关于限价政策的相关问题研究

前 言

房地产行业的行政性调控政策本质上都是为落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，从供给端的限价、限商到需求端的限购、限贷等，每类政策出台的目的都在于维持房地产市场的长治久安。

行政性调控政策的出台对于维持房地产行业的正常秩序发挥了重要作用，但同时也不可避免会给市场、企业等带来一定程度的负面影响。其中，限购、限贷的政策组合在国际范围内也具有普适性，并且具有较高的接受度，而限价政策属于较新型的调控政策，这类政策出台的目的是什么，在执行过程中又产生了哪些影响，是否存在退出的可能？如果退出，可采用什么方式退出等等？

带着种种疑问，本文将重点对供给端限价政策进行分析，包括目前各城市限价政策出台的逻辑和特点、限价政策出台后所产生的影响、限价政策取消后将对市场造成的冲击、未来限价政策调整的方向和建议等等，为大家了解限价政策提供资料和参考。

目录

1 限价政策频繁出台，城市覆盖广泛

1.1“房住非炒”，分类调控政策基调不变

1.2不同城市限价政策同而有异

2 限价政策出台后的影响

2.1限价政策的利好

2.2限价政策的负面影响

2.2.1一二手房价格倒挂，衍生房屋寻租套利现象

2.2.2限价政策挤压利润，或将不利于高品质建筑的推广

2.2.3限价政策导致信息失真，影响市场各利益相关者正确判断

3 限价政策调整的影响和建议

3.1限价政策调整的影响

3.2限价政策调整的建议

一.

限价政策频繁出台，城市覆盖广泛

1.1“房住非炒”，分类调控政策基调不变

整体来看，2016年至2017年房地产行业出现了火热行情的同时，也迎来了政策调控周期，无论政策的深度、广度还是政策的执行力度都创下了历史新高。

多数城市呈现限购、限贷、限价、限售、限商的五限格局。无论供给端的限价、限商，还是需求端的限购、限贷、限售政策，归根到底都是在“房住非炒”的主基调下，针对不同需求，分类调控，致力于打压投资性需求，保障房地产市场的稳定及可持续发展。

2017年12月，全国住房城乡建设工作会议上，王蒙徽部长提出2018年我国房地产市场的调控方向：针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，更加强调对于住房需求的合理保障。这次会议本质上强调了2018年政策调控的主旋律：打压投资性需求，与以往政策的逻辑一脉相承。2018年7月31日，中央政治局会议明确提出“坚决遏制房价上涨”，明确了政策调控的基调。

1.2不同城市限价政策同而有异

在供给端的行政性调控政策里面，限价政策属于前端控销，也是压缩市场新房供给量最直接的方式。2016年以来，超50城市出台了细则不尽一致的限价政策，范围覆盖四个一线城市，多数二线城市和部分三四线城市。

限价政策的特点

通过比较可以发现，本轮限价政策具有以下特点：

各城市的限价政策具有一定的差异性。根据城市特点和市场特性，各城市因城施策，不同城市限价的具体细则不尽一致。

各城市的政策也具有一定的相似性或者说共通性：一是政策为商品房价格设定一定范围，预售证价格不超过一定红线，价格红线的设定方式主要是参考周边在售项目均价，或项目前期成交均价又或是周边二手房成交均价，而价格设定时并未直接将项目体量纳入考虑范围；二是实行一房一价；三是在项目取得预售证之后，要在一定时间内将可售房源悉数公开。

各城市内部的政策具有区域性或者说是区位性。多数城市并未在政策城市范围内实行一刀切的价格划定，多数城市内部各板块的限价幅度不同，部分板块可能会受到限价政策的影响，而部分板块（通常是城市边缘区域，郊区等）所受影响甚微。

图表：部分城市预售资金解冻节点

资料来源：亿翰智库整理

二.

