北京，又降价了~

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最近我拿到一组数据线报：

大中介刚公布的5月北京二手房成交均价，3.96万/㎡。

而上个月，这个数字是4.15万。

一个月，均价下行了将近2000块。

不是说小阳春实在吗？怎么又降价了？数据有假？

但是4月北京楼市的数据拿出来，完全是爆表级别。

根据北京市住建委网签数据，4月北京新房住宅网签6290套，环比暴涨77.08%，直接创下2024年1月以来27个月的新高。二手房住宅网签17893套，同比上涨14.9%，近5年同期最高纪录。

北京链家研究院表示4月单月成交规模同环比分别增长20%和17%，全市可售库存同比下降6%。

只看表面数字，北京楼市简直“热得发烫”。

但，真正的问题不在这里。

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翻开成交结构，你会发现一个更诚实的北京。

300万以下的二手房，成交占比高达56.2%。400万以内占比72.7%，500万以内占比82.3%。

换句话说，现在北京每成交10套二手房，有8套总价在500万以内。

北京人突然“变穷”了？

也不是，这是一年多来，北京二手房价格持续调整——很多原来400万、500万、600万的房子，跌着跌着，就滑入了更低的总价段。

让数据说话：

去年4月，300万以下成交占比是42.0%；

今年4月，这个数字已经变成了56.2%。

一年时间，低总价成交占比硬生生抬升了14个百分点。

而900万以上房源，成交占比从7.1%萎缩至4.3%。

这，才是当下北京楼市最真实的面孔。

我原来也以为，4月1.79万套的二手房网签量，意味着市场全面回暖。但没想到，热度是有，只是“偏科”得厉害。

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再来看新房。

五一假期刚结束，各大房企的红底金字喜报就刷屏了。华润双盘齐发力、中海系劲销12.88亿、保利双盘破4亿、城建龍樾海序五一到访超3000组……

每一张海报都很红，每一条战报都很热。

但把聚焦点从朋友圈海报拉回官方网签数据：

五一5天假期，新房住宅网签总共153套，同比去年下降了49%。进入5月第一周（5.4-5.10），新房住宅成交289套，环比节前腰斩了60%。

不是说好了卖爆吗？

这里有个时间差。新房网签有滞后，且假期审核节奏放缓。同一周，丰台某改善盘案场成交13套1.27亿，顺义一刚需盘单周成交15套，案场热情不是假的，但“认购”到“网签”之间，隔着一个购房者回家再想想的距离。

但更深层的变化，藏在产品端。

以海淀0702地块为例。这个5月9日刚报规的项目，主力户型锁定在98㎡三居起步，主力集中在116-139㎡刚改户型。对比此前同在海淀的功德寺板块，最大户型面积明显收缩。

从“大尺度大户型”到“控面积控总价”——开发商在主动压缩户型，来适配一个改善需求整体疲软的市场。

开发商也不再拿大地了，开始抢“小地”，抢“已被验证过好卖”的地。

在我有限的观察中，这是最近一个特别明显的转向。

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其实，在第一次看到3月住户部门贷款数据的时候，我就觉得有些不对劲：

住户贷款余额同比增速只有1%，一季度住户贷款甚至出现了负增长。

这说明什么？成交量在高位运行，但购房者宁愿全款、低杠杆入市，也不愿透支未来。

带看量也在验证这一点。

大中介数据显示，5月第一周（5.4-5.10）大中介实时成交2194套，环比五一周大幅涨了约57%，新增带看59854人，环比暴涨74%。周日单日成交594套，工作日稳定突破200套。

往年北京楼市的铁律是：3-4月小阳春结束，5月成交自然回落。但今年这条铁律被打破了——成交量不降反升，需求底盘比去年扎实得多。

但与此同时，价格就是不跟。

量大、价不涨，这就是现在北京楼市的真实状态。

挂在网上的12万套出头的挂牌量，也在经历一轮“换仓”：低总价房源去化快，改善型房源越挂越久。买家只看性价比，业主还想等风来，买卖双方僵持在了一个微妙的临界点上。

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所以，你会发现，利好政策的效力，正在以一种前所未有的方式“失灵”。

非京籍五环内购房社保从“3年变2年”，五环外“2年变1年”；商贷利率统一3.05%，不再区分首套二套；公积金二套首付从30%降到25%；二手房交易税费大幅减免……

这些政策，随便拎出一条，放到2023年、甚至2024年上半年，都是“核弹级别”的。

但在2026年，市场波澜不惊。

说到底，门槛可以降，杠杆可以松，但家庭资产负债表不修复，没人会因为多便宜几个点的利率，就扛起几百万的债务。

当然，也不是没有好消息。

宏观层面的暖意正在慢慢渗透。PPI结束了41个月同比下跌，3月同比涨0.5%，4月涨2.8%。一季度沪深300企业营业收入同比增速达3.4%。工业企业在盈利，上游价格在修复。

但从工厂利润涨回居民的工资支票，这中间要穿过的链条，比所有人想象的都长。

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所以，你会发现，中产被卡住的地方，正好是整个改善链条的咽喉。

中产不动→改善房卖不动→开发商不敢做改善→产品全往小了做→刚需持续进场但只能接低总价标的→改善链条依旧冻结。

这是一个负反馈螺旋，正在一个环节一个环节地自我强化。

而打破这个螺旋，需要的不是再多一条利好，也不是再多喊几句口号。

需要的是人心的回归。

需要的是那群被困在“想换但不敢换”里的中产家庭，敢于走出第一步。

客观来说，修复已经进行了大半。4月二手房成交创五年新高、5月首周大中介成交不降反升、库存稳步去化、业主不再恐慌甩货。

成交量已经先行一步。问题的关键，早在几年前就有人总结过：

楼市真正的回暖，不是刚需在底部托底，而是改善链条重新转动。

在我看来，这一天，还需要继续等一等。

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