旧改周报|上周深圳2大项目实施主体公示，龙华7大项目获进展

截至2020年12月6日（周日），已列入城市更新计划项目913个，拆除范围面积累计7293.1h㎡，已通过城市更新专规批复项目534个，计容建筑面积累计15390.9万㎡，按数量规划通过率58.5%，按规模规划通过率54.1%，实施主体公示项目430个，拆除范围面积累计2478.0h㎡，按数量计划实施率47.1%，按规模计划实施率34.0%。

备注：1）以上数据仅针对拆除重建类城市更新项目进行统计，未含已立项的18个综合整治类城市更新项目，若统计在内，则已列入城市更新计划项目合计931个；2）实施主体公示项目实际已公示单个或多个分期均按1个项目进行统计。

2020年第49周，深圳市共发布拆除重建类意愿公示1项，规划（草案）公示1项，规划修改（草案）公示1项，实施主体公示2项，建设用地批复1项，工程规划许可3项，施工许可3项，综合整治类计划调出（草案）公示1项，旧屋村公示1项，集体资产交易13项。

看点

01

政策资讯

1、深圳市规划和自然资源局关于公开征求《深圳市农用地转用审批实施细则》（征求意见稿）意见的通告

通知内容：

2020年12月2日，市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市农用地转用审批实施细则》（征求意见稿）意见的通告，重点内容如下：

众所周知，深圳可开发建设的用地相当稀缺，目前的可用上限约50%多一点，城市化率也逼近50%。而深圳存在着较多的农用地（直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地），其中，据悉深圳现有耕地10.4万亩（含深汕合作区4.7万亩），包含永久基本农田面积5.8万亩（含深汕合作区2.7万亩）。

《审批实施细则》提出市规划和自然资源主管部门及其派出机构应当以土地利用年度变更调查确定的现状地类作为农用地转用审批的依据。对于在土地利用年度变更调查中发现农用地变更为建设用地、但未办理农用地转用审批手续的，市规划和自然资源主管部门及派出机构应及时移交规划土地监察部门查处，避免未办理农转用手续直接变为建设用地的项目形成历史违法用地。

结语：对于深圳几乎无地开发的局面来看，《审批实施细则》的出台可能将为土地带来部分增量空间。但是从政策操作上来看，《审批实施细则》作为先导文件，已能看出农转用的相关申请、审查要求较高，在国土空间规划“三线五区”的严格管控之下，农转用项目需要基于规划合理性以及调整必要性进行研究才能进行调整，且申报相关平台尚未搭建完成，农转用项目仍需谨慎看待。

详细解读：

2、深圳市规划和自然资源局关于公开征求《深圳市建设项目用地用林用海审批管理办法（征求意见稿）》意见的通告

通知内容：

2020年12月2日，自然资源部发布公开征求《深圳市建设项目用地用林用海审批管理办法（征求意见稿）》意见的通知，主要内容如下：

（一）用地用林用海的多审合一

在全面梳理用地、用林、用海现有审批机制、审批流程的基础上，对用地用林用海审批事项进行整合再造，实现建设项目用地用林用海审批由“三分”审批（分别收文、分别办理、分别出文）优化为“三统”审批（统一收文、统一办理、统一出文）。

（二）用地用林审批的全面融合

将永久占用林地审批融入到农用地转用审批中，参照占用耕地的审批方式，按照农用地转用的审批程序由政府审批；同时将永久占用林地的审批材料、审查要点、审批流程、缴费等完全整合至农用地转用审批中。

（三）费用缴交方式的路径统一

将新增建设用地土地有偿使用费和森林植被恢复费整合，统一出具缴费通知单，由市财政部门缴纳。将土地使用权出让金和海域使用金整合，统一核发缴款通知书，由建设项目单位缴纳。

（四）使用年限的设定统一

用地用海以划拨方式供应的，不设定使用年限；用地用海以出让方式供应的，统一按照土地使用年限设定；单独用海的按照海域使用管理规定设定。

3、深圳市规划和自然资源局关于公开征求《深圳市建设项目占用林地审核工作规则（征求意见稿）》意见的通告

通知内容：

2020年12月2日，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市建设项目占用林地审核工作规则（征求意见稿）》意见的通告，核心内容如下：

审核审批流程：

1、项目论证。市规划和自然资源局（市林业局）派出机构通过“多规合一”信息平台参与建设项目的论证工作。

2、统一申请。涉及永久占用林地审核、农用地转用审批、海域使用权审批、国有建设用地使用权审批四个事项中的一个或者几个的，由建设项目单位统一通过市、区行政服务大厅窗口或广东政务服务网提交“建设项目使用自然资源审批”事项申请材料。

