城镇居民购买宅基地上房屋后拆迁，所签订的补偿安置协议是否有效

　　根据相关的法律法规，农村宅基地是村委会在村民申请之后，免费提供给符合条件的本村村民建房用的建设用地。在拿到宅基地审批手续后，村民可以按照批准的面积、用途进行建设，不能在获得宅基地之后，转手卖给本村以外的其他村民，甚至是城镇居民，退休之后的老干部等。

　　《土地管理法》中规定，对于农村宅基地，农村村民只享有宅基地的使用权，而不享有所有权（所有权归农村集体所有），所以村民不能擅自把村里所承包的土地或宅基地向外村民进行流转、买卖，否则就违反了相关的法律法规。

　　但从实践过程中我们发现，有的村民因常年在外打工生活，也长期不在村庄内面住，所以往往会把村里的房屋及房屋所占用的宅基地一并转手卖给城镇居民或者是本村以外的其他村民。只不过，购买或者卖出农村宅基地上房屋后出现的问题也是非常多的，近日河南的李某就遇到了这样的一个问题。

　　李某是河南省新乡人，其在当地拥有一处合法的住宅，后来退休之后，其又通过亲戚在新乡郊区的农村花了三十多万购买了一套农村房屋，并与该村民签订了购房合同。但因城镇化建设，其所购买的农村房屋在不久之后就遇上了拆迁，对于拆迁补偿李某是没有任何意见的，于是便与征收方签订了补偿安置协议，但是在签订补偿安置协议之后，征收方却以李某并非是本村村民为由，没有履行补偿安置协议。

　　那么，房屋在卖给其他村庄的村民或者城镇居民之后遇上了拆迁，购买房屋者与征收方所签订的补偿安置协议是否有效呢？

　　首先，根据《土地管理法》中的规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让，但仅限于本村集体经济组织内的村民。非本村集体经济组织内的成员购买农村宅基地，实质上是非法取得宅基地使用权，从原则上来说，该买卖行为违反了法律法规强制性规定。因此，可以确定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般情况下是无效的。

　　如果房屋买卖合同无效，那么购买者在征地拆迁中也就很难拿到征收补偿，也就是即使与征收方签订补偿安置协议，那么也有可能会因购买房屋合同无效，其与征收方所签订的补偿安置协议也就有可能无效。一旦所签订的补偿安置协议被判无效，购买者所主张的让征收方履行补偿协议的诉讼请求也就得不到法院的支持。

　　最高人民法院曾在相关的裁判案例中指出，农村房屋下的土地为农村宅基地，虽然当事人在购买该宅基地后缴纳了购买宅基地款，但是其并非是村集体经济组织成员，所建房屋亦未经规划许可，所以房屋并不符合涉案《补偿安置方案》关于合法宅基地的要求，所以，当事人关于涉案房屋应当按照合法房屋进行补偿安置的主张不成立。

　　除此以外，最高人民法院还曾在相关的裁判案例中明确指出，非本集体经济组织成员对该村集体土地不具有合法使用权，依法不属于集体土地征收中应予安置的被征地农民。

　　根据本案已查明的事实，申请人并非四川省仪陇县村民，其与该村村民签订的《关于以房屋抵还借款的协议》，违反了法律法规的规定，应当认定为无效。申请人基于《关于以房屋抵还借款的协议》而与四川省仪陇县新县城建设指挥部签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效（ 案号：（2019）最高法行申368号）。

　　换句话来说就是，只要是城镇居民或者是本村集体以外的农村村民，在购买了农村宅基地上房屋之后，一旦房屋因公共利益需要被征收了，那么其不仅拿不到相应的拆迁补偿，而且还有可能会因拆迁给自己带来一定的损失。

　　这在相关的政策文件中都有明确指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，农民的住宅也不得向城市居民出售，更不能批准城市居民占用农民集体土地建住宅。单位和个人也不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。对于城镇居民、本村集体经济组织以外的村民、退休老干部等购买农村宅基地建房的，一律不得确权登记。

　　一般来说，农村宅基地，也就是宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的一项权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，具有福利性质和保障功能，按照现在的法律规定，无论是谁都不可以擅自将宅基地卖出去。所以，凯诺律师在这里提醒广大老百姓，千万不要把自己享有的宅基地卖了，而且一旦卖出去，想要再申请农村宅基地，几乎就是一件不可能的事。

　　而城镇居民或其他村庄的村民，也不要去别的村庄购买宅基地，或者是购买农村房屋（购买农村房屋属于变相取得宅基地使用权），这是违反法律法规的行为，否则就有可能会出现对自己非常不利的情况，比如遇上拆迁后，自己与征收方签订的补偿安置因自己非本村农村集体经济组织成员而无效，导致其拿不到补偿等。