其他各县区零散的还有一些。

此外，一些物流企业出局，也给仓储市场预留了空间。比如上半年，在仓储行业经营了10多年左右的广东益邦物流退出郑州市场。

中国交通运输协会电商物流产业分会副秘书长贾进克则认为，今年受国际经济大环境以及汛情、疫情影响，郑州用仓市场表现一般，往年大家生意好时，都是小仓换大仓、普通仓换高标仓，今年则出现了大仓换小仓、高标仓换普通仓的情况。像一家做进出口的汽车企业，往年每月库存量有40万辆车，光郑州仓就得用20万平方米，今年库存量降至4万辆，仓储租赁几乎可以忽略不计。因为有客户提车时，他们直接从车间发走了，就不用仓了。

预判：

郑州3家物流公司拿下3块仓储用地，高标仓市场明年下半年或会好转

全国重要物流节点城市自然资源与规划管理局土地成交公告统计，第三季度仓储用地成交共60起，总面积达303.97万平方米，成交总额达16.47亿元。

60起成交，主要分布在重庆（14起）、沈阳（7起）、济南（6起）。成交面积最大城市前三为重庆（91.77万平方米）、济南（37.61万平方米）、苏州（30.07万平方米）。

成交均价最高的是广州，为1182.84元/平方米。

郑州一共成交3块仓储用地，面积共计为8.33万平方米，成交均价为572.75元/平方米。

其中，新密北环路南、规划路东侧、东岗路北、郑登快速路西（白寨镇东岗村），出让面积20666.79平方米，成交总价为987.82万元，被郑州蕴和仓储物流有限公司拿下。蕴和仓储相关负责人在接受河南商报发哥采访时称，这个地块是建普通仓还是高标仓，目前还在研究中。但根据市场需求，建高标仓的可能性会更大一些。

郑州航空港滨河东路以东、规划物流一路以南，出让面积792.84平方米，成交总价为72万元，被河南中速物流有限公司收入麾下。

郑州郭店镇求实路东侧、郑州传化华商汇物流有限公司南侧，出让面积为61855.25平方米，成交总价3712万元，被郑州传化华商汇物流有限公司拿下。

传化智联西北大区相关负责人表示，由传化集团投资兴建的中原物流小镇，将建成高标仓20多万平方米，今年5月份已交付一部分，新拿下的这个地块，也将全部用于建设高标仓。

贾进克分析认为，根据当前国际国内经济发展形势来看，明年上半年郑州用仓市场或将延续今年不活跃的惯性，明年下半年或明年底，如果经济形势向好，郑州高标仓市场或会有所好转。

编辑 吕瑞天