万科一个时代落幕

万科正在经历的不仅是企业自身的危机，更是中国房地产行业从黄金时代转向黑铁时代的历史性转折。从2025年至2026年，这家曾经被视为行业标杆的房企，经历了其四十年发展史上最剧烈的动荡，标志着一个由职业经理人主导、高增长模式的地产时代彻底终结。

一、财务巨亏：创纪录的820亿元亏损

1. 亏损规模刷新A股历史

• 2025年度业绩预告显示，万科预计归属于上市公司股东的净亏损约820亿元，扣除非经常性损益后的净亏损约800亿元

• 这一数字较2024年494.78亿元的亏损大幅扩大，亏损增幅超65%，相当于平均每天亏损超2.2亿元

• 连续两年累计亏损1314.8亿元，创下A股房企亏损纪录，亏损额甚至超过了公司当前总市值

2. 债务压力与流动性危机

• 截至2025年三季度末，万科有息负债总额高达3629.30亿元，其中一年内到期的短期有息负债1554亿元

• 同期货币资金仅656.80亿元，现金短债比低至0.43，流动性缺口超900亿元

• 净负债率升至98.74%，逼近100%的行业红线

• 2025年11月，万科首次在公告中正式提出债券展期，涉及"22万科MTN004"等债券，标志着这家长期被视为行业标杆的房企正式加入了寻求债务延期的企业行列

3. 主业盈利能力崩溃

• 2025年前三季度，房地产开发业务税后毛利率低至2.0%，主业几乎无利可图

• 2025年上半年销售额同比下降46%至690亿元，降幅远超中国百强房企的平均水平

• 仅2025年前三季度就新增计提存货跌价准备91.93亿元，截至期末存货跌价准备余额高达227.32亿元

二、管理层地震：25位高管离职与职业经理人时代终结

1. 郁亮时代的彻底落幕

• 2025年1月27日，郁亮辞去万科董事会主席职务，由深圳地铁集团董事长辛杰接任

• 2026年1月8日，万科公告郁亮因到龄退休，辞去公司董事、执行副总裁职务，辞职后将不再担任万科任何职务

• 2026年3月23日，万科发生工商变更，郁亮正式卸任法定代表人，由深铁系出身的黄力平接任，标志着郁亮在万科长达36年的职业生涯在法律层面彻底终结

2. 大规模高管离职潮

• 2025年1月至2026年3月，已有25位核心高管及区域负责人离职，覆盖从董事会主席到城市公司负责人的各个层级

• 关键离职人员包括：

◦ 祝九胜：原董事、总裁、首席执行官，2025年1月27日辞去所有职务，后于2025年10月被采取刑事强制措施

◦ 辛杰：原董事会主席（2025年1-10月），2025年10月13日辞职

◦ 严勇：原首席营销官，2025年10月离职，加盟建发房产

◦ 陈淑佳：原深圳公司营销负责人，2026年1月离职，加盟越秀地产

◦ 袁源：原"唯家"上海区域总经理，2026年初离职，加盟中建东孚

3. 人才"国进民退"成定局

• 离职高管的流向清晰地反映了行业人才格局的结构性变化：严勇、陈淑佳、袁源等人选择加盟建发、越秀、中建等国企或央企

• 黄婧、李绯等人则彻底离开地产行业，投身蚂蚁集团、滴滴等互联网公司

• 这背后是职业经理人对平台稳定性、资源保障和个人安全感的重新考量

三、组织架构革命：40年来最大调整

1. "削藩式"改革

• 2025年9月，万科启动了被称为"40年来最大"的组织架构调整

• 核心是撤销运行近20年的"集团-区域-城市"三级管控架构，转变为"总部-城市公司"两级扁平化管理

• 原有的华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域等五大区域公司被取消

• 拆分后，万科合计有北京公司、广佛公司、深圳公司、上海公司等16个城市公司，由集团总部直管

2. 深铁系全面接管

• 在新的组织架构中，集团总部加强了职能集权，设立了成本招采中心、投资发展中心、工程管理中心、产品管理中心等13个中心

