华资律所·姚成山律师｜承租人在行政强拆案件中具有原告资格

前言：行政征收与强制拆除活动中，房屋租赁关系普遍存在，承租人因对承租房屋进行重大添附而产生的权益纠纷日益突出。

行政诉讼的原告主体资格，是承租人维护自身合法权益的前提的基础。根据行政诉讼法及其司法解释，“与行政行为有利害关系”是认定原告资格的核心标准。在重大添附情形下，承租人不再仅仅是房屋使用权的享有者，其因添附行为对房屋形成了独立的财产权益，当该权益受到行政强制拆除或征收补偿行为侵害时，应依法享有行政诉讼原告资格。

▌法律依据

《行政诉讼法》第25条第1款有着明确的规定，那就是与行政行为存在利害关系的公民、法人或者其他组织，他们拥有提起诉讼的权利。

其次，最高院第一巡回法庭《关于行政审判法律适用若干问题的会议纪要》中的第7条也作出了规定，如果承租人在被征收房屋上存在着不可分割的重大添附情况，或者是依法独立开展经营活动，又或者强拆行为造成了其物品损失，那么在这种情况下，该承租人就具备了原告资格。这一规定进一步细化了在特定情形下承租人获得原告资格的条件。

再次，最高院的相关判例，例如（2020）最高法行申7667号、（2019）最高法行申13115号，也进一步指出，重大添附或者停产停业损失是承租人获得原告资格的关键因素。这些判例为司法实践提供了重要的参考依据，使得在判断承租人是否具有原告资格时有了更为明确的方向。

▌ “重大添附”的认定

▶ 不可分割性：添附物与房屋主体之间是紧密结合在一起的，并且难以分离，一旦进行分离将会严重减损其价值。例如整体装修，它已经与房屋结构融为一体；固定设备，像一些大型的机器设备牢固地安装在房屋内；改扩建工程，如对房屋进行的加层或者扩建部分等都属于这种情况。

▶ 价值显著性：添附所投入的金额是比较大的，它构成了房屋使用价值的重要组成部分，而不是简单的装饰。比如内部装修，使用了昂贵的材料和复杂的工艺，大大提升了房屋的品质和使用价值，这与仅仅是为了美观而进行的简单粉刷有着本质的区别。

▶ 合法性：添附行为需要经过出租人的同意，并且要符合规划与建设规范。这意味着承租人在进行添附之前，必须遵循相关的法律法规，不能擅自进行改建或者扩建等行为，否则即使投入巨大，也可能因为不合法而不被认可。

▌具备原告资格的情形

当承租人对房屋存在重大添附时，如果强拆行为直接导致添附物毁损灭失并且无法挽回，这种情况下承租人具备原告资格。例如承租人花费巨资对房屋进行了全面的改造，包括安装了大量的固定设施，而强拆使得这些设施完全损坏且无法修复。

如果强拆行为同时损毁了承租人屋内的物品、设备，从而造成直接财产损失，承租人也有原告资格。比如承租人是一家商铺经营者，店内有很多贵重的商品和经营设备，强拆过程中这些物品被破坏，那承租人就可以基于此提出诉讼。

另外，当承租人合法经营，而强拆导致其停产停业、设备搬迁等独立损失时，承租人同样具备原告资格。例如一家工厂租赁了厂房进行生产，强拆不仅使厂房被破坏，还导致工厂不得不停产，设备需要搬迁，产生了大量的额外费用。

▌不具备原告资格的情形

如果仅仅是普通居住承租人，没有重大添附，也没有经营行为，仅仅享有普通债权，那么与强拆行为无直接利害关系，就不具备原告资格。例如一个人只是租了一间普通的住宅用于居住，没有对房屋进行任何特殊的改造或者用于商业用途，那他就很难因为强拆而成为原告。

还有当添附可轻易拆除、价值微小，或者未经出租人同意、属于违法搭建的情况时，承租人也不具备原告资格。比如说承租人自行在房屋外搭建了一个简易的棚子，这个棚子很容易拆除，而且价值不大，或者是在没有得到出租人许可的情况下私自搭建了一些不符合规定的建筑，这些都不足以让承租人获得原告资格。

▌起诉条件（需同时满足）

①租赁合同合法有效且未到期，承租人实际占有使用房屋。这是最基本的条件，只有在租赁关系合法有效并且处于存续期间，承租人才能基于租赁关系提出相关的诉讼请求。

②提供重大添附的证据，如装修合同、付款凭证、评估报告、照片视频等。这些证据能够证明承租人确实对房屋进行了重大添附，是确定承租人权益的重要依据。

③证明存在独立损失，包括添附物损失、物品损失、停产停业损失、搬迁费等。承租人需要详细地列出自己所遭受的损失，并且提供相应的证据来支持自己的主张。

④证明行政行为与损失之间的因果关系。如强拆时间、补偿决定内容与损失发生的关联性。这是为了明确行政行为与承租人损失之间的直接联系，确保诉讼请求的合理性。

▌诉讼请求设计

①强制拆除案件：请求确认强拆行为违法，并要求赔偿添附物、物品、停产停业等损失。这是针对强拆行为本身以及由此产生的各种损失提出的综合性的诉讼请求。

②征收补偿案件：请求撤销补偿决定/协议，并责令重新作出包含承租人添附与经营损失的补偿。这一诉讼请求旨在纠正不合理的补偿决定或者协议，确保承租人的合法权益得到保障。

▌救济路径选择

①优先选择行政诉讼：针对强拆违法、补偿不公等情形，直接起诉行政机关。行政诉讼是解决此类问题的主要途径，可以直接针对行政机关的行为提出异议。

②可并行民事诉讼：就租金返还、违约责任等事项向出租人主张权利。在某些情况下，除了行政诉讼之外，承租人还可以通过民事诉讼来维护自己的权益，例如在租赁关系中涉及到租金或者违约等问题时。

重大添附是承租人获得行政诉讼主体资格的核心要件。

在行政诉讼中，重大添附的存在与否直接影响到承租人是否能够成为适格的原告。