北京买房：理清思路，购房建议1887

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问：孩子在五棵松附近上班2年，部委直属事业单位，单身，准备给他买套房子。预算现金400万左右，剩下的可以贷款。

我的想法是：一个是五棵松附近的小三居，房龄老，居住体验差，但上班方便。再一个就是在首钢园附近，买套新的小三居，居住体验好点，交通还算便利，就是石景山的学区弱点。

如果顺利的话，结婚到有小孩上学，也得小10年以后了。麻烦给指点一下，在什么地段买什么样的房子更合适。

A：

1、您家预算到底是多少啊？贷款是指公积金还是商贷vs组合贷？上班两年按说还不能贷满吧？那是先用了首贷资格还是说等能贷满了再买？

2、五棵松附近的老小区三居，如果买的话就多看房+多算账呗，尽量买学区溢价占比低的就行，有可能买到。

3、石景山的学区肯定不如海淀，但一分钱一分货，这里的房价中也不含溢价啊。这就跟买衣服似的，大众品牌肯定没有LV有面子，但也不用支付品牌溢价，穿着实惠啊。所以看自己更重视哪方面吧？各有优劣。

不过多说一句，房子是用来住的，学区房是用来上学的。如果孩子十年后才用上学位，即便是首付400万中包含的溢价就百万左右，要闲置十年，考虑好是否合适？

另外从今年起是明确开始入学低谷期，至少延续到2032年，如果没有政策支持，溢价部分的保值有可能受影响，考虑好风险吧。

4、我要建议就是看石景山的学区房呗，京源和景远的，学校放到海淀也至少中上，而且没什么溢价。将来用得上学位就用，用不上也不吃亏。

另外您家孩子既然是部委直属事业单位，应该是参公事业编吧？如果是的话那就问问有没有政保，现在的政策怎样，将来的政策会怎么改？然后再综合考虑房子吧。

仅供参考。

二

Q:

房山线临近稻田地铁口的长景新园小区从建筑质量、自住、保值、流通、周边商业、自然环境、物业管理等方面有哪些优劣？

A：

1、您这是要让我写SOWT分析啊？我在公司写份报告的收入可不算低，免费的话一般不提供这么细致的服务。

2、简单说吧，长景新园是典型的安置房+回迁房小区。这种小区的质量一般都不算太强，但也肯定验收合格了，只是标准不太高而已。

自住的话看自己喜好。原始业主中有一部分是西城区的定向安置房，一部分是当地村民的回迁房。这种小区通常是老北京的本土氛围浓厚，只看自己的喜好。

保值的话不算太强。因为首先地段儿就普通，北边是水库，东边是大规模的两区交界绿地，西边是高速+铁道+河道的多重隔离。所以这种地段儿很适合自住，但从规划角度很难引入大型配套。另外一点，政府是要靠土地赚钱的，如果是好地块儿就留着卖高价了，能规划成大型保障房项目的土地通常价值不太高。未来的发展相对普遍，毕竟规划是他们做的，潜力如何也早都规划好了。

流通的话看价格了，只要价格不高就都不难卖。我刚看了看这里的挂牌比例是2%左右，基本就是北京平均值，稍微高点儿也不多，说明流通性还可以。

3、周边商业和自然环境您还是自己看吧，这我要写出来也得是上网搜，没意义。物业角度一般都普通吧，收费肯定不高，物业职工多数也是当地的，安置房小区其实都差不多，能提供基础服务就挺好了。

4、具体的优劣我就不写了，意义不大，还是看自己的主要需求吧。长景新园的最主要优势就是价格不高，经济实惠，社区氛围浓厚，离地铁不远，居住的性价比在当地应该算不错的。房子本来就是住的，如果是注重居住的买这里挺合适的。

仅供参考。

三

Q:

我小孩预计2028年上小学，他户口随我爱人落在了大兴礼贤。我们现在平谷工作，如果小孩不回礼贤上学的话，我们打算买套房子，让小孩在其他区上学，总归是比礼贤好点。预算三百万左右，不知道有没有机会在通州、顺义、房山这些地方，兼顾住和上学呢，不奢求好学校，比当下强就得。