3、申请材料。由市规划和自然资源局（市林业局）派出机构负责审查和报批的项目，申请材料按照《深圳市建设项目用地用林用海审批管理办法》及本《规则》提交。需要报国务院林业主管部门审核的项目，申请材料按照国家有关规定提交。

4、受理及审查。市、区行政服务大厅窗口或广东政务服务网统一收文后，由市规划和自然资源局（市林业局）派出机构统一受理。

市规划和自然资源局（市林业局）及其派出机构采取内业检查与现地核查相结合的方式对建设项目占用林地申请进行审查。

5、缴费及出证。市规划和自然资源局（市林业局）派出机构负责审查和报批的项目，森林植被恢复费与新增建设用地土地有偿使用费统一出具缴费通知单。需报国务院林业主管部门审核的建设项目，由市规划和自然资源局（市林业局）出具《森林植被恢复费缴费通知书》。

4、深圳市规划和自然资源局关于公开征求《深圳市自然资源统一确权登记实施办法（征求意见稿）》意见的通告

通知内容：

2020年12月3日，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市自然资源统一确权登记实施办法（征求意见稿）》意见的通告，核心内容如下：

Ø 确权定义： 经过1992年、2004年城市化进程，我市村集体经济组织成员已全部转为城市居民。根据《中华人民共和国土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员土地管理法实施条例》第二条规定：“下列土地属于全民所有即国家所有：

（一）城市市区的土地；

（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

（三）国家依法征收的土地；

（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他集体所有的土地；

（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。”目前深圳市土地全部国有，不存在集体土地。因此，《实施办法》删除了有关集体土地的内容。

Ø 关于权利主体

根据《办法》第十条，深圳市自然资源所有权主体登记为全民。自然资源所有权代表行使主体登记为国务院自然资源主管部门。中央委托相关部门、地方政府代理行使所有权的，所有权代理行使主体登记为相关部门、地方人民政府。因此，中央出台委托地方政府代理行使所有权的清单，明确深圳市人民政府代理行使所有权的，可视深圳市自然资源所有者权益管理的改革成果，将深圳市自然资源所有权代理行使主体登记为深圳市人民政府或者各区人民政府。

看点

02

项目资讯

1、拆除重建类城市更新一览表

龙华区福城街道田背西村城市更新单元意愿公示

拆除重建面积：42289㎡

拟更新方向：R2、C1

申报主体：深圳市丰友花伴里房地产开发有限公司，查询工商信息显示，该公司大股东为深圳市合正房地产集团有限公司。合正集团2004年涉足旧城改造项目的开发运作，至今已成功改造开发合正星园、合正锦湖逸园、合正汇一城、合正荣悦、合正观澜汇、合正丹郡等多个大型城市更新项目，累计完成城市更新逾百万平米，此外，集团在龙华、宝安、龙岗、盐田、大鹏等区域储备了大量城市更新项目。

2

大鹏新区葵涌办事处东一、东二、上塘城市更新单元规划（草案）公示

拆除重建面积：58677.8㎡

规划容积率：5.5

贡献率：28.6%

更新方向：R2、R2+C1

申报主体：深圳金世纪置业有限公司，查询工商信息显示，该公司大股东为深圳市金世纪工程实业有限公司。

深圳市金世纪工程实业有限公司成立于1994年，注册资金人民币3亿元，具有房屋建筑工程施工、市政公用工程施工总承包壹级，地基基础工程、消防设施工程、防水防腐保温工程、建筑装修装饰工程、建筑幕墙工程、建筑机电安装工程专业承包壹级，古建筑工程专业承包贰级，可承包范围包括各类结构形式的民用建筑工程、工业建筑工程、构筑物工程以及相配套的道路、通信、管网管线等设施工程及给水工程、排水工程、燃气工程、热力工程、道路工程、桥梁工程、城市隧道工程（含城市规划区内的穿山过江隧道、地铁隧道、地下交通工程、地下过街通道）、公共交通工程、轨道交通工程、环境卫生工程、照明工程、绿化工程。

3

龙岗区园山街道新坡塘片区与新园路石化塑胶城城市更新单元规划修改（草案）公示

主要修改内容：

（一）关于规划范围的修改

项目拆除范围用地面积由242422.1㎡减少为241996.5㎡。开发建设用地面积由124842.6㎡减少为122768.8㎡。保障性住房用地由14788.0㎡减少为14400.8㎡。由于规划修改调整，需划定更新单元范围，面积为243246.3㎡。

