建业新生活：每赚1元，8毛被坏账吃掉｜年报风云⑤

文/乐居财经 严明会

近来，很多人在写胡葆森的故事，关于他古稀之年滞留香港、在“望北楼”里的愁绪与挣扎，关于建业集团的兴衰成败、来时路和未来路，关于这位曾经“河南王”的资产、债务、官司……

有人赞他的担当、有人疑他的选择，但都不约而同发了出叹息，也都在猜他何时能重回故乡。

江湖上的说法是，自2025年下半年起，胡葆森就长期滞留香港处理离岸债务重组和资本运作；2026年春节前的建业管理层年会，他以一种前所未有的方式参与——线上出席。

在这场以“强协同、年轻化、创新局”为主题的年会结束后不久，作为建业系核心资产之一的建业新生活（09983.HK），发布了其2025年全年业绩报告。

摊开财报、拆解数据，这张成绩单难言乐观。行业深度调整和集团化债背景下，建业新生活无疑正面临巨大考验。

“真正的护城河，不是冰冷的规模数字，而是客户每一次触达时感知到的专业与温度。”

展望未来，建业新生活写下了将“致力于在行业的转型浪潮中，走出属于自己‘有质量、有温度、有韧性’的增长之路”。

被吞噬的利润

2025年，建业新生活的营收与利润双双下滑。

数据显示，报告期内实现总营收约27.68亿元，较2024年下降6.2%；录得毛利约5.44亿元，同比减少15.1%，毛利率从上年的21.7%下滑至19.6%；净利润则从2.38亿元锐减至1.67亿元，降幅约29.8%，净利率约为6.0%，而上年同期约为8.1%。

从收入结构看，作为“压舱石”的物业管理服务贡献收入约23.00亿元，与上年基本持平。不过，该板块毛利率从上一年的21.3%下降至19.2%。

“为提升客户满意度，增加了高品质服务成本”，在收入增长停滞的情况下，成本端却在刚性上涨，盈利能力被进一步压缩。

规模方面，“主动撤出亏损小区”，截至2025年末，建业新生活在管面积约1.94亿平方米，较上年减少1.2%。

另外两条业务线社区增值服务与非业主增值服务的收入均有所下滑，前者同比下降21.0%至4.30亿元，后者的收入则从2024年的1.09亿元骤降至0.39亿元，降幅约64.5%。

建业新生活解释称，社区增值服务收入减少，主要是受到国内房地产市场持续低迷影响与之相关的封装阳台、装修巡查等装修类业务减少；同时受到国内市场消费信心不足、集团园区销售服务收入减少。

而非业主增值服务降低主要是由于房地产行业持续调整，其对增值业务做出主动调整、收缩规模所致，其中前介服务收入、案场服务收入及房屋中介销售下降0.55亿元。

财报中最引人关注的数据之一，是“金融及合约资产减值亏损净额”从2024年的7490万元激增至2025年的1.38亿元，增幅约84.5%。

建业新生活解释称，这是由于国内房地产市场疲弱及消费信心不足，导致“应收小业主物业费增加及应收款回款较慢”。

物业管理行业通常采用“先服务后收费”的模式，在宏观经济下行周期中，这正成为一把双刃剑。当业主缴费意愿和能力下降，物企的应收账款持续攀升，坏账准备就必须相应增加，直接侵蚀当期利润。

而建业新生活1.38亿元的减值损失，占到当期净利润的82.6%。从某个角度来看，这意味着其每赚1元钱，就有8毛钱被坏账“吃掉”。

剔除减值等非经营性因素后，2025年建业新生活股东应占核心净利润为2.80亿元，较2024年的2.94亿元仅微降4.8%。

枯竭的现金

“跳出‘压缩成本必降品质’的恶性循环……将人力解放出来转向温情服务与应急处置。”在业绩报告中，建业新生活展望未来全面降本增效，意欲用“人机协同”激发组织效能。

然而，2025年下半年发生在大本营河南多地的员工罢工事件，却揭示了这套叙事的另一面。

根据公开信息，辉县建业壹号城邦因“大多数业主未交物业费，4个月未给工作人员发放工资，导致工作人员辞职，服务停摆”。但令人费解的是，另有消息称，郑州建业春天里物业费收缴率高达90%，信阳建业城业主在物业促销下提前缴纳了2-5年物业费，部分甚至缴至2028年。

建业新生活面临的问题，除了“业主欠费”，似乎还有收上来的物业费都去哪儿了？

“人机协同”的理想被提出来，但现实是：截至2025年末，建业新生活的现金及现金等价物仅剩4.13亿元，较2024年末的11.90亿元大幅减少65.3%。

钱去哪了？建业新生活未披露详细的经营性现金流流向，但行业观察者给出了分析——应收款与分红历史。

数据显示，截至2025年末，贸易及其他应收款约为31.8亿元，同比增长11.4%，远超收入增速。其中，贸易应收账款总额高达36.28亿元，较上年末的33.27亿元增长9.0%。

应收账款的账龄结构也值得关注，其中2025年末3年以上账龄的应收款从4.74亿元激增至12.65亿元，占比从14.2%升至34.8%。

行业观察者表示，“长账龄应收款的快速膨胀，意味着回款越来越难，坏账风险越来越高。”

去年中期，建业新生活派发中期股息0.033港元，合计3912.5万元，本期业绩报中，其董事会不建议宣派2025年末期股息。

但过去四年，建业新生活上演了一场持续的高分红“盛宴”：2021年分红5.76亿元，2022年分红4.81亿元，2023年在亏损5.78亿元的情况下仍派发3.92亿元股息，2024年分红2.15亿元。

穿透股权，在一次次高分红里最大受益者无疑是控股股东胡葆森，他持有建业新生活的约65.27%股权。

从“规模崇拜”到“能力回归”，建业新生活的转型方向无疑是正确的。但转型需要时间，更需要资金。

今年初，建业系地产老将43岁的闫学文，空降建业新生活出任执行董事及首席执行官；调整后，王俊不再兼任CEO，继续担任董事会主席兼执行董事，专注于集团战略规划及重大事宜监督。

“闫、王”二人，能否带领建业新生活在“降本”的同时真正实现“增效”和“提质”，赢得客户的信任与“买单”？能否将社区增值服务从“附加题”转化为稳定、可持续的盈利来源，以对冲基础物管业务的增长瓶颈？

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