限价政策出台后的影响

行政性政策出台的初衷都在于更好的服务市场，更好的维护市场秩序，政策本身无对错，但是在政策执行的过程中可能会利弊共生。

2.1限价政策的利好

每个行业的发展，除了靠市场无形的手推动外，政府有形的手的作用也难以忽视。限价政策出台的本质就是政府给予市场更多干预，为项目制定一定的指导价，抑制房价的非理性上涨。观其出台后的效果，其对于维持房地产市场的稳定发展发挥了一定的作用：

第一、稳定房价预期，核心区域项目畅销。

对于限价的项目（政府给予指导价），开发商参照着政府指导价出售，一则稳定了购房者对于房价的预期，抑制了市场的大起大落；二则在核心区域的限价范围内，开发商的新项目定价权受限，项目在定价上突破限价的可能性不高，所以部分热点新项目一经推出便引发抢购热潮，推一个项目火一个项目。

第二、提供标尺，提高投资标准。

限价政策变相为开发商提供了投资标尺，没有限价存在的情况下，开发商在投资上更加大胆，投资标准可能较低，存在盲目抢地、推高地价的情况，资源的利用率不高。在限价存在的情况下，开发商在进行投资测算时会将限价因素考虑在内，或将使企业在投资上更加谨慎，更多的寻找安全边际，设定更高的投资标准（包括设定更高的静态收益率等）等，这样有利于维护土地市场的正常秩序，降低催生地王的可能性。

第三、促进行业集中，利好政府管控。

限价政策锁定了开发商的定价空间，由于项目前期土地成本既定，并且工程建安成本相对刚性，因此开发商的利润空间受到挤压。在融资环境日益严峻的环境下，实力不佳的房企将可能会加速退出，这样更利于行业集中度的快速提升及及行业资源的优化配置，并利于政府的集中管控。

为保证行业的顺畅发展，政府适时出台行政性政策进行调控必不可少。限价政策作为地产行业内直接调控供给的政策，对于房地产价格的非理性上涨起到了不可忽视的作用：对于购房者而言，限价政策稳定购房者的预期，保障了行业及社会的稳定；对于开发商而言，限价政策为开发商提供投资标尺，有助于改善投资策略；对于政府而言，限价政策加速房企优胜劣汰，利于政府管控。

2.2限价政策的负面影响

限价政策对行业的发展具有重要的助推作用，但作为调控供给的最直接方式，其对市场的发展也产生了一定的负面影响，包括对新房库存体系，土地市场成交的影响等等。

2.2.1一二手房价格倒挂，衍生房屋寻租套利现象

目前很多出台限价政策的城市内，市场对于限价政策的反映并不充分，同城商品房价格也出现明显分化，多数核心城市核心板块出现一二手房价倒挂情况，核心板块部分热点新房一入市便面临被抢购的局面。

从一线城市内各区域项目成交均价来看，2018年8月一线城市中心城区的新房价格普遍低于二手房价格，差价最高为北京西城的69843元/平米。

从去化情况来看，一线城市核心区域项目去化更快，限价项目形成众人争抢、一房难求的局面，其中南京保利樾广场销售均价24450元/平米，2018年8月开盘便吸引了5428组客户摇号，中签率仅5.8%。出现这种局面的原因可能在于：一般来讲，限价项目由于被圈定了价格上限，相较二手房价格较低，与二手房价格形成倒挂。再加上限价项目供应量有限，而居民又倾向于购买价格相对较低的新房（部分居民具有投资心理，抢到即是赚到），由此形成抢购的局面。这也是为什么自杭州实行摇号购房措施之后，人们纷纷参与到摇号购房的队伍中来的原因。

除了个人抢房套利外，以企业之名抢房以期套利的案例不在少数，房价的上涨与投机炒房者的助推不无关系，投资者凭各类优势挤占了原本可满足刚需购房者需求房屋数量指标。因此2018年6月，西安、长沙、杭州相继出台暂停企业购买住房的政策，压缩企业和个人通过一二手房价倒挂获利的空间。

