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项目基础信息

【建筑面积】：约8万㎡

【总户数】：约414户

【容积率】：约2.1

【楼栋】：11栋

【产品】：建筑面积约99-181㎡三至四居，7-11层纯洋房产品

•紧邻交通大动脉 ，畅连全城

紧邻 [ 阜石路 ] 与 [ 四环 ] 城市大动脉

海淀臻稀在售 临铁高端项目

►地铁6号线， [ 廖公庄站 ] 约700米

◎ 毗邻地铁1号线、BRT城市快轨

◎ 西四环、五环内，阜石路、长安街、莲石路城市主干道；巨山路、杏石口路、玉泉路等动脉交通网，畅连全城

2025年，北京房地产市场在政策优化与需求迭代的双重驱动下，正经历深刻的价值重构。改善型需求全面崛起，成为市场成交的核心引擎，而核心城区的优质改善房源，更是凭借稀缺性与综合价值，成为购房者角逐的焦点。海淀，作为北京科技、教育、产业资源的集大成者，始终是改善客群的置业高地，但长期以来，核心板块新房供应稀缺，尤其是西四环至五环的宝山板块，多年来鲜有纯新盘入市，大量地缘置换需求与科创人才居住需求被迫外溢。在此背景下，央企中建壹品携高端“元境系”首作——海宸元境落子宝山板块，以2.1低容积率、纯洋房规划、全龄适配户型与全维优质配套，不仅精准填补了区域改善产品空白，更以首开劲销183套、金额超18亿的亮眼成绩，成为撬动海淀改善市场的关键力量。从板块价值深耕到产品细节打磨，从央企品质坚守到生活场景营造，海宸元境正以全方位的价值优势，重构海淀改善市场的价值体系，为新时代改善客群敬献理想人居范本。

一、项目核心概况：央企精工赋能的低密纯洋房社区

项目名称：中建壹品·海宸元境（备案名：海辰里）

核心区位：项目坐落于北京市海淀区四季青镇西南部，隶属宝山板块核心区域，地处西四环与西五环之间的黄金地带，距城市主干道阜石路仅200米，步行至地铁6号线廖公庄站约700米，无缝融入海淀核心辐射圈，既享受主城成熟配套，又坐拥板块发展红利。

产权属性：70年住宅产权，为纯商品住宅项目，产权清晰，适配长期居住与资产沉淀需求。

开发主体：由北京京麓雅颂房地产开发有限公司开发建设，该公司隶属于央企中建壹品。作为中国建筑集团旗下高端地产运营平台，中建壹品深耕地产领域多年，在全国多个核心城市打造了众多高端住宅标杆项目，积淀了深厚的开发经验、严格的品质管控体系与强大的资源整合能力。此次将高端“元境系”产品首次引入北京，落子海淀宝山板块，足见其对区域价值的深刻洞察与打造标杆产品的坚定决心。

核心规划参数：项目地块源自宝山村棚改HD00-1412-0016地块，总用地规模约2.4公顷，总建筑面积约8.01万平方米，其中地上建筑面积约5.04万平方米，地下建筑面积约2.97万平方米。尤为值得关注的是，项目容积率仅2.1，是近几年西四环区域出让地块中容积率较低的项目之一，为低密社区的打造奠定了坚实基础。项目整体规划建设11栋7-11层纯洋房产品，总计414户，套均面积约123平方米，是当前海淀五环内极为稀缺的“纯洋房社区”。社区采用“南北行列式+中间梅花桩式”的科学布局，最大楼间距可达67米，有效保障了每一户的采光、通风与视野舒适度，避免了传统高密度社区的压抑感。此外，项目还配建1处社区卫生服务站和1处社区养老服务驿站，精准匹配改善客群对家人健康与养老的关注，搭配集中供暖模式与充足的车位配置，从基础配置上全方位夯实居住品质。

