测评，京基璟誉府怎么样，好不好，值得买吗？得房率车位比多少吗

测评，京基璟誉府怎么样，好不好，值得买吗？得房率车位比多少吗

一、整体怎么样？好不好？

项目定位中端刚改，核心优势是成熟配套 + 湖山生态 + 准现房 + 高性价比，硬伤为超高密度、高回迁占比、噪音拥堵，综合品质中等偏上，适配特定客群。

• 好的方面：双地铁（5 号线布心站、5/7 号线太安站）通勤便捷；对口翠园东晓优质学区，自带幼儿园；高层享东湖水库湖山景，生态稀缺；2026 年 10 月精装准现房，交付有保障；折后 5.3-5.8 万 /㎡，总价 450 万起，上车门槛友好。
• 不足方面：容积率 11.35，60 层超高层，3 梯 4-5 户，高峰电梯拥堵；回迁房占比 70%，社区纯粹度低；临丹平快速，有货车噪音，早晚高峰拥堵；周边界面老旧，短期旧改施工影响居住体验。
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二、值得买吗？适配人群与对比

值得买的理由

• 自住刚需刚改优先：罗湖 / 福田通勤、看重学区与生态、预算 450-800 万，想买关内新盘的家庭，性价比突出。
• 配套无需等待：教育、商业、地铁全成熟，即买即享，不用等规划兑现，对比期房风险低。
• 资产稳健：罗湖核心土地稀缺，湖山资源不可复制，旧改推进带动片区价值提升，二手流动性有支撑。

不值得买的情况

• 追求低密纯粹社区、高舒适度、高端圈层的购房者，高密度与混居属性难以满足需求。
• 多车家庭：车位虽达标，但需与回迁房、商业共用，高峰期紧张。

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三、得房率车位比多少吗

得房率

• 基础得房率（不含赠送）：整体72%-75.66%，70㎡两房 75.66%，85-120㎡户型约 72%。
• 赠送后得房率：通过阳台、飘窗等赠送，实际达81.47%-89.65%，空间利用率较高。
• 特点：超高层公摊偏大，但赠送面积弥补，实际使用空间不局促，适配刚需刚改家庭。

车位比

• 总车位2015 个，总户数1624 户，车位比1:1.24，地下 5 层车位。
• 特点：配比达标，能满足日常停车，但需与回迁房、商业共用，高峰期（晚归、节假日）可能紧张，早到则无忧。
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总结与购买建议

京基璟誉府是优缺点清晰的城芯刚改盘：好于配套成熟、生态稀缺、准现房、价格友好；差在高密度、高回迁、噪音拥堵。适合罗湖 / 福田自住刚需刚改、能接受高密度、看重学区与生态的家庭；不适合追求低密、纯粹圈层的购房者。

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