地价高企下，武汉买房人如何破局？

上个月底，武汉首轮集中土拍结束。

这次的土拍可谓“黑马”频出，硚口地王破两万，光谷地王破两万，东西湖地王破一万三。

55宗地、790.14亿总成交额。庞大的数字背后明眼人都能看出来，这场声势浩大的土拍像是一个信号，提醒着所有密切关注楼市的人。

武汉以后的地价不会便宜。

一

作为房地产行业原始的生产资料，地价对房价的影响深刻久远。显见的结果就是使购房成本的增加，绝大多数人的住宅购房需求因此被迫缩水降级。

于改善群体， 可能是独栋变联排，联排变叠拼，叠拼变洋房。 但对于刚需客户，降级带来的烦恼更大，之前 6 个钱包就能买上三 环内主城区的一张硬卧，结果三环内房子面积越来越大，购房成本一再提高现 在连站票都买不起。

在面临购房降级的困境时，刚需客该如何破局？

看着不太饱满的口袋，刚需客需要外溢，跳出三环，在三环与四环之间选项目。但即便已经外溢，他们依旧为了选房抓破头皮。

众所周知，武汉的三环和四环之间的区域面积很大，涵盖了小部分主城区和绝大部分远城区。

小部分的主城区中，比如光谷中心城等区域，房价已超两万，显然不是刚需轻易可选。

而低门槛的武汉某些板块，新房所在地区周边缺乏核心产业，且多半以前一片荒芜，就近基本生活配套弱，路网不发达，公交车都没几辆。

在这种地段安家，5-10年内出行都较为困难，更不谈大型商超等成熟生活配套。

那么，到底是该揪着偏僻主城区的尾巴，还是去潜力城区成熟配套板块去挑一下，成为刚需客们的选择难题。

事实上，就选房本身而言，选房需要衡量一定的量化指标：

有产业支撑，加分；

有地铁，加分；交房前已开通，加分；

有学校，加分；有商业，加分；

有医疗，加分；有景观资源，加分……

最后，取最优者。

换言之，刚需人群需要一套区域发展空间大、购房门槛低，工作通勤不太远，生活相对便利、住宅物业品质有保障的均好性产品。

按照这个逻辑来选房，位于东西湖吴家山核心板块 融创九坤·璟宸时代 是个不错的选择。

二

老生常谈的一句话是，房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口。翻译成白话就是人聚到哪里，市场就火到哪里。

如果说地铁是将人口快速集聚起来的媒介，而产业则是留住人的重要理由。

作为离汉口主城区最近的远城区，融创九坤·璟宸时代项目所处的东西湖板块有着强大的后发力。

有一句话说得好，“南有光谷、北有数谷”，数谷说的就是东西湖区。

东西湖区也称临空港经济技术开发区（原名吴家山经济技术开发区），临空港经济技术开发区是继武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区（光谷）之后武汉第三个国家级开发区。

根据规划，东西湖区规划有网络安全、新型显示、现代物流、健康食品四大重点产业。

2016年，政府批复武汉支持开展国家网络安全人才与创新基地建设，在东西湖临空港经济开发区打造“网络安全学院+创新产业谷”基地。

根据“武汉发布”的消息，截止到2021年5月，网安基地注册企业126家，京东方、美国康宁、中金数据等高精尖名企均已入驻。整个基地签约项目72个；协议投资总额2810亿元。

预计到2022年底，将聚集网安产业链企业超200家。在网络安全产业规划方面，东西湖区全市占比23.53%，仅次于光谷。

数据显示，临空港经济技术开发区2020年GDP高达1370.17亿元，位列全武汉第四，仅次于光谷、沌口、武昌区。

三

显见的是，高新技术产业带来了大量的人流、物流、就业机会，未来区域能级提升已是板上钉钉的事。但人来了怎么让人住的舒心也需要提前考量。

位于东西湖吴家山板块的融创九坤 ·璟宸时代，可谓是解决人才进入东西湖后居住问题的一剂良药。

从大区位上看，融创九坤·璟宸时代布局于东西湖吴家山片区，属于武汉的西边门户。

融创九坤·璟宸时代区位图

在整个东西湖区域，吴家山片区是东西湖的政务中心所在地，妥妥的C位。较临空港和金银湖两板块来说，发展较早，入住率高，生活氛围更浓厚。

从环线位上看，融创九坤·璟宸时代距离汉口三环线直线距离仅约 1.5公里，是区域内距离三环线最近的楼盘。

从公共交通配套上来看，东西湖吴家山是所有远城区中最早开通地铁的板块。2004年开通的武汉第一条轨道线路——武汉轻轨1号线一期终点站就是吴家山额头湾站。

融创九坤·璟宸时代位于轻轨沿线，距离五环大道站约950米。

1号线可与地铁3、2、6、7、8、21号线直接换乘，换言之从项目出发，通过1号线到汉口武广、香港路、滨江等核心区域40分钟内均可通达。 同时，五环大道站还是已开通的地铁1号和规划地铁17号线的换乘站。