（二）关于公共利益用地的修改

将已批规划04地块教育设施用地增加1800.1㎡，用地面积由22599.9㎡增加至24400.0㎡，将36班小学修改为54班九年一贯制学校。

（三）关于地块控制指标的修改

在不改变已批规划经营性总建筑面积，地块主导用地性质不改变且调整建筑面积不超过已批规划该地块建筑总量10%的前提下，结合意向开发单位和申报单位的意见，对各地块住宅建筑面积进行调整。其中，05地块住宅建筑面积减少8800㎡，06地块住宅建筑面积减少6100㎡，07地块住宅建筑面积减少1538㎡，共减少建筑面积16438㎡；01地块住宅建筑面积增加7300㎡、02地块住宅建筑面积增加9138㎡，共增加建筑面积16438㎡。公共配套设施增加4650㎡，由14910㎡增加至19560㎡。

（四）关于分期实施方案的修改

基于更新单元存在两个意向实施主体、在尊重历史、保障公共利益优先的前提下，结合意向开发单位、相关权利主体和申报单位的意见，将已批规划两期实施方案调整为三期实施。其中一期为建设地块为01、02、03地块，二期建设地块为06、07地块、三期建设地块为05地块。

4

宝安区石岩街道中航三鑫玻璃加工厂城市更新单元实施主体

拆除重建面积：32376.2㎡

实施主体：深圳市启迪三鑫科技园发展有限公司，查询工商信息显示，该公司由启迪（深圳）产业发展有限公司持股73%，由深圳市梅馨华投资管理有限公司持股27%。

启迪控股是一家依托清华大学设立的聚焦科技服务领域的科技投资控股集团，是清华科技园开发建设与运营管理单位，是首批国家现代服务业示范单位。公司控（参）股启迪古汉、启迪环境、世纪互联、BIOREM、启迪国际、启迪设计、绿盟科技、中文在线、北控清洁能源、兆易创新、中航讯、图卫科技等上市及非上市企业800多家，管理总资产规模近2000亿元人民币。

5

龙岗区横岗街道六联工业区更新单元（二期）实施主体

拆除重建面积：19483.01㎡

实施主体：深圳市富思源房地产开发有限公司，查询工商信息显示，该公司的实际控制人为深圳市建信锋源实业有限公司。建信锋源集团前身是深圳市建信房地产有限公司，公司组建于1988年10月，主要从事房地产投资开发经营业务，成功开发深圳布吉沃尔玛、韶关沃尔玛广场、龙岗沃尔玛广场、清远沃尔玛广场等十余项目，该公司还申报了南联社区罗瑞合西二村片区城市更新单元。

6

龙岗区布吉街道南门墩片区城市更新单元（一期）建设用地批复

开发建设用地面积：34422.5㎡

实施主体：佳兆业集团（深圳）有限公司

2004年，佳兆业开始涉足旧改，多年来已经拥有了系统的作业流程和管理规范，在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节都拥有核心竞争力，被誉为深圳旧改的“黄埔军校”。根据佳兆业2020年半年度业绩报告，在旧改储备方面，佳兆业储备项目占地面积达4200万㎡，预计货值约2.6万亿元，99%都位于大湾区，其中深圳旧改占地面积占比27%，有112个项目；广州占比36%，中山占比20%。在旧改拓展方面，今年上半年新拓展项目20个，旧改项目总数达167个。

7

龙华区民治街道伟特工业区城市更新单元（锦绣时代广场）工程规划许可

开发建设用地面积：13174.9㎡

实施主体：深圳市鸿龙泰投资有限公司，查询工商信息显示，该公司100%控股伟特电机（深圳）有限公司，因此，该项目属于业主自改。

8

龙华区龙华街道深圳北（龙华）商务中心城市更新单元（壹成时代花园一期01-09地块）工程规划许可

开发建设用地面积：32003.9㎡

实施主体：深圳市鸿荣源实业有限公司（曾用名：深圳市鸿荣源实业有限公司） 。鸿荣源集团工商注册于1999年，是以地产开发、商业运营、产业发展、金融投资四大版块多元化经营的大型综合性企业集团。据了解，深耕深圳二十余年的鸿荣源，如今在深圳拥有超1000万㎡土地储备，拥有超大体量的土地储备面积，以壹城中心、壹方中心、鸿荣源金融中心等项目为起点，鸿荣源在城市核心区域创建系列百万平米超大型项目，布局大城版图。目前仅在龙华地区就拥有民治第三工业区旧改、宝山工业区旧改、牛湖老村片区旧改、清湖老村旧改、赖屋山城市更新单元等十几个项目，还拿下了龙华观城第一期城市更新单元、宝安钟屋黄田旧村城市更新单元等巨无霸项目。