• 财务层面出现新面孔——集团财务总监卜令秋，来自深铁系，此前在深圳市特区建工集团有限公司任职

• 这场"削藩"改革直接导致大量区域高管的职权被架空或岗位消失，成为中层管理人员离职的最直接原因

四、表外融资体系爆雷与高管涉案

1. 祝九胜案细节曝光

• 2025年10月，万科原总裁祝九胜被采取刑事强制措施

• 调查焦点集中在万科通过博商资管、鹏金所搭建的表外融资体系，开展变相自融、资金空转

• 博商资管总经理何卓等十余名核心人员同步涉案

• 万科关联公司借助鹏金所发行产品，资金又投入到万科旗下地产项目，此举涉嫌变相自融，可能涉及非法集资

2. 辛杰涉案失联

• 原董事长辛杰（深铁派驻）于2025年9月18日参加深圳一场会议后便"失联"近一个月

• 2025年10月13日，辛杰因个人原因辞去董事长职务

• 深圳国资随即派驻审计专班与工作组，全面接管经营

五、深铁输血：国资深度介入的新阶段

1. 累计超300亿元股东借款

• 深圳地铁集团自2025年以来多次向万科提供借款，助力其偿还到期公开债务

• 截至2025年三季度末，深铁累计向万科提供超过300亿元的股东借款

• 2026年1月27日，深铁宣布再向万科提供不超过23.6亿元的股东借款，专项用于偿还公司公开市场债券本金与利息

2. 从财务投资者到战略控制者

• 深铁集团从财务投资者转变为战略控制者，全面接管万科经营

• 黄力平现任深圳地铁集团党委副书记、董事、总经理，他的接任标志着万科从职业经理人主导转向国资全面掌控的治理结构正式闭环

• 深铁的支持已远超一般股东义务，更多是战略绑定下的无奈之举，而非单纯财务救助

六、行业背景：房地产旧模式的系统性失效

1. 三强对比：路径不同，宿命同源

• 恒大：高杠杆、高负债、激进多元化，巅峰负债2.58万亿元

• 碧桂园：极致高周转、下沉三四线，总负债1.7万亿元

• 万科：聚焦一二线、表内合规、有息负债3612亿元，以稳健著称，却栽在表外运作

• 根本原因只有一个：整个行业从增量增长进入存量出清，"拿地—融资—销售"循环断裂，所有模式的风险都被暴露

2. 房地产发展新模式的确立

• 2026年政府工作报告提出"着力稳定房地产市场"，"深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设"

• 新模式的核心在于三大制度的重构：房地产开发项目公司制、房地产融资主办银行制、商品房销售现房销售制

• "好房子"建设成为行业转型的重要方向，住建部发布《关于提升住房品质的意见》，首次为"好房子"提供全国性清晰指引

3. 市场二八分化加剧

• 20%的城市因人口流入、产业集聚，逐步触底企稳；大多数三四线城市，人口流出，进入漫长去库存

• 住房市场的主要支撑来自改善型需求、城市更新、保障房需求等

• 房企大洗牌，从"三高"（高负债、高杠杆、高周转）转向质量深耕，优胜劣汰加速

七、深层含义：一个时代的终结

1. 职业经理人文化的彻底告别

• 郁亮的失联标志着万科职业经理人时代彻底终结

• 王石与郁亮曾用三十余年时间将万科打造成行业标杆，但他们未能逃脱"时代有其有效期"的铁律

• 尽管郁亮早在2018年就以"活下去"预警风险，但万科仍被股权之争的余波与多元化的惯性裹挟，错过了调整的最佳窗口

2. 国资深度管控的新阶段

• 深铁集团累计向万科提供了超300亿元借款支持，但态度已从"无限兜底"转向有额度、有条件的"防御性救助"

• 深圳国资派驻审计专班与工作组全面接管经营，意味着地产进入"去杠杆、去表外、去暴利"的新周期

• 万科彻底告别王石、郁亮时代的"职业经理人"文化，进入由国有资本深度管控、强调风险控制和执行效率的新阶段

3. 房地产估值逻辑的根本转变

• 估值逻辑从"看土地储备"转向"看经营现金流"

