大悦城2025深度复盘：年轻力战略持续进阶，构筑抗周期护城河

2025年，中国消费市场在温和复苏与结构性分化中前行。商业地产行业告别了规模竞赛的蛮荒时代，真正进入“运营为王”的存量深水区。当客流增长乏力、商户调改承压成为行业普遍焦虑时，大悦城(000031)控股却交出了一份韧性生长的成绩单：

报告期内，公司实现营业收入308.92亿元，经营基本面稳固；综合毛利率31.80%，较上年同期21.76%上升10.04个百分点，核心盈利效率明显提升；归母净利润较上年减亏6.27亿元，盈利能力持续改善。

全年购物中心销售额463.7亿元，同比增长15.5%；客流4.49亿人次，同比提升22.7%；平均出租率稳定在94%的高位；会员总量逼近2478万人，会员销售额突破100亿元。

在行业整体空置率仍然承压、消费信心缓慢修复的背景下，大悦城商业板块的数据并非偶然。其背后，是“年轻力”战略从概念到系统性能力的持续深耕，是首店经济与原创IP的内容护城河，更是会员资产与轻资产业务双轮驱动下的商业模式升维。

从“大悦城”到“大朋友”：年轻力战略落地

2025年，大悦城控股在战略层面明确将“提升商业引领地位”置于首位，旗帜鲜明地提出“坚持‘年轻力’第一品牌地位不动摇”。同年，大悦城品牌理念升级为“大悦城，大朋友”——不再试图“教育”年轻消费者，而是以陪伴者、共创者的姿态，深度融入青年文化圈层。

这一战略转型并非口号，而是以可量化的运营动作落地：全年落地近2000场年轻力主题活动，平均每天超过5场；全国首展159场，仅IP联名衍生品销售额就达6.4亿元；原创经营档期IP持续迭代，“大悦嗨新节”销售额4.5亿元，同比增长8.2%；“大悦疯抢节”销售额6.9亿元，同比增幅高达31%；年末首推会员回馈IP“悦粉盛典”，实现会员销售额11亿元，同比增长7%，单次活动新增会员95万人次，同比增长38.3%。

这些数字的深层含义在于：大悦城已经建立起一套从IP引进、内容共创、活动策划到销售转化的标准化年轻力运营体系。无论是二次元、潮流艺术、户外运动还是虚拟偶像，大悦城总能精准切入年轻人的兴趣点，并迅速转化为商业价值。

以北京朝阳大悦城为例，2025年其持续引入国际潮流品牌首店，并通过“城市理想生活节”等原创IP，将客群年轻化指数进一步提升；成都大悦城则深耕“青年文化+在地消费”，以高频次的展览与市集活动，巩固了其在西南年轻客群中的心智占位。

在商业地产行业，客流是“流量”，会员才是“留量”。2025年，大悦城会员体系迎来关键转折点：会员总量接近2478万人，会员销售额突破100亿元。这标志着大悦城已经完成了从“客流运营”到“用户资产经营”的跃迁。

一方面通过大数据系统对会员消费行为的深度洞察，大悦城能够精准刻画不同项目的客群画像，反哺招商调改与活动策划；另一方面，会员权益在全国项目间的互通，提升了客群黏性，也为跨城旅游消费提供了便利。

大悦城会员体系的高效运转，离不开其持续投入的数字化基建。近年来，大悦城已建成涵盖招商、运营、推广、会员、数据的全链路数字化中台，能够实现从客流监测、动线优化到精准推送、销售归因的全流程管理。这种“硬科技+软运营”的结合，构成了大悦城难以被简单复制的竞争壁垒。

深圳、南昌双项目背后的城市消费赋能

2025年，大悦城迎来了两个具有标志性意义的新项目开业——深圳大悦城与南昌大悦城。

深圳大悦城作为大悦城品牌首次进入深圳核心城区，开业即交出99%出租率、97%开业率的超预期成绩单。更值得关注的是其业态结构：首店与定制店占比超过50%，超百家品牌开业当日业绩刷新全国或深圳纪录。这一数据说明，大悦城在招商端的品牌议价能力仍然强劲，能够为区域带来真正的“消费增量”，而非简单的存量转移。

南昌大悦城则是大悦城深耕华中市场的关键落子。项目引入区域首店141家，占比超过60%，填补了南昌高品质年轻力商业的空白。开业后迅速成为当地年轻人的社交目的地，有效拉动了红谷滩商圈的消费能级。

截至2025年末，大悦城商业项目全国布局已达44个（含轻资产及非标产品），商业建筑面积约470万平方米，其中在营项目37个。从北京、上海、天津到成都、重庆、武汉，从杭州、苏州、厦门到三亚、南昌、深圳，大悦城的全国网格化布局已基本完成，且仍在向核心二线城市及强三线渗透。

这种布局的战略价值在于，多城多项目形成的网络效应，既分散了单一市场的系统性风险，也为品牌商户的跨区域扩张提供了稳定渠道，同时为会员体系的跨城联动奠定了基础。

据赢商网统计，2025年全国新开业商业项目数量及体量均较2024年有所下降，存量改造成为主流，多数商圈租金仍在下行通道。在此背景下，大悦城能够实现销售额15.5%、客流22.7%的双位数增长，94%的平均出租率远超行业均值，足以说明其品牌护城河的深度。

展望2026年，大悦城商业板块仍有多个看点。成都青羊大悦城、青岛大悦城等储备项目将陆续入市，进一步加密核心城市布局；上海静安大悦城、天津南开大悦城等成熟项目将持续进行品牌升级与空间焕新，夯实区域龙头地位。

轻资产与REITs双轮驱动

大悦城2025年财报中，有两项数据尤其值得资本市场关注：

其一，华夏大悦城商业REIT（底层资产为成都大悦城）2025年经营表现全面超预期：期末出租率98.10%，较预测值95.50%高出2.6个百分点；全年按募集规模计算年化分派率5.48%。REITs回流资金已用于新项目获取及投资，标志着大悦城正式打通“投、融、建、管、退”的商业地产资管闭环。

其二，管理输出业务收入同比增长20.88%，轻资产项目持续扩容。2025年，大悦城在北京、天津、上海等地通过管理输出方式运营多个项目，输出品牌、运营体系与人才团队，实现了“少占资、高周转”的扩张模式。

在轻资产与REITs的双轮驱动下，大悦城正在从传统的“重资产持有者”转型为“资产管理人”。在行业整体去杠杆、降负债的大背景下，轻资产模式降低了资本占用，提升了ROE；而REITs则为存量优质资产提供了退出通道，释放了沉淀资本，形成了“开发—运营—退出—再投资”的良性循环。

此外，2025年，大悦城系统推进各项改革，开展资本重塑，11月圆满完成大悦城地产私有化。交易完成后，大悦城对大悦城地产的权益被增厚，持股比例升至96.13%，直接带动2025年归母净利润同比减亏超20%。

报告期内，公司经营活动净现金流达30.23亿元，保持正向流入，为日常经营、项目建设、债务兑付等提供稳定资金支撑。基于安全的财务管控与规范高效的经营治理，目前中诚信国际、中证鹏元两大评级机构持续维持大悦城AAA主体信用评级。

当行业仍在摸索存量时代的生存法则时，大悦城已经迈入了“以用户资产驱动长期增长”的新阶段。这不仅是其自身的转型胜利，也为中国商业地产的高质量发展提供了一个可参照的样本。

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