华润北京二环旁拿地，又一“万象系”商业要来了？

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 龚婉玲

封面&头图来源 · 作者拍摄

文中图片来源 · 项目官方

4月30日，北京土地市场完成“五一”假期前集中出让，华润置地以57.711亿元底价成功竞得丰台区万泉寺村棚户区改造项目FT00-0613-0007地块，该地块为纯商品住宅用地，需要配建约17公顷河道、绿地并无偿移交，配建标准为2200元/平方米，是年内北京中心城区成交总价较高的住宅地块之一。

业内普遍认为，华润置地拿下万泉寺住宅地块并非孤立操作，而是与周边大规模商业金融用地形成捆绑开发。该地块拿地门槛极高，需同步拿下北京丽泽金融商务区北区B1地块建设及综合治理项目FT00-0609-0062、FT00-0609-0063地块B4综合性商业金融服务业用地，并配套建设航站楼，这对房企的资金实力和大型综合体运营能力提出了严苛要求。

01.

住宅背后的“商业捆绑”

5月7日，北京市规划和自然资源委员会官网正式发布北京丽泽金融商务区北区B1地块建设及综合治理项目FT00-0609-0062、FT00-0609-0063地块B4综合性商业金融服务业用地，以及FT00-0609-0065地块F3其他类多功能用地的挂牌出让公告，目前用地处于挂牌阶段，6月3日的最终结果才能确认。

依据官方规划指标：

• FT00-0609-0062地块：总建筑规模14.46万㎡，其中商业4.48万㎡、办公9.98万㎡

• FT00-0609-0063地块：总建筑规模12.03万㎡，其中商业3.25万㎡、办公8.78万㎡

两地块合计地上总规模约26.49万㎡，商业总计7.73万㎡、办公总计18.76万㎡，建筑限高160-180米，定位区域地标级商务商业集群。

根据出让文件要求，项目东西区将设置连体过街楼，实现空间贯通；同时需与轨道交通、地下空间、滨河公共空间全域互联互通，高标准打造滨河商业区与开放公共空间，提升区域商业界面与城市功能。

02.

产品线悬念待解

这一大规模商业地块的入市，也引发了市场对华润置地旗下高端商业品牌布局的高度关注。华润置地旗下“万象系”商业涵盖三大核心产品线：万象城、万象天地和万象汇。

结合市场信息与官方文件对比，目前市场传言该商业地块将打造“丽泽万象城”，总建筑规模约27万平方米，定位区域级高端商业综合体，与丽泽城市航站楼、龙湖丽泽天街共同构成丽泽北区核心商业矩阵，但该名称及产品线定位属于市场预判与传言，并非官方确认信息。

作为国内商业运营头部企业，华润万象生活在京已运营清河万象汇、姚家园万象汇、西三旗万象汇、密云万象汇、望京万象汇等多个区域型万象汇项目，同时布局三元桥凤凰汇、西单更新场等特色商业项目。在高端产品线方面，华润已落地朝阳站万象城项目，计划2027年亮相。此外，亦庄万象汇等项目亦在推进中。

市场分析人士指出，从条件匹配度来看，地块近27万㎡体量、160-180米限高、滨河商业+互联互通的规划要求，均符合华润高端城市综合体的选址与打造标准。未来有望形成滨水沉浸式商业氛围，动线与空间逻辑可对标清河万象汇、长楹天街等成熟项目。

03.

丽泽商圈基础商业概况

根据赢商大数据，丽泽商圈已被定位为市级商圈，发展类型为成熟商圈。目前商圈内已开业商业项目共11家，总商业存量面积约52.2万平方米，人均商业面积为4.87平方米/人，商圈内购物中心首层平均租金约为600-800元/月/平方米。

图源：赢商大数据

从项目结构看，丽泽商圈已形成以首创龙湖北京丽泽天街、北京丽泽天地、北京金唐新光界为代表的三大主力购物中心，此外还有丽泽16号、上品宜购城市奥特莱斯等项目。2026年5月，北京西宸里刚刚开业，商圈商业氛围持续升温。

从客群画像来看，商圈自身常住人口约8.1万人，办公人口约8.1万人（周边5公里办公人口达61.8万人），家庭结构以年轻家庭（41.86%）和成熟家庭（45.84%）为主，消费力较强。

2021年建设中的龙湖天街

作为北京西南金融发展极，2025年，丽泽金融商务区交出了税收贡献突破百亿元的成绩单，培育出13栋税收“亿元楼宇”，入驻企业突破1520家，其中金融企业488家、科技类企业481家，“金融+科技”主导产业能级显著提升。

丽泽商务区已开通14号线、16号线，未来将接入11号线、丽金线和大兴机场线。丽泽城市航站楼计划于2027年6月底投用，届时从丽泽到大兴机场仅需24分钟，可实现5线换乘。

随着住宅、商业与城市功能的陆续落地，丽泽片区的价值升级路径清晰，未来成长值得长期期待。

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