• 发展模式从"规模杠杆"转向"聚焦协同"

• 风险控制从"依赖政策"转向"构建韧性"

• 行业的竞争逻辑从拼规模和速度，转向拼品质、拼科技、拼服务

八、万科的挣扎与未来

1. 自救措施与阶段性成果

• 2025年全年保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套提前30天交付

• 已完成近两年需交付量的70%，交付高峰期基本度过，后续交付压力显著下降

• 开发业务管理费用实现连续两年下降，成本管控成效初显

2. 经营服务业务的亮点

• 截至2025年三季度，经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳

• 万物云、泊寓等经营服务业务被寄望成为稳定利润来源

• 但这些业务规模有限，尚不足以支撑庞大体量，需证明无房地产高毛利率支撑下的可持续盈利

3. 债务重组进展

• 2026年1月，万科成功推动三笔境内债券展期，合计规模约68亿元

• 展期方案包括对每个账户实施不超过10万元的固定兑付；回售部分本金的40%先行兑付；剩余60%展期1年

• 但万科于2025年11月撤回了旗下万纬仓储物流公募REITs的上市申请，资产盘活计划遭遇挫折

4. 项目烂尾危机

• 万科在全国多地项目陷入实质性停工或烂尾状态

• 典型案例包括：四川眉山·万科天府城、深圳·万科三星工业区项目、西安·万科城市之光、珠海·万科海上城市三期等

• 这些项目的停工不仅影响已购房业主，也进一步削弱了市场对万科的信心

九、历史意义：中国房地产的转折点

万科的危机不是孤立事件，而是中国房地产行业系统性风险的总爆发。这家曾经最稳健的"优等生"的陨落，传递出几个关键信号：

1. 旧模式的彻底终结

• "高负债、高杠杆、高周转"的房地产旧模式已难以为继

• 连最保守的头部房企也未能幸免于行业系统性风险

• 房地产行业从增量扩张时代全面进入存量优化时代

2. 治理结构的根本性重构

• 职业经理人主导的治理模式在危机面前显露出脆弱性

• 国资深度介入成为化解行业风险的必要选择

• 未来的房企需要在市场化运营与国资监管之间找到新的平衡点

3. 行业逻辑的颠覆性改变

• 从"规模为王"转向"品质为王"

• 从"预售制"逐步转向"现房销售制"

• 从"单一开发"转向"开发+运营+服务"的复合模式

4. 风险出清的必然过程

• 万科的表外融资爆雷是行业高速扩张期制度漏洞的总清算

• 祝九胜、辛杰、郁亮接连出事，不是个体道德问题，而是系统性风险的集中体现

• 这一过程虽然痛苦，但却是行业走向健康发展的必经之路

结语：万科的今天，就是中国地产的明天

万科正在经历的"一个时代的落幕"，实际上是中国房地产行业告别黄金时代、迈向稳健发展新阶段的历史性转折。这场变革不仅是万科一家的阵痛，更是整个行业从野蛮生长转向规范发展、从规模扩张转向质量提升的真实写照。

郁亮在2026年1月8日退休后迅速失联，万科官网迅速撤下其照片，官方回应仅为"不清楚"。这种不寻常的状态，远超正常退休的范畴，象征着万科职业经理人时代的彻底终结。

深铁系黄力平的全面接掌，开启了万科国资主导的全新篇章。但摆在万科面前的挑战依然严峻：短期债务压力、持续亏损的经营现状、投资者信心的重建，以及深铁管理模式与万科原有企业文化的融合，都是新任管理层必须面对的难题。

万科的命运既折射出中国市场经济发展过程中的深层挑战，或许也将开启房地产甚而中国经济走向新时代的必经之门。一个依靠杠杆与周期的时代落幕，一个回归居住、合规与常识的时代开始。而万科与郁亮的故事，将作为中国商业史上最冷峻的案例，警示后来者：在时代的洪流面前，没有永远的标杆，只有永恒的生存博弈。