浦东航头：一片大乡野，哪儿还有预期！

细想，浦东虽然是改革开放的排头兵，但整体成熟度相对浦西而言，还略逊一筹。

尤其当南汇并入以后，其南北纵向跨度实在太大，在规划层面上就很容易忽视一些边缘地带，比如航头。

规划割裂，定位乡野

实话实说，航头本身的底子就很薄弱，从前是这样，今后恐怕或也如此。

航头老镇杭兴路两侧的商业

今年7月底，航头国土空间总规草案出炉，通篇看下来，更加确认了它的定位，以郊野乡村特色为主。

需要明确的是，此次规划草案特别提出了大治河以北，这是因为大治河以南的区域在从前也属航头，只因自贸区临港新片区出炉后，被划入了自贸区。事实上，航头的规划范围在缩小。

图片来自浦东新区人民政府，大治河以南属于航头，但也是自贸区临港新片区

翻看自贸区临港新片区和航头的规划，沿大治河南北两侧，都为生态廊道，显然这一部分没有太多想象空间。

再看航头空间结构规划，整体面积并不小，北部为航头大居生活片区，中部却以沈庄牌楼片区和东部片区的绿色乡野片区为主，说得通俗点，就是不开发的原始村落。

航头国土空间总归空间结构规划图

而在南部中心位置又规划了综合城镇生活区以及商贸产业片区，同时南部范围的东西两翼，又出现了长达片区和东部片区的大片乡野空间。

可以看出，航头北中南三处空间结构的规划都十分割裂，过于分散无法形成集中区域中心，更像是城乡结合部的感觉，既想突破，但又无法突破，那么区域想要高质量发展，就会变得更加困难。

地铁站附近的商业配套

航头路街景，这里已是航头相对不错的城市面貌

不仅如此，在南部片区的东侧区域，规划了大片商贸产业片区，或因产业转型问题，可能迟迟无法突破，这儿又成为了战略留白区，顾名思义就是维持现状、不开发。

如此可见，航头的规划就是以原始乡野村落为主，住宅和零星产业为辅，规划能级不高就是航头本身的定位。

是否有城乡结合部的感觉

其实草案已说到：“航头镇位于浦江-周浦-康桥-航头整合提升型城镇圈，该城镇圈跨浦东和闵行两区，浦东部分以周浦镇和康桥镇为核心，统筹航头镇共同发展。”而统筹航头已经说明了它的规划能级。

但航头甘愿落后吗，显然也不是。只是航头所处位置太过尴尬，从浦东整体发展轮廓中能够看出，其主要以两条发展廊道和一条发展轴为核心，只要位于其中，多少都能有一定利好，比如惠南，虽然也很落寞，但地处浦东发展轴上，并且作为承接祝桥航空城的居住片区，也是一种定位。

再看航头，偏居一隅，地处浦东边缘地带，与闵行、奉贤接壤，又远离城区，浦东哪一条发展廊道都无法兼顾其中，更不用提闵行和奉贤了。所以航头在未来相当长的时间里，只能按照自身现有的基础来慢慢发展，想有亮点，很难。

潮起反应慢，潮落首当其冲

一般情况下，一个区域规划方案出台，都会引发市场的关注，然而航头的规划草案公示后，并没有引发多大反响，这也反映出航头的规划确实一般，而且区域市场确实不活跃。

查询今年航头板块二手房月成交行情发现，成交量上随着调控不断深入，出现了显著的回落，房价也从5月约3万/平的高点回落到9月约2.68万/平。

数据来源：上海链家

可见，当行情出现下行压力时，航头板块会率先感知，第一时间进行回调。

再把成交周期拉长，自2018年开始，航头板块的成交均价约2.5万/平，直到今年前9个月，成交均价也才勉强到约2.9万/平。要知道2020年下半年至今年上半年，是上海楼市“大年”，但航头的成交均价依旧不温不火。

数据来源：上海链家

可见，当行情出现上升空间时，航头板块也是反映相对较慢的，不会迎来第一时间上涨，且房价涨幅也十分有限。

综合来看，一个薄弱的板块，面对市场冲击时，潮起反应慢，潮落首当其冲。

金老板前来调研发现，如今板块内的次新房，如海洲桃花园、长泰公馆等，均价约4万/平，而其他的动迁房，各有不同，价格都不算很高，而且周边中介也说道“今年这里的房价就没什么变化，现在买房，和房东谈的余地还很大”。

中介挂出的二手房信息

所以买航头的购房者，也不能有太多想法，安心居住就够了。

刚需客承接地

别看航头以乡野规划为主，但在轨交配置上，却有2条线路，其中16号线主要服务鹤沙航城附近居民的出行，以动迁房为主，当然这条线路对航头的帮助作用并不大，主要是在航头边缘地带。

而轨交18号线才是航头的生命线，这条线路是市区线，有多个换乘站点，去往张江十分方便，这或也是有小部分张江人置业这里的原因。

18号线地铁站旁全部挤满了自行车和电动车，区内居民出行以这条线路为主

从金老板调查走访来看，买航头的人群画像大概是市区刚需客为了改善面积或小区环境，会来此置业，另外奉贤由于地段太远，区内交通不便，由远换近，也有少量客户选择在此。

总之，选择航头是一个折中的办法，房价不贵的同时还有地铁，这都是刚需所能接受的。

当然，买在这里，仅凭航头自身的房价走势，基本要放弃后续再置换的想法，连区内的中介都说道“有能力的当然要去周浦，买在这里，是没有办法的办法”。

诚然，航头有许多不足，而且也无法改变，这是它的劣势，但劣势对刚需来说就变成了优势，毕竟能负担得起。