我们还有二胎预计今年10月份出生。。。。，我问了AI，建议我就在平谷买[捂脸]，我其实不想。

A：

1、户口在礼贤，工作在平谷，这离的也太远了吧？

2、300万预算，那在五环外的近郊都没问题啊，常规就是居住体验还不错的两居室。但学校怎么比较我就不知道了，对平谷和礼贤的学校完全不懂。

3、简单说吧。通州和顺义都有普遍意义上的学区房，也就是房价中包含溢价的，比例通常跟市区差不太多。比如通州的运河vs后南仓等低，顺义则是以建新等小区为主，都是学校的排名高，所以很受当地家长追捧，溢价也就不低。300万买房没问题，肯定能满足家庭居住，就是居住的性价比不是很高，学区房都这种情况。

房山典型的就是长阳板块，黄城根+北小+四中+十二中的分校学区都挺好的。房子没有溢价，居住的性价比正常。就是前几年据说孩子多，所以都是多校派位，现在不知道是不是能基本对口了？300万买房也没问题，房龄新的有的是。

4、具体的我没建议，看您的通勤情况+是否接受学区溢价吧。不过我还是不太理解，工作在平谷，如果买房在房山的话怎么通勤啊？房子是用来住的，还是综合考虑吧。

仅供参考。

四

Q:

我之前咨询过您关于儿子买房的事，儿子在房山上班，可自驾，女朋友在亦庄上班，所以决定在离女方上班近点的位置买房。目前决定要么在亦庄线旧宫站附近买，要么在亦庄买，预算300-400万，请问哪里性价比高？如果买亦庄万科金域东郡怎么样？

A：

1、哪里的性价比高？如果从居住角度来说那肯定是旧宫啊，这是送分题。因为亦庄是独立学区，对口那几个好学校的都有学区溢价，那居住的性价比自然相对低了。

这用两边的租售比来比较一下吧，相邻的两个板块，租金收益能相差至少10%以上，高了15%以上也有可能，这部分对应的房价就是学区价值。

2、但如果从综合角度来讲亦庄的算性价比高的。除了产业的关系，其中一部分也是因为学区，虽然到目前为止和东西海还有较大差距，但看好亦庄的多，成绩增长的也快，如果用的上学位的话那就性价比高了。

3、金域东郡挺好的，但这里一般算河西，理论上比亦庄核心区的预期更好些。小区是当年亦庄限竞房六君子之一，小两居70多平设计的也还不错，该买就买呗。

不过还是这话，亦庄学区内的房子是有学区溢价的，金域东郡自然也存在，至少在10%或以上。所以看房的时候可以计算一下租售比，尽量买数值低的就行。

仅供参考。

五

Q:

房山中粮京西祥云楼盘可否入手？大四居均价多少较为合理呢？标准是将来至少不再降了。

A：

1、房子是用来住的，京西祥云是典型的近郊改善盘，该买就买呗，没什么不能入手的。或者说居住体验角度肯定挺好，保值角度中等吧，看自己的主要需求了。

2、大四居是多大面积的啊？200多平的那种是吗？那可以参考天通苑的租售比，只要跟天通苑的大户型差不多就算合理。天通苑大户型现在的坪效租金也是50左右，房价2万多，2.5万吧，那租售比就是400多500左右。

京西祥云也是同等的四居大户型，坪效租金既然也是50上下，那单价在2.5万左右算合适，当然越低越好呗。

3、标准是将来不再降，这谁敢保证啊？我只能说按照北京大盘的平均租金收益，已经超过同期银行利率了，您看的这种大户型的还更是超过，所以理论山不该再有下跌的空间了。

但大户型的价格走势跟普通户型不太一样，是有可能走出单独行情的，否则天通苑不会出现紧凑户型3万多，但大户型2万多的情况。

或者这么说吧，我认为大盘行情没有下跌空间了，像京西祥云这种大户型也不至于下跌，至少不会多。但如果大盘回暖，这种大户型有可能涨的慢点儿，看上去像是降了，但实际不是。我大概说明白了吧？

仅供参考。

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