项目北临的东西湖大道，东西湖大道可以理解为汉口黄金线路解放大道的西延长线。

而解放大道，更是串起了整个汉口的商业金融集群，例如宜家荟聚商圈、凯德广场商圈、武广万松园商圈，直达武汉天地商圈。

从生活配套上来看，占据吴家山老城区生活氛围浓厚的天然优势，烟火气十足。

项目自带一所幼儿园，而吴家山内部就有多所中小学，还有省级示范高中吴家山中学，完善的教育体系这是很多发展中的新区无法比拟的。

吴家山中学规划效果图

项目步行就可到达鸿达乐活城，乘坐地铁仅两站即可武汉宜家，项目 3 公里、驱车 5 分钟范围内分布了鸿达中央广场、海林广场、东西湖广场、东顺擎天、怡华逸天地五个城市商业综合体，自驾到东西湖万达广场十分便利。因军运会修建的五环体育中心，协和医院也环聚周边。

五环体育馆实拍图

更难得是，城市更新也在这里发生，区域内正在进行轰轰烈烈的旧城改造。

从2020年4月东西湖区自然资源和规划局公示的对外用地属性变更公示看，区域内大片的工业用地都转为住宅、商业、教育等公共配套用地。

吴家山土地性质变更示意图

人间烟火气，最抚凡人心。未来，这里的生活氛围将愈加浓郁，宜居宜业指数更高。

而今年7月，武汉市发布《武汉市国土空间总体规划（2021-2035）》草案，整体规划原则是：主城做优，四副做强。从该草案示意图可知，东西湖吴家山或将被提升至城市副中心。

配套先行又有产业加持，对比三环与四环间的其他板块，吴家山板块优势明显。目前，片区内的新盘不多，融创九坤·璟宸时代的出现对板块内的人居体验将带来一次革新。

四

融创九坤·璟宸时代带给人们的惊喜除了烟火气，还有超高的住宅品质。

整个社区定位低密，建筑密度远低于同区域其他住宅产品，只有 17.99%。小区占地面积约为 7.2 万方，计容建筑面积约为 31.9 万方，共计 3186 户，车户配比 1：1.1，由 11 栋 24- 48 层超高层、高层以及住宅底商组成。

查看楼栋分布图不难发现，融创将更多的土地作为小区景观绿化，楼栋和绿化结合形成各区域相对独立的景观组团。

大社区组团+宽绰的园林，儿童活动区、有氧步道、宅间会客区域、商业多功能广场、缝合广场等全龄暖心社区配套，武汉其他融创项目有的这里一应俱全，不得不说这样的布局很融创。

住宅设计采用现代简约风格,外立面采取的是灰色LOW-E玻璃。外墙选用米黄色与浅咖色的真石漆，使阳台咖啡色的玻璃栏板与建筑融为一体。

此外，这也是东西湖为数不多智慧住宅项目。项目用五重智能安防系统，雾森系统除尘除霾，高性能外窗系统隔音降噪，净水系统为业主生活保驾护航。

购房者常说，买房跟着融创走，不用太担心品质和增值。

这一次也一样，不论大到社区规划，小到细节控制，产品、装修标准，融创都有严格的品控和把关。

五

众所周知，融创深耕武汉多年，截止到目前，融创在武汉三镇已落下29子。据中指院数据显示，今年上半年融创在武汉夺得多个“第一”：

总成交金额第一、总成交套数第一、市场占有率第一（9.61%，相当于武汉每卖出10套新房，有1套是融创造）。

在东西湖，融创九坤·璟宸时代是融创的第三子。融创观澜府，是东西湖改善人群的心头好。2017年的融创观澜壹号则以4个月三次开盘即售罄，打破当年开盘售罄套数记录。

两大项目交房后，一直是区域品质标杆项目。如今，项目的二手房价格高于周边10%－20%。

可以预见的是，这一次的融创九坤·璟宸时代必将再次成为区域标杆。

当前，融创九坤·璟宸时代3号楼央心景观楼王正在热销中，主推建面约96㎡、107㎡毛坯三房房源，均价约13500元/㎡，首付仅35万元起，售价和东西湖新晋单价地王的土地价格几乎接近。

同时，4号楼建面约88㎡、119㎡房源也即将加推。

这一产品面积段，对于汉口核心区及主城区外溢的置业人群来说十分友好。项目出售的毛坯房，也让购房者觉得更实惠、性价比更高。

后记

当下的市场，刚需客群很苦，改善客群很难。

对于刚需客，三环内首付60万以内项目两只手数得清。对于改善人群，首付150万+是真门槛，总价500万成了基本数。

不论哪类人都很难选到合适的房子。

市场早已进入横盘期，“买房就像买白菜”的暴涨年代早就过去。 在这个越来越看重综合实力的时代，选一个像融创九坤·璟宸时代这类均好性强的项目，才是货真价实的“硬通货”。

注：本文为邀约发布，内容为邀约方提供，仅供交流参考，最终请以实际为准。 购房有风险，请实地考察全面分析后，谨慎理性决策，买卖双方的权利义务以房屋主管部门登记备案和购房合同为准。