海淀学区房大涨20%、网签突破2万套 北京房价又要涨了？

（原标题：海淀学区房大涨20%、网签突破2万套，沉寂4年后北京房价又要涨了？）

北京楼市有坚实的购买力基础，但北京始终会是“房住不炒”调控最严厉的城市，2021年北京房价大概率会维持小幅上升态势

文｜《财经》记者 王博 张光裕 实习生 马雨筱旭 张晴鹤

编辑 | 马克

国家统计局发布的2020年12月份房价数据显示，北京市、上海市、深圳市二手房同比分别上涨6.3%、6.3%、14.1%。

元旦过后，监管层为调控上海、深圳房价，开始对离婚设限，收紧贷款政策。安居客数据显示，2021年1月，沪深两地二手房价环比分别上涨0.3%，其中上海杨浦区、嘉定区，深圳龙岗区涨幅最大，环比涨幅均超2.5%。

1月28日，北京住建委约谈链家等中介机构，要求各机构禁止从业人员炒作房价上涨预期。

此后，北京海淀、通州、丰台多位房产经纪人向《财经》记者透露，公司严禁向购房者传递房价上涨信号，发朋友圈也不行。

1月29日，链家、贝壳等主流中介机构等APP上，查询“区域行情周报”、成交量的入口已经消失。

“监管严禁炒高北京房价，制造恐慌，所以公司非常低调，但是，如果你去售楼处，自然能感受到那种气氛。”一位链家通州区新房中介说。

市场开始担心，已经沉寂近四年的北京楼市是否会接棒补涨？

图1：最近一年北京二手房价走势

数据来源：安居客

海淀学区房为何最热门

我爱我家发布的2020年12月北京市二手房数据显示：12月北京全市网签量达20944套，环比增长21.3%，同比增长47.9%。这是时隔44个月之后，北京市网签量再次突破2万套关口，也是2017年3月以来，当月网签量的最高值。

北京上一轮房价上涨始于2016年初，终于2017年3月17日发布的调控新政。

3·17新政为全国迄今最严厉的楼市调控措施，包括认房又认贷，商业、平房、法拍房限购，公司购房限售。

此政推出一个月后，北京商品房成交量下降了近70%，市场进入冰点。上海、深圳相继推出的限购新政，均效仿了北京版本。

去年底以来，跟随沪深步伐，北京楼市也开始回暖。东西城、海淀、朝阳、石景山、丰台等区的多位二手房、新房中介告诉《财经》记者，最近两个月看房人明显增多，新登记的房子基本上有五六个客户等着看，尤其是学区房。

“学区房现在很受欢迎，我负责的燕西华府人大附学区，最近的成交量是之前的两倍，带看量也比之前明显增多”。一位主要负责丰台、房山学区房的链家中介告诉《财经》记者。

名校最多的海淀区行情更加明显。

一位负责海淀区中关村一二三小片区的经纪人告诉《财经》记者，2020年初，中关村二小片区单价为11万-12万元/平米，60平两居室总价在700万左右。现在，同一户型房源成交价攀升至14万元/平方米，总价840万元，平均涨幅约20%。

但对有需求的家长而言，房源数量比房价更重要。在中关村三小片区，家长看房意向高涨，房源已是“僧多粥少”。

东城、西城、海淀三区聚集了北京绝大部分顶级高中，从高考录取率来看，这三个区高居前列，海淀区则位处榜首。但是由于实行“锁区”政策，其他城区很难通过中考考入这三区的高中，所以不少北京家庭考虑通过购买学区房在中考前实现“移民”。但东城和西城的多校划片政策导致买学区房也会被“随机抽取”，不能保证入学，这导致西城部分学区房一夜之间价格狂跌百万。对比之下，只有海淀学区房基本仍可实现直入对口学校，这使海淀学区房价一路坚挺。

58安居客房产研究院分院院长张波分析，2020年四季度，北京市海淀区、西城区的一些学区，二手房挂牌价格相较三季度约有10%到20%的上涨，个别房源涨幅达30%。

二手房挂牌价格比网签价格更能反映真实市场，网签价格和实际成交价之间常会有一些偏差，如一套房子以15万元/平米成交，但网签只做12万元，从数据上看不出涨幅。

虽然房价涨幅数据已经下架，但据《财经》记者多方采访，去年11月至今，海淀学区房价格普遍上涨，涨幅约20%。

图2:最近一年海淀区二手房价走势

资料来源：安居客

新房、豪宅成新宠

除了学区房，高端住宅和新房也是此轮上涨的主角。

北京首都开发控股集团（首开）一位工作人员透露，位于朝阳区五环边上的华樾国际，一个月前刚开盘，总价400万元的75平小户型就售罄。

去年12月，北京分钟寺附近，世茂、合生创展、金茂三个盘，以约11万元/平米的价格开盘，目前已售出80%。

涨价的不仅是商品房，位于海淀区的回迁安置新房健翔花园，最近也在调价。

该项目已发文告知所有营销人员，从2月1日开始，楼盘执行新价格，房价由4.8万元/平米上调至5万元/平米。

按照调控政策，刚需新盘有限价天花板，但豪宅（140平米以上）没有。

北京丽兹行房地产顾问有限公司专注豪宅销售，该公司一位主要负责中央别墅区的工作人员透露，1月中上旬最火暴的一周，连续三天每天的网签量都达到1200套以上。“今年一开年成交量就很高，我们预计3月份之前就能迎来一波涨价高潮。”