在限价政策的调控下，新房与二手房价存在倒挂现象，房地产投机者在新房与二手房之间存在套利的空间和可能，即使耗费巨大精力才能抢到房屋也乐此不彼，因为只要抢到就能从中获得可观收益，由此衍生了排队摇号抢房的闹剧。同时这种现象也反映了另一方面的问题：房屋投资投机者购买房屋的价格降低了（拥有巨大的套利空间），而一些真正的刚需购房者利益会在此过程中受损，然而这于市场发展和稳定购房者情绪均无利好。

2.2.2限价政策挤压利润，或将不利于高品质建筑的推广

限价政策对于市场的冲击最先来源于对房地产企业的冲击，限价政策使得企业的利润空间锁定。2016年和2017年市场出现了大波高价土地，对于这部分土地而言，限价政策的存在侵蚀了企业的利润，而叠加当前企业融资难的现状，企业的资金面承受一定的压力。企业为了解决资金的难题，除了节流（拿地谨慎）外，加快周转成为当前企业的标准打法。在这个过程中，企业可能会为了节省资金成本，快速实现资金回流而放松对项目质量的把控，原先要采用高品质绿色环保建材的可能也会用普通材料代替，这样不仅损害消费者的利益，也不利于绿色环保等特色高品质地产的推广与发展，这于房地产市场的发展也并无任何助益。

限价政策是从供给端调控的行政性政策，其在调整市场秩序上发挥了一定作用，但尝试采用市场有形的手将市场拉回正常状态可能难以发挥长久作用，限价政策发挥作用的同时可能会衍生更多的其他问题，包括市场本身的问题，社会的问题等等，因此行政性的政策可能需要不断的查漏补缺，新政作用不足以解决问题时，便另觅新政，最终可能也难以取得显著的成效。

2.2.3限价政策导致信息失真，影响市场各利益相关者正确判断

限价政策是行政性调控政策的一种，短期内虽然能起到稳定房价的作用，但同时限价政策也作为政府“看的见的手”干预了正常的市场行为，对商品房市场化定价机制、交易量信息的正常获取等等均带来较大的影响。

最直接的体现就是各市的限价摇号楼盘普遍遭到消费者的哄抢，开盘即售罄的新闻屡见不鲜，此外还有土地市场“面粉比面包贵”的地块持续增多。我们认为在限价政策下的房地产市场传递出的交易量和价格信号是失真的，而这两者的信息恰恰是开发商销售、投资战略制定的重要因素，也是政府宏观调控政策制定的重要信息来源，所以在限价政策下市场各利益相关者难以对市场真实情况作出正确的判断。这将直接影响开发商的战略规划、政府调控政策的制定以及消费者购房的安排。

三.

限价政策调整的影响和建议

3.1限价政策调整的影响

既然限价政策的存在会衍生众多问题，那么限价政策放开后是否会使市场回归正常秩序？我们认为限价政策放开后，短期内将对新房市场和土地市场起到一定的提振作用，但在中长期内，单一放开限价政策的作用也相对有限。

（1）短期刺激部分需求入场，供给量在一段时间内恢复正常水平

自2017年，限价城市的商品房成交量惨淡，部分城市房地产市场已出现明显的自我调整（这些城市内限价政策存在的意义和作用已明显递减）。如果限价政策放开，市场将会体现出更加真实的向上的价格水平，这将会有两个结果：

其一，供给量增加。地价高企，限价政策的存在抑制了房地产企业供给的意愿，房价无法覆盖地价的情况下，开发商通常会采取暂不出售的一致性行动，限价放松后，开发企业对于供给的意愿将有所提高，市场的供给量将会有所增加，市场上的供给量将在一段时间内恢复到正常水平。

其二，短期刺激部分需求入场。限价放松后，开发企业在销售条件上或会有所放松，如部分项目不再需要全款支付等，短期会刺激一部分需求入场，但是若是需求端限购限贷条件保持原状的情况下，这部分刺激带来的需求增长是不可持续的。

（2）短期刺激土地市场成交

地价高，开发企业有货难出，售价预期的不稳定导致开发企业对于投资态度趋淡，限价城市土地热度减弱。限价政策放松后，开发企业提高供给的意愿增强，或将对土地市场的成交带来正向反馈效应。