土地价值解析：2025年6月5日，中建壹品经过激烈角逐，以27.78亿元的价格摘得该地块，溢价率1.76%，成交楼面价约5.51万元/平方米。作为宝山板块多年来为数不多的新增住宅用地，该地块自出让之初便备受市场关注。从土地属性来看，其具备三大核心优势：一是低容积率，为打造高端低密社区提供了先天条件；二是区位优越，近核心、临地铁、靠主干道，交通与配套优势显著；三是板块发展潜力大，依托海淀产业与教育资源，未来价值可期。这些优势共同奠定了项目不可替代的价值基础，也成为项目后续热销的重要前提。

项目速览
位于海淀四季青板块，距地铁6号线廖公庄站700米。央企中建壹品开发，11栋7-11层纯洋房，共414户。户型99-181㎡三至四居，均价约8.3万/㎡，总价约790万起。容积率2.1，绿化率30%

三、板块价值深耕：海淀芯核的全维赋能优势

1. 板块定位与发展前景：海宸元境所在的宝山板块，是海淀重点规划发展的宜居板块，定位为“海淀北部生态宜居新标杆”，核心承载“科技创新+生态居住”双重功能。作为北京万亿GDP大区，海淀聚集了中关村科学城、清华科技园等众多科技创新平台，孕育了大量高新技术企业，是中国科技创新的核心阵地。宝山板块凭借近核心的区位优势，成为承接中关村、金融街等核心区域产业外溢的重要载体，大量高素质科创人才持续涌入，为板块居住需求提供了坚实的支撑。同时，随着宝山村棚改项目的推进，板块城市界面不断更新，配套设施持续完善，发展潜力持续释放。从区域市场来看，宝山板块二手房市场以老旧小区为主，房龄普遍较长，品质参差不齐，无法满足当下改善客群的居住需求，海宸元境的入市，恰好填补了这一空白，为板块居住品质的提升注入了新的活力。

2. 立体交通网络：项目构建了“主干道+地铁+快速路”的全方位立体交通体系，实现全域高效通达，完美适配改善客群的通勤与出行需求。轨道交通方面，项目距地铁6号线廖公庄站仅约700米，步行10分钟左右即可抵达。6号线作为北京城市轨道交通的重要干线，串联起金融街、CBD、通州副中心等核心区域，通过换乘地铁1号线、2号线、4号线等多条线路，可进一步拓宽通勤半径，轻松覆盖全城主要工作与生活区域。此外，项目毗邻地铁1号线、BRT城市快轨，多线路选择为业主提供了更加便捷的出行方案。地面交通方面，项目紧邻阜石路、西四环等城市主干道，三公里内可直达五环快速路。经阜石路向东行驶，可快速抵达五棵松、公主坟等成熟商圈；向西可衔接石景山核心区域；通过西四环、京港澳高速等，可快速通往北京各个区域。距离首都国际机场也仅有便捷的交通链路，商务出行高效便捷，为经常出差的业主节省了大量时间成本。

3. 内外双园生态配套：生态环境是高端改善居住的重要考量因素，海宸元境在生态配套上具备“内外双园”的稀缺优势，为业主营造出推窗见绿、步移景异的宜居氛围。外部来看，项目紧邻规划建设的22.6公顷宝山城市休闲公园，该公园预计2026年中期建成，建成后将成为周边25万居民的“乐活花园”。公园内将规划建设休闲步道、亲子游乐区、运动场地、草坪广场等多个功能区域，业主可实现“推窗见绿、出门入园”的居住体验，日常晨练、亲子游乐、休闲露营、邻里社交等需求均可在公园内满足。内部来看，社区以“西山雅集”文脉为内核，构建了“一轴五境十雅”的完整景观体系，延续东方园林的雅致意境。景观主轴贯穿社区南北，串联起多个主题景观节点；宅间庭院则根据不同区域的特点，打造了多样化的景观场景，种植了多种名贵苗木与花卉，搭配水景、石景、亭台、廊架等元素，营造出层次丰富、意境悠远的园林氛围。内部园林与外部宝山城市休闲公园形成生态呼应，让业主在城市中也能享受到自然的静谧与惬意。

