楼市复苏信号凸显，华发股份率先跑出回暖行情

文/乐居财经 魏薇

2026年“五一”假期，房地产市场迎来温和回暖。

据克而瑞监测，40个重点城市新房成交规模达到近三年同期最高水平。其中，深圳、天津、合肥、武汉等城市，在政策刺激下市场热度明显回升；上海新房成交同比增长58%，深圳核心改善盘转化率提升，武汉网签同比增长120%。

二手房方面，全国20个重点城市成交面积同比增长17%，实现“五连升”，上海、成都、武汉等核心城市改善型需求开始重新释放。

这一轮修复并非普涨，而是明显呈现“核心城市优先复苏、优质项目率先受益”的结构性特征。

在政策托底与土地市场回暖的双重信号下，一部分深耕核心城市、产品能力突出的房企，开始率先捕捉到窗口期机会。

政策托底释放需求，核心城市率先回暖

4月28日中央政治局会议明确“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”后，各地密集出台稳市场新政，核心城市的政策力度尤为突出。

上海2月发布“沪七条”，非沪籍购买外环内住房社保年限大幅缩短，公积金家庭最高贷款额度升至324万元；广州将个人最高贷款额度提至100万元，两人及以上共同购房最高200万元，育儿家庭购买“好房子”等可叠加优惠；武汉取消公积金贷款房龄分级、放开异地贷款；南京推行“以旧换新”购房贴息……。

政策推动下，市场信心稳步修复。以华发股份为例，其所重仓的核心城市，政策的步伐走得更早、力度下得更足。五一假期期间，华发股份实现销售金额23.4亿元，而其项目层面更是交出了高分答卷：

上海静安里、海上都荟、虹桥四季、时代之城四大项目合力揽金超7.3亿元，展现出华发在高端市场的强大号召力。

珠海大本营表现强劲，琴澳新城与香山湖壹号各劲销约1.2亿元，香山湖壹号斩获珠海主城一季度“三冠王”，金湾府、珠海湾等项目亦持续热销、领跑区域。

与此同时，成都锦宸院二/三期劲销约1.2亿元，广州黄埔中央公馆稳居老黄埔板块成交量TOP1，中山华发观山水位列南部组团流量榜TOP1，江门华发四季成交套数位列片区TOP1。南京金陵月华、无锡中央首府、北京德贤华府、大连华发山庄及绿洋湾等项目也成绩斐然。

全国多地项目多点开花，共同印证了华发股份“重仓核心城市”战略的收获期已经到来。

土地市场溢价率回升，房企聚焦核心城市优质地块

政策发力的同时，土地市场的热度同样精准指向核心城市优质地块。

据克而瑞统计，2026年4月全国300城土地成交面积同比下降27%，但优质地块竞争激烈，总价10亿元以上宅地中溢价成交的幅数占比达71%。

5月7日，珠海年内首宗核心宅地——香洲区红山路东侧、童心路北侧的约2.76万㎡住宅地块，历经8家国央企90多轮竞价，最终以楼面价约20260元/㎡、溢价率约37.19%成交，刷新珠海主城近三年宅地楼面价新高。

这场土拍释放了明确信号：在行业整体审慎的背景下，核心板块的稀缺地块仍是头部房企争夺的焦点。

华发股份近两年的投资逻辑，与这一轮市场变化高度契合。

自2025年以来，华发股份新增土储全部落位于上海、成都、杭州、武汉等高能级城市核心板块，与土地市场回暖的热点区域高度重合。

2025年全年，其81%的销售额由一线城市、杭州、成都、南京、西安、武汉等重点二线城市及大本营珠海贡献，一二线城市销售占比合计超过94%。

在多个深耕城市，华发已建立起显著的头部优势。

在珠海，销售额稳居全市榜首，整体市场占有率约48%；在南京，销售金额排名全市第2，旗下金陵月华项目登顶全市销冠；在无锡，销售金额位列全市第3，中央首府项目斩获单盘销售面积与金额双料第一；在成都、广州等高能级城市，公司亦强势跻身全市销售前十。

截至2025年底，华发股份在建面积569.55万平方米，土储主要集中于粤港澳大湾区、长江经济带等国家重点战略区域，重点布局上海、深圳、成都、杭州、武汉、南京、西安等一二线核心城市。

从土储分布来看，约81%的土储集中在一线、重点二线城市及大本营珠海，这些城市人口净流入、产业密度高、经济活力强、房地产市场韧性强，为项目去化与价值提升提供了坚实的市场基础。

产品力承接机会窗口，“科技+好房子”体系成果显现

如果说政策和土储决定了企业能否接住行情，那么产品力则决定了能接住多少。

尤其是在改善市场，客户越来越愿意为产品力、居住体验和稀缺资源买单。

华发此轮热销项目，几乎都具备“核心资源+产品升级”的显著特征。

珠海香山湖壹号依托城央稀缺地段，以“十五优”产品标准打磨品质，一季度包揽主城成交套数、面积、金额三项第一，并率先响应政府号召，积极探索试验具身智能的各种应用场景，打造为珠海具身智能应用示范项目。

成都锦宸院落址三圣乡低密生态板块，通过高品质社群和会所运营构建高端圈层生活场域，在改善需求回归的窗口期精准承接了大量置换客户。珠海湾实现全国首例无人机全社区配送，将智慧化理念贯穿社区运营场景。

上海静安里则以海派石库门风貌复刻，重塑内环苏河湾风貌保护区的藏品价值，成为上海市场高端改善的标杆之作。武汉外滩玺引入华为鸿蒙全屋智能，南京金陵月华以绝版地段与大师匠造定义新一代人居标准，成都锦宸院则构建服务于高端圈层的社群运营体系。

项目亮眼表现的背后，是华发早在2024年率先提出的“科技+好房子”产品体系在持续释放价值。围绕数字化、智慧化、绿色化、产业化四维标准，华发构建了“十五优”产品标准，并在多个项目中加速落地。

这些产品力的升级探索与当前住建部倡导的“好房子”建设方向高度一致，也构成了华发在新一轮行业竞争中难以复制的产品护城河。

结语

2026年“五一”楼市的温和回暖，是政策、土地、企业三端共同作用的结果。公积金优化、限购松绑释放了需求，土地溢价回升为供应质量提供了预期。

而在市场由规模驱动转向品质驱动的新周期中，谁能率先在核心城市建立系统性优势，谁就能在结构性的行情中持续获取更大的主动权。

这不仅是华发股份本轮热销背后的内在逻辑，也代表了一种行业发展的新方向。

对于购房者而言，选择正在变得更为丰富；对于企业而言，一场关于战略定力与产品功底的长期考验，才刚刚开始。

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