（3）中期难以形成供给过剩的局面

中期来看，限价政策如果放开，直接考验的是现有的价差体系，限价城市核心区域房价会由于售价管制的放开而呈现出明显的上行态势。按目前重点城市的限购限贷政策来看，需求受到的影响至少能实现的效果是“不能有持续的需求放量”，因此在限购限贷的政策组合下，重点城市新房的量价不具有持续上涨的基础。当然，重点城市未来的供给弹性也非常小，新建商品住宅很难形成中期供给过剩的局面。短期供给的过剩也会对价格形成一定的影响，但目前看短期供给相对过剩的市场也比较难形成，去化周期拉长超过18个月至少需要一年以上的时间。

总体来看，短期内，限价政策的放开对新房成交量价有一定刺激作用，但中期价格机制发挥作用再加之原有限购限贷的抑制作用，市场或将会进入到平稳周期。重点城市的限购限贷最基本的政策组合可能会长期化，至少在长效机制建立起来之前，限购限贷最基本的政策组合或将很难退出。

（4）一二房市场投资联动，相互影响

政策调控下，包括北京、上海等重点城市认房又认贷，大部分购房者的购房需求来源于房屋置换，即卖掉一套旧房再买一套新房。整体来看，重点城市的房屋成交量下行趋势明显，二手房成交量明显占据主导地位，一些城市的二手房的成交量甚至是一手房成交量的2倍有余，虽然如此，二手房总体成交量同样保持下滑态势。

重点城市的存量房占据主导地位，因此不能单纯的根据新房市场情况来判断房地产市场的现状及走势，还需关注一二手房之间的动态联动效应。倘若限价放开，二手房的成交情况可能会继续恶化，当二手房市场情况恶劣到一定程度时，将反向影响新房市场的走势。

限价政策放开并不意味着市场将一发不可收拾，政策通常组合出现，限价政策只是房地产调控政策的一环，其他政策未有松动时，仅有限价政策的松动也仅仅能在短期内刺激房地产市场成交，中长期而言，市场没有进一步向上的动力。

所以对于限价政策的作用不应过分乐观，特别是在重点城市，一二手房之间的联动效应日益明显，大部分的购房需求都产生于房屋置换，通过卖掉一套房再购买一套新房，影响市场成交的很重要的原因在于购房能力，即限贷政策，重点城市认房又认贷把众多潜在购房者拒之门外，因此单单的限价政策放松或将不能实现需求的长期有效释放。

3.2限价政策调整的建议

限价政策本身并无对错，目前在一些城市内限价政策的作用已不明显（部分城市内市场自身已经在进行价格调整），所以我们认为在当前时点，限价政策可以尝试进行调整，如循序渐进的退出，但是限价政策单一的退出或许并不能实现稳定市场秩序的作用，限价政策可以与其他政策相互协调，共同保障房地产业健康发展。

行政性的政策更多的是利用政府有形的手维护市场的秩序，当前市场更多的处于行政性政策的调控下，限价政策是其中最直接影响供给量的政策，这意味着市场很大程度上无法决定新房价格，并且行政性政策的作用相对短期，不利于市场的长期健康发展。

放开限价政策主要有两方面的利好：

1

企业的项目自主定价权更大，利润空间相对合理，有助于企业发挥主观能动性，提高企业微观主体的资源配置效率，并避免市场供给的急速缩减，维护市场的正常发展秩序；

2

可有效降低“双合同”现象出现的概率，让房价的呈现更加市场化，同时给予市场更多的自由度，契合国家供给侧改革精神，提高市场调配资源的能力和效率，助推实现“少国家、多市场”的自由市场机制等。

因此，我们建议循序渐进适度放开限价政策，考虑到非城市核心区域本身受限价政策影响较小，可以首先放宽非城市核心区域的限价政策，这些区域往往基础设施等各方面条件相对核心区域有明显差距，即使没有限价，定价较高的项目市场也难以接受。

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