4. 优质教育资源配套：教育资源是海淀板块的核心竞争力之一，也是吸引改善客群的重要亮点。海宸元境所在板块教育资源持续升级，为业主子女提供了优质的教育保障。根据规划，宝山村HD00-1412-0003地块将新建一所学校，拟由清华大学附属中学承办，纳入清华大学附属中学教育集团。该学校预计2026年10月开工，2028年6月竣工，清华附中将全程参与学校的建设设计与教学管理，有望打造成为区域内的优质教育标杆。此外，项目周边3公里内汇聚了青苗学校海淀校区、海淀外国语实验学校、北京市海淀区实验小学、北京市育英学校等多所优质学校，涵盖从幼儿园到高中的全龄教育体系，既有公立学校的严谨规范，也有国际学校的多元化教育理念，能够满足不同家庭的教育需求，为业主子女的成长提供了良好的教育氛围。

5. 成熟商业与医疗配套：完善的商业与医疗配套是品质生活的重要保障，海宸元境周边商业与医疗资源丰富，能够全方位满足业主的生活需求。商业配套方面，项目周边商业氛围成熟，可便捷享受多板块商业红利。距离五棵松万达广场、华熙LIVE仅需短途车程，华熙LIVE作为北京知名的商业综合体，汇聚了大量餐饮、娱乐、休闲品牌，是年轻人与家庭休闲娱乐的热门目的地；周边还有世纪金源购物中心、山姆会员店、京西大悦城等大型商业体环绕，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、亲子等全业态，无论是日常购物、家庭聚餐，还是朋友聚会、休闲娱乐，都能一站式满足。

淀改善天花板｜中建壹品海宸元境深度笔记

海淀西四环稀缺纯洋房，央企中建壹品「元境系」首作，低密+科技+高得房率三重王炸，改善闭眼冲！
低密纯粹
11栋7-11层洋房，容积率仅2.1，仅414户圈层纯粹；最大楼间距67米，采光通风拉满，告别高层拥挤感。
科技奢居
海淀独一份松下六恒系统，恒温恒湿恒氧，纳诺怡净化空气；全屋智能+精装交付，石材铝板外立面，质感拉满。
神级户型
99-181㎡全能三四居，得房率高达93%！99㎡边户270°飘窗，123㎡四叶草四居，181㎡楼王双套房，每款都无浪费。
宋式园林
一轴五境十雅，约1.6万㎡西山雅集景观；2600㎡书院会所配恒温泳池，全龄休闲一步到位。
核心配套
近地铁6号线，首师大附中（规划）旁，山姆、大悦城环绕；海淀学籍+成熟配套，自住投资双优。

