精明反被精明误，避税过户房产惹出亲兄弟反目，最后亲情钱财两空

家住上海虹口区的刘老伯夫妇有三个儿子，一家原本和睦。

2014年6月，刘老伯以151万元交易价，将名下70多平米的房屋过户至大孙子名下。但老人从未要求大孙子支付过购房款，之后这套房屋也一直由老两口居住。孙子从未入住，也不曾支付购房款。

老人为什么这么做呢？

刘家老二、老三说，是因为大嫂提出：趁老人在世把房子过户给小辈，可避免未来高额遗产税。

出于对老大一家的信任，也为给后辈多留财产，老二、老三也同意这样的做法。

2018年、2023年，刘老伯与老伴相继离世。两位老人生前多次口头、书面明确表示：房子是为避税才过户给孙子的，将来房子出售后，按照老大40%，老二、老三各分30%的比例进行分配。

原本以为已经把如何处置房产安排得明明白白，可没想到老人一走，完全有违他们初衷的一幕发生了：老大一家对分房一事拒不回应，甚至更换了房屋门锁。老二、老三只能拿起法律武器维权。

争议焦点：

是买卖？赠与？还是代持？

庭审核心争议只有一个：当年过户，到底是真买卖、无偿赠与，还是只是“代持”？

老二、老三主张：过户是为避税，并非真赠与，也不是真买卖；老人全程占有、使用房屋，物业费、水电费均自行承担，真实意愿是百年后三兄弟分房款。因此，他们的诉请是判决当年老人与大侄子所签订的房屋买卖合同无效。

孙子一方则主张：老人过户房子属于无偿赠与，即便老人留下“遗嘱”，但房屋已归自己所有，老人已无权分割。

为证明老人真实意愿，老二、老三提交了老人签字的书面说明、老母亲生前的录像以及曾经和大哥商量一起挂牌买房的相关沟通记录等证据，以表明当初为了避税而过户、日后平分卖房款的初衷。

仲裁、一审、二审：

三次裁判，三种态度

1. 仲裁：房屋买卖合同有效

仲裁认定，2014年老人将房屋过户给孙子的行为是其真实意思表示，签署的买卖合同也真实有效，不违反法律规定；老人的“遗嘱”不符合遗嘱的形式要件和实质要件，且不足以推翻已完成的过户行为。

2. 一审：认定 “未索款=赠与”，驳回诉请

一审认为，买卖合同有效，但是亲属间过户、未约定付款时间、老人长期未主张房款，视为赠与，驳回老二、老三索要房款的请求。

3. 二审：终审改判！侄子必须付钱

二审法院全面审查证据后认为：

无任何书面、直接证据证明老人有赠与意思；

相关沟通记录与 “赠与” 说法明显矛盾；

买卖合同有效，继承人有权主张对应合同价款。

最终二审判决：撤销一审判决，大孙子向老二、老三各支付503300元（合同总价151万元的1/3）。

一堂最痛的家庭财产课：

别让亲情输给程序

回顾整个过程，老三表示，其实他们在父亲在世时，有多次机会，可以让大哥把房屋交易的情况做个书面确认，也可以让父母的遗嘱变得更有法律效力，但因为种种原因没有操作，这才埋下了隐患。

对此，专家表示，“做齐手续”才是保护亲情的最好方式。面对家庭内部财产转移，家庭成员之间务必签订书面协议，明确真实的转移目的以及后续的处置方案、分配份额，避免口说无凭。而在签订协议前，也建议大家咨询专业的法律人士，以免协议内容或形式有争议，无法达到签署协议的目的。

来源| 案件聚焦 新民晚报

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