河南
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前段时间嘴馋，想吃老式做法的糖醋里脊了，搜了一下六里桥东边有一家小馆子，他家还有一个排名非常靠前的红糖花卷，想着去尝尝。结果导航过去发现，哎，这不是要出让的太平桥地吗？顺便又看了一遍地。
馆子叫宣南居，糖醋里脊中规中矩，但红糖花卷确实很感人，还有各种主食小吃，看着都不错。我看有人推荐肉龙、菜团子等，但眼大肚子小，下回有空再尝尝别的吧。
说回太平桥这个地，地块已经激活，正式挂牌，预计是5月19日成交，体量不大，住宅只有6.2万㎡，大概400-500套房子，名义容积率不高，实际容积率不低，起拍楼面价考虑养老等配建后，5.86万元/㎡，不高也不算低，项目难度不低，对操盘能力有考验。
这个地呢，优劣条件都非常典型，矛盾很突出，就看想要啥。
第一、从大区位上讲位置非常好
西三环内临西二环也就两公里，可能很多人对这个地方没什么概念。在地图上都不一定找得到。说说周边大家有概念的地儿：往东南一点就是著名的马连道茶叶集合地；顺着它北边广安门外大街那条主路往里走，就是牛街和菜市口。
牛街这两年被很多大V带出了圈，小吃排队半小时以上有点不值得，不过推荐小路上的白记年糕，改变了我对甜食的看法，一直复购中。菜市口去年开业的中海大吉巷，也带动了南城的新时尚，春夏天街区溜达很舒适。
当然，这地在丰台不是西城，但它确实跟原来的老宣武现在的西城区就隔了条马路，步行两分钟就到。所以原来老宣武这个地界的人，如果学区房已经用不上了，后学区房时代可以卖一套，转身在这边买一个好房子，新环境新小区，性价比还是很高的。
这周边的二手房小区呢？也有一些大名鼎鼎的：比如说多年在西城套数榜第1名的典型“书包门槛房”荣丰嘉园，周转率非常高；远见名苑大概也是第2-3名的样子，也是典型的书包房。临近品质好的应该算是朗琴园了，但房龄也很老了，20多年了，其实平换过来是值得的。当然，如果愿意在西城留套小房子为后面的孙子辈考虑上学的问题，然后卖一套大点的平换搬过来住，可能居住品质更高，也保留了学校的问题。不过说实话，孙子辈的学区问题现在考虑是不是有点早？生育率下降、人口下降已是不可逆的大趋势。对于很多大太阳家庭（娃现在初高中），考虑10年甚至20年后的学区问题，是不是有点早？
第二、小区位和地块素质，确实挺糟糕。
⚠️道路狭窄：西侧、南侧路都没啥条件扩展，东侧路宽敞点但往里得掉头，车库出入口也肯定不能建在这边。
⚠️地块形状不规则：地块像个“几”字形，南侧有一栋现状住宅非常高，对整个地块南部的日照排布影响很大，小区本身能排布楼栋的空间也大大压缩了。所以账面上看容积率不高，但实际容积率比较高，对产品排布压力很大，大概率没法出洋房，至少得是小高或者高层业态。楼栋排布压力大导致户型面宽资源会比较有限。
⚠️周边城市界面老旧：北侧的电力医院长期堵车，对出入感和居住舒适度都有影响。周边整体环境调整空间小，短期内难以改善。
所以呢，这个地块矛盾点很突出：大的区位站位优势很大，周边过去十几二十年都没有正经的新房项目供应，短期看是个绝对稀缺地段，周边地缘客户可能就能支撑主力来源。但它的劣势也非常突出：地块本身形状不规则、南边有现状楼栋遮挡、周边城市界面不理想、道路难调整。
这个土地素质做高端纯改善社区挺难，可能定位偏刚性改善客户。如果匹配这类客户需求的产品（总价可控），应该是个很好的搭配。但问题也在于地块条件不好，能否排出适合刚改客户的优秀产品？强排压力不小，产品得分可能不会特别高。当然也可以加成本做户型和楼栋排布以外的功课，但这又跟刚改客户控制总价的需求不匹配。
【矛盾中的期待：产品与需求的博弈】
所以来看，这地块优劣势明确，地缘客户厚度也有，关键可能在产品的匹配度及价格实现上有一个平衡。期待合理的定位下，操盘高手来个亮剑，产品价值主张能实现，带给这个老的板块新活力。
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