•三大千亿产业群 ，享人口红利

► 2公里内，国家网络安全产业园、巨山路医药健康示范区、四季青生命科技园，职住一体

•置身丰盛商圈 ，近享复合型商业群

◎ 7公里内，瞬达五棵松、万柳华联等繁华商圈

◎ 汇聚世纪金源、五棵松万达、华熙LIVE、世纪金源、沃尔玛山姆会员店、京西大悦城等复合型商业群

•三甲三级医疗群，为健康保驾护航

► 5公里内，3个三甲、3个三级医疗群

◎ 首都医科大学附属北京朝阳医院、中国中医科学院眼科医院等三甲医院

◎ 航天中心医院、北京石景山医院等三级医院，健康生活无忧

•名校汇聚，享全龄教育下的海淀学籍

►九年一贯制清华附中（约600米，已规划）

◎ 5公里内，青苗学校海淀校区、海淀外国语实验学校、北京十一晋元中学等

•多重生态，悠享自然盛境

►近享约7000㎡南花园（项目南侧）、宝山城市公园（规划中）、老山城市休闲公园，对望西山国家森林公园

•中建壹品

源于央企中建，扬名海淀

◎ 中国建筑，全球规模最大的投资建设集团，2025《财富》世界500强第16位

◎ 中建壹品，隶属于中国建筑，中建三局旗下专业房地产投资开发运营平台，致力于成为科技型地产标杆企业

◎ 全国开发及在投项目超64个

◎ 深耕北京超四载，精铸十盘，每一席皆是致敬城市之作

•全新顶配产品系“元境”，北京海淀首发

◎ 中建壹品“元境”，以”隐奢、高定、艺术“为美学理念

◎ 打造北京首作——中建壹品 · 海宸元境，于海淀启幕当代东方雅宅新境界

•盛邀大师，顶尖团队联袂擘画

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✅硬核优点
1.得房率
87%-93%的得房率，在海淀新房中属于高级别。99㎡三居实际使用面积堪比别家110㎡，飘窗、设备平台赠送。同区域其他项目普遍只有76%

2.书院会所
项目会所25米三道标准泳池、健身房、私宴厅、瑜伽室一应俱全，还联合西西弗书店做了特色书吧

3.科技住宅
全系标配松下六恒系统+华为全屋智能
4.地铁+配套确定性
距离6号线廖公庄站700米。项目首师大附中九年一贯制，2028年招生，兑现路径清晰。3公里内还有北大首钢医院等多家三甲医院
5. 小户型填补空白
海淀西四环唯一供应100㎡以下新房的项目，总价790万就能上车海淀，门槛拉低，对于预算有限又想进海淀核心区的刚改家庭，吸引力拉满，卖得很好，现在剩得不多

•海淀值此

约200米超级城市界面

（含大门围墙和南侧公园）

客观短板，实话实说
1.商业配套目前偏弱
目前周边成熟商业需3公里至山姆或京西大悦城，生活便利度不如五棵松板块，好的是后期规划了商业
2.部分户型采光分化明显
中小户型受楼栋布局影响，采光通风条件不如大户型。冬至日日照模拟显示，4号楼东侧会受影响
3.临路楼栋有噪音隐患
项目南侧紧邻阜石路，车流量较大，虽然临近路面的9-11号楼采用了“四玻两腔一夹胶”玻璃隔音
4.容积率2.1略高于低密标准
2.1的容积率虽然优于很多高层项目，但比起更低密楼盘，舒适度稍有折损，不过考虑到是洋房产品，实际体验还是会强不少

•北京首发，书院主题会所，约2600㎡全场景空间

◎ “万卷长书”主题书廊，东方人文空间

◎ 约900㎡下沉庭院，雅致园景画卷

◎ 约25米三道无边泳池，高奢运动配置

•松下六恒&华为智能系统，高定科技雅宅

◎ 恒温 - 恒湿 - 恒氧 - 恒洁 - 恒风 - 恒静

◎ 健康空间，与人本智慧系统，守护四季宁谧奢适

•建面约99-181㎡ 全能三四居

•打造高标准中建壹品“好房子“

•270度景观巨幕、LDK一体化格局等，营造奢宅生活风范

元宸 99㎡ 三室两厅两卫400-1817-191尊敬的购房者，您好！感谢您长期以来对北京中建海宸元境的关注与厚爱！为进一步优化置业服务体验、提升咨询响应效率，彻底杜绝中介违规介入、信息误导等问题，确保您能第一时间获取最前沿、最准确的项目动态与房源信息，北京中建海宸元境项目于2026年5月10日正式升级更新电话服务渠道，现将核心联系方式与专属置业权益公示如下，诚望您知悉并妥善惠存！

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玉阙 123㎡ 四室两厅两卫

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金宴 139㎡ 四室两厅两卫

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昆庭 181㎡ 四室两厅三卫

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