存量盘活进行时，多地自持商品房可“转正”

21世纪经济报道记者 吴抒颖

广州存量自持物业有望“转正”。

5月12日，广州市规划和自然资源局正式印发《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》（下称“规则”）与《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》两份配套文件。

根据规则，自持商品住房在满足条件的前提下可以转为可销售物业。需要满足的条件包括项目所在行政区及所属板块一手住宅去化周期均低于18个月以及补缴地价等。此外，规则还明确，各区可根据去化周期动态变化和中高风险企业纾困需要，研判自持项目转为可售住房入市影响，报请广州市土地管理委员会同意后实施。

不仅是广州，此前佛山、成都等城市也曾发布过相关的规则，允许自持商品房转为可售商品房。其中，佛山已经有自持项目成功“转正”，并流入市场。

自持商品房“转正”，是存量资产盘活的路径之一。此前，在房地产行业高歌猛进之时，土地市场也异常火热，其时常有自持商品房的出让要求，导致房企囤积了部分自持房源。随着土地市场回归理性，“优化供给，做优增量、盘活存量”也成为当前土地市场的工作重点，自持商品房“转正”也符合市场的期待，能够有效缓解房企的压力，推动房地产市场重回发展正轨。

合理释放房源

广州此次发布自持商品房“转正”的规则，核心是在盘活存量的前提下，合理释放库存，提振市场信心。

从规则本身来看，广州对适用场景、地价补缴以及转换节奏均做出了清晰的规定。

此次规则主要适配两类自持项目：一方面，涵盖“定自持项目”与“竞自持项目”，前者为土地出让文件明确约定物业自持的项目，后者为通过“限地价、竞自持”方式确定自持面积的项目，均纳入规则管理范畴；另一方面，自持商品住房、商办物业经批准转为可销售物业的，均按规则执行，不留政策空白。

此外，对于自持物业转为可销售物业的地价评估和土地出让金计收，则是明确“取新旧时点地价差额高者”的计收原则，分别以原出让时点和现受理时点为基准，评估自持状态与可销售状态下的土地市场价格，按差额较高者补缴。

对于转换节奏，为了保持市场的相对稳定，规则明确，自持项目转可售的前置条件为项目所在行政区及所属板块一手住宅去化周期均低于18个月。在此基础上，各区可根据去化周期动态变化和中高风险企业纾困需要，研判自持项目转为可售住房入市影响，报请广州市土地管理委员会同意后实施。

在转换节奏上，规则明确，企业可分批次办理手续，最多分3批实施，首次转售面积不得低于自持总面积的20%。申请人缴清本批次应补缴土地出让金后，方可启动下一批次申请。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，当前部分区域新房库存消化压力大，特别是旧规新房，因此权衡之下，就提出只有18个月以下消化周期的可转，而且要分批次。

李宇嘉续称，补缴土地出让金计收核心原则是，要分别计算原出让时点和现调整受理时点自持商品住房调整前后的市场评估总地价的差额，取两者高者补缴出让金，考虑到大部分区域新房价格已经有所折价，以及自持部分销售可能还面临着除土增税之外的企业所得税、房产税，取高者可能意味着转可售没那么划算。

一位广州当地房企的人士告诉21世纪经济报道记者，此次规则给予了房企盘活存量的窗口，但是从多数土地存量盘活项目都会给出价格优惠的情况来看，规则要求补缴的土地款目前是否划算需要企业慎重测算。“初步看来，自持型商品住房转可售还有很多细节需要厘清，目前我们也在观望中。”

多地陆续推进

广州并非首座落地自持商品房“转正”的城市。在广州之前，佛山已经先行先试，并有项目落地。

早在2024年10月，佛山就曾发布房地产新政，明确“对于因住宅用地公开交易时采取‘限地价、竞自持’竞价规则产生的自持商品住房，经政府同意并核算补缴相关费用后，可转为普通商品住房上市流通。”

2025年6月19日，佛山市自然资源局禅城分局发布公告，拟将华发四季花园项目自持的1.68万平方米计容面积商品住房转为可销售商品住房。2025年8月，华发四季花园这部分项目已经公开对外销售。

华发四季花园前身是佛山禅城的“地王”项目。2017年，华发以13.45亿元总价、配建2.18万平方米人才住房以及1.68万平方米计容自持面积拿下佛山禅城一宗地块，折合楼面地价1.57万元/平方米（未算计容自持部分），成为佛山首例自持物业用地项目。

但在去年入市之时，华发四季花园的平均售价仅为1.3万元到1.6万元/平方米，与当时的拿地价格基本持平，也意味着房企承受较大的资金成本。

今年4月28日，佛山市住房和城乡建设局、佛山市自然资源局联合印发《佛山市企业自持商品房屋管理实施细则》，进一步规范企业自持商品房屋的管理工作，明确“限地价、竞自持”项目可按规定补缴地价后转为可销售商品住房。

根据实施细则，房地产开发企业在佛山行政区域内通过公开交易方式获取国有建设用地使用权，且在土地出让合同中约定期限内“只租不售”的自持商品房屋，均适用新规。自持商品房屋包括住宅类和非住宅类两类。

李宇嘉分析称，地方政府允许自持物业转可售物业，一方面是为企业纾困，另一方面是考虑到各地土地市场的销售现状而必须采取这种操作。李宇嘉认为，即便销售需要折价，但至少能盘活一部分资金，缓解资金链紧张，部分还能带动企业拿地。

中指研究院分析认为，整体来看，当前各地积极探索针对存量房屋盘活和优化利用的新方向，通过松绑“自持”限制、优化审批流程与监管机制等方式，提升存量资源使用效率。存量盘活目标更进一步与保障民生、产业升级、城市功能完善等紧密结合，政策方向也更加精细化，从单一功能调整扩展到全方位、系统性的制度供给。

该机构指出，未来更多城市有望根据当地市场特点优化跟进，落地更加系统性、集成化的政策体系，探索新的路径进一步破解存量房屋优化利用瓶颈，挖掘存量资源潜力，持续推动城市发展向“存量提质”转型。