车位办产证虚增交易？解放上海不动产新规变化

上海楼市“新七条”出台一个多月，住房交易明显升温。上周六，二手房网签量1632套创下5年单日新高。

是不是官方虚增数据？故意把车位算进去了？夫妻更名被锁死，会增加交易成本？你一定也听过这些声音。

真的是这样吗？官方say no！

这些啊，其实是部分平台账号对3月1日施行的《上海市不动产登记技术规定》的误读。

简单来说，这次不动产的调整，属于登记领域的技术性优化，不影响普通市民的日常交易。

上海市确权登记局说，新规是上海的不动产登记技术规定第四次调整。此前一版于2021年3月1日施行，有效期为5年，此次修订属于正常到期更新，以衔接现行国家政策和社会变化。

施行一个多月来，市场比较平稳，并不存在所谓“增加交易成本”等异常情况。

之所以，让人们产生误解。可能有两个原因，第一，时间上的接近，让不少人将两者关联。因为2月25日，上海出台楼市“新七条”，3月1日，不动产登记新规施行。

第二，一些人对“不动产”范畴的认识偏差。

不动产不等于房地产。新规涉及11类可以登记的不动产权利，比如集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，土地承包经营权和土地经营权，建设用地使用权，国有农用地的使用权，宅基地使用权，海域使用权、无居民海岛使用权，居住权，地役权，抵押权等。房地产只是其中的一部分。

不过，这次新规，有两点和普通人息息相关，一定要关注。

首先，车位可拥有独立产证。

上海二手房交易量冲高，是因为把车位也算进去了？新规中关于车位产证登记的调整，引发了一些误解。

上海车位和住宅一样，一直被视为独立的不动产单元。其实，上海房地产交易中心公布的二手房网签数据，历来都包含车位，并非因为新规才纳入。

过去，车位是作为房屋的附属设施，登记在同一张产证上。但实践中出现不少特殊情况。比如，一套住房由夫妻与其儿子三人共同共有。儿子婚后，儿媳以个人名义出资购买小区车位，登记时产权人如何确定就成了问题。又如，房屋被拍卖或处分时，车位无法单独处置。

此次新规调整的核心是，车位可以作为独立的不动产单元进行登记、单独发证。这就解决了上述案例里面儿媳购买车位的产权问题。房车分开办证之后，儿媳、夫妻与儿子分别办理产证。登记系统可以在后台将该车位关联在相关业主的房屋上。

虽然可以分开办证，但并非彻底割裂。如果你不是小区业主或和业主同住的直系亲属，不可以单独购买该小区的车位。毕竟在购买车位时，仍需提供在该小区购置房屋的证明。

新规在登记系统中强化了车位与对应房屋的数字化关联，两者在权属上依然保持可追溯的逻辑联系，避免因附属设施权利人与房屋产权人不一致而引发的处置纠纷。。

已持有车位的市民，如果希望拆分产证，操作也十分便捷。只需用手机提交申请，系统生成二维码后，即可前往大厅自助打证机，扫码打印新产证。市民可就近寻找登记中心办理，不必局限在房子或车位所在区。

需要注意的是，拆分的前提是房屋与车位权利人一致，且无其他特殊情况。拆分后，原有的份额、权利内容不变，仅将房子和车位分别记载于两本产证。

第二，夫妻之间变动仍免征契税。

以前，夫妻之间在房产证上加名、减名、更名，都叫“变更登记”，相当于房子没换权利人，只是信息变了。

新规明确，“夫妻之间”权利变动调整为“转移登记”。可以理解为，产权从一个人转到另一个人。以前，变更登记不需要缴纳契税，调整之后，会不会增加交易成本？

答案是不会。“我们已与税务部门沟通，按照税收征管要求，夫妻之间做转移登记，在核税时也可以免契税。”工作人员表示，此次调整是呼应国家《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记规程》等规定的要求。

只有一类人会感受到变化。家里有违法搭建，比如搭建阳光房、封阳台没报批，且城管部门已通知登记机构在房屋上作了文件登记的市民，按照原来的变更登记，不需要整治拆违注销文件登记。现在改成转移登记，城管会要求转移前必须整改并完成注销文件登记后方可办理。

你明白了吗？如果还有和不动产登记相关的问题，欢迎后台留言。

原标题：《车位办产证虚增交易？解放上海不动产新规变化》

栏目主编：陈玺撼

本文作者：解放日报 戚颖璞