2020年12月，丽兹行的成交量创了2017年以来的单月成交记录。

丽兹行主要负责海淀西山别墅区及朝阳CBD的一位经理表示，虽然一些人认为经济低速增长会对房市造成负面影响，金融当局也严控楼市资金，但宽松货币政策短期内不会退出，加上实体经济不景气，大量资金仍会涌入楼市。

丽兹行豪宅研究所2020年报显示，当年北京豪宅成交2757套，同比上涨1%，二手豪宅成交3644套，同比上涨34%。其中豪宅别墅成交1249套，占成交总量的45%；豪宅公寓成交1508套，占55%。

广发证券一位地产分析师认为，北京已经保刚需多年，这导致大量开发商也以刚需盘为主开发、设计。未来，新一批改善型需求成长起来后，将对大户型、地理位置好、品质好的高端住宅有强烈需求。

多位房屋中介分析，每年12月，留学生回国都会催生一波高端住宅的置业潮，2020年尤其明显。高净值人群的收入并未受疫情过多影响，而海外投资受限，亦催生了他们投资豪宅的需求。

图3:最近一年北京顺义区中央别墅区价格走势

资料来源：安居客

房价大概率小幅上升，且区域分化

多位经纪人认为，虽然北京楼市有回暖征兆，但不会出现上海那样的涨幅。

来自我爱我家的数据显示，与2019年相比，2020年均价上涨的有西城（2%），东城（1.9%），海淀（3.9%）和朝阳（2.9%），其他七个城区均下跌，其中通州跌幅最大，达5.3%。

房价上涨，京沪深有共性背景，但北京又有特殊原因。

2019年-2020年，全球金融市场经历了多次降息降准，尤其是2020年，美中都处于宽松货币政策之下，全球经济不景气，大量资金无处可去，从而流入房市。

罗兰贝格区域经济与房地产行业首席研究员刘羽对《财经》记者分析，2020年下半年，全球股市高涨，A股一度站上3600点，近期股市又开始高位调整，部分投资人情绪出现了分化，可能转而看好楼市。

他认为北京此轮房价抬头不是投资客炒出来的，而是刚需压抑太久后的真实供需关系体现，2017年3·17新政之后，部分白领、中产财富已经积累了四年，不管是为了孩子上学，还是为了置换改善，都已具备了购买力。

张波表示，在严格的政策调控下，北京部分二手房过去三年跌幅超10%，波谷期后，市场有自然回调的动力。“房价回到2016年的水平，属于市场理性的价格回归。在此基础上，部分有炒作空间的地块可能出现超预期上涨。”

从人口结构来看，北京2014年、2017年人口出生率都高于1991年以来的平均水平，其中2014年为最高9.75‰，大多数家长都会提前三年为孩子上学选购学区房，这也催生了此轮北京学区房涨幅过高。

另外，美英、欧洲疫情仍然未得到有效控制，很多计划让孩子出国留学的家长，都把目光投向了国内学区房。

但《财经》记者在采访中发现，不管是刚需新房、二手房还是高端住宅，北京不存在全域普涨现象。

首开等房企仍有别墅卖不出去，除了学区，丰台、石景山、通州等地仍存在二手房降价，新房去化艰难的情况。

国家统计局数据显示，北京市常住人口2017年为2171万人，2018年降至2154万人，2019年保持2154万人不变。与此同时，限竞房（限房价，竞地价）、限价商品房却大量入市，对二手房形成挤压。

安居客数据显示，目前北京市场上的可售新房房源同比增长了一倍，预计今年1月份的成交量也高于去年同期。

多位中介公司高管认为，2021年北京整体成交量仍会上涨，新房成交将迎来大年。2020年，北京市场的新房多是位置偏远的限竞房。但当年成交的50幅住宅地块中，有38幅是纯商品房地块，这个数字在2019年为14/49，在2018年为1/52。这意味着2021年北京将有更多普通商品房面市。不排除北京市会在2月出台政策，对市场先期调控。

张波认为，全国所有重点城市的普涨时代都已经过去，只有具备“IP属性”的地区才会有上涨空间。

“IP属性”主要包括配套资源、产业发展和人口导入三个维度。例如交通便捷，拥有江湖景资源，有重点产业支撑区域经济发展。

针对北京，张波认为有上涨空间的仍是城市核心区。如果没有政策干预，核心区房价有较强的上涨动力，涨势会逐步从学区房向其它板块和项目蔓延。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，2021年房价大概率会维持小幅上升态势。北京拥有庞大购房群体，撑起了北京的高房价。但北京长期处在政策严控之下，又注定了房价不会大幅上涨。

一位业内资深经纪人表示，今后北京仍会是全国“房住不炒”调控最严厉的城市，：“两会”召开在即，监管层不会让北京楼市波动过大。“我们也不希望波动太大，否则停了网签、限贷一来，我们都没生意可做了。”

图4:2020年北京各区二手住宅成交均价及同比涨跌