9

龙华区观澜街道信利康豪佳工业园城市更新单元（乐创荟大厦）工程规划许可

开发建设用地面积：18915.7㎡

实施主体：深圳市乐创荟投资有限公司。该公司一般经营项目是：合法取得土地使用权的范围内进行房地产开发；物业管理；自有物业租赁；房地产经纪；投资兴办实业。

10

龙华区大浪街道龙胜旧村片区城市更新单元（01地块）施工许可

开发建设用地面积：17406.7㎡

实施主体：深圳市大浪龙胜股份合作公司、深圳市协跃房地产开发有限公司。查询工商信息显示，深圳市协跃房地产开发有限公司由深圳华侨城城市更新投资有限公司全资控股。

深圳华侨城城市更新投资有限公司是华侨城地产下属的专业进行城市更新项目开发的平台公司，项目覆盖深圳、临深片区以及武汉区域。

11

龙华区龙华街道中航幕墙工业园城市更新单元施工许可

开发建设用地面积：11234.4㎡

实施主体：深圳中航幕墙工程有限公司，查询工商信息显示，该公司大股东为深圳市建工集团股份有限公司。

公开资料显示，深圳建工集团已有30多年历史，承建了深圳市民中心、深圳机场、深圳地铁、深圳香港西部通道、滨海大道、南方科技大学、香港大学深圳医院、深圳大学总医院等一批标志性建筑，被建设部誉为“特区建筑企业标兵”，曾18次获得建筑界奥斯卡“鲁班奖”，15次荣获“国优奖”，多次入选“深圳市100强企业”。

12

龙华区大浪街道英泰工业中心城市更新单元（一期01-08地块）施工许可

开发建设用地面积：15811.3㎡

实施主体：深圳市英泰实业有限公司，查询工商信息显示，该公司由深圳市盛荟集团有限公司控股。

深圳市盛荟集团有限公司是在中国前海注册成立的综合性企业集团，致力于城市更新领域的投资与运营服务，积极发展地产与基金投资、项目开发顾问及建设运营管理、基金管理与融资服务、产业运营、社区运营及商业运营等业务，并持续探索保障性住房开发建设。目前业务已广布深圳罗湖、宝安、龙岗、坪山、龙华、光明、大鹏等区域。

2、综合整治类公示一览表

坪山区关于将坪山街道瑞本宝工业区调出综合整治类城市更新单元计划（草案）的公示

拟综合整治面积：10072m²

申报主体：瑞本宝礼品（深圳）有限公司

3、旧屋村范围公示一览表

宝安区福永街道福永社区居委旧区城市更新单元（范围调整）旧屋村范围公示

拆除重建面积：74969㎡

旧屋村面积：51963.35㎡

4、集体资产交易一览表

①深圳市坪山马峦股份合作公司历史征地搬迁安置项目评标结果

②深圳市坪山马峦股份合作公司历史征地搬迁安置项目交易结果公告

③深圳市宝安区松岗街道松博宇工业区城市更新项目（资格预审）

④深圳市宝安区沙井街道环镇路衙边沙民片区城市更新单元合作开发项目(重新招标）

⑤深圳市宝安区新桥街道万丰社区大朗山片区城市更新项目资格预审公告

⑥深圳市宝安区松岗街道松博宇工业区城市更新项目（土地合作开发）公告

⑦深圳市大和民股份合作公司31509㎡非农建设用地指标合作开发项目招商竞争性谈判公告

⑧深圳市龙华区观澜街道三栋屋村片区城市更新项目（二期）合作招商竞争性谈判公告

⑨深圳市龙华区观湖街道樟坑径社区金六工业区城市更新项目合作招商竞争性谈判公告

⑩深圳市龙华区民治樟坑社区更新单元（拆除重建类）城市更新改造合作开发公开招商项目

⑪深圳市民治横岭股份合作公司留用土地指标合作开发公开招商项目

⑫深圳市民治沙元埔股份合作公司留用土地指标合作开发项目

⑬深圳市龙岗区坂田河背南城市更新项目意向合作开发的招商公告

看点

03

市场资讯

1.土地成交

本周有1宗土地成交信息。

宗地号：A002-0081

竞得人：深圳出版集团有限公司；
宗地位置：宝安区新安街道；
土地用途：公共绿地+商业服务设施用地+公共管理与服务设施用地；
土地面积：65902.45㎡；
建筑面积：60000㎡；
起始价：33300万元；
成交价：33300万元；
综合楼面单价：5550元/㎡。

2.土地挂牌信息

本周有4宗土地挂牌信息。

3.新盘入市

本周有12处新盘入市。

4.房地产市场交易信息

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的一站式城市更新咨询服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。