东京如何实施城市更新④　当筑地鱼市场遇上奢华的银座

如果你去过东京，一定去过银座。那条全亚洲地价最贵的街道，LV、CHANEL、GUCCI排排站，霓虹灯下人潮涌动，是无数人心目中“日本繁华”的最直观印象。但你可能不知道，就在银座旁边，曾经有一片让全世界厨师、美食家顶礼膜拜的地方——那就是筑地市场。

拆迁之前的筑地市场，那是东京人的厨房。

筑地，是东京的另一张脸。凌晨三四点，当银座还沉浸在寂静中，筑地已经灯火通明。渔船运来的金枪鱼在竞拍台上被举牌叫价，刀光霍霍之间，一条鱼被分解得干净利落。这里没有奢侈品，没有高跟鞋，有的只是海腥味、汗水味，和日本人对食材那种近乎偏执的尊重。

然而，2018年，筑地市场搬迁了。

偌大的19万平方米土地，就这样静静地躺在东京湾畔，躺在银座的边上，等待着它的新命运。

今天的“东京如何实施城市更新”系列文章，就是要告诉大家这片土地的命运。

我先给大家说一个数字：9000亿日元，折合人民币大概是450亿元。这是以三井不动产为首的企业联合体，计划投入的筑地再开发的总资金。

这笔钱，要在这19万平方米的土地上建什么？

10余年后，筑地的未来夜景。

首先，是建一座能容纳5万人的多功能体育场。屋顶被设计成扇形——这个细节很有意思。旧筑地市场当年为了把货运列车直接引入场内，建筑形状做成了扇形。新体育场的设计者刻意保留了这个弧度，让扇形的屋顶成为对这片土地历史的致敬。三井不动产的愿景很大：他们希望这个扇形屋顶，有朝一日能像悉尼歌剧院、新加坡滨海湾金沙那样，成为一眼看到就知道是东京的城市地标。

新筑地的规划场景

其次，是建一批最高210米的超高层建筑群。里面有国际会议中心、豪华酒店、写字楼、高端住宅塔楼，还有专门为外国企业高管和高端人才准备的公寓。甚至还规划了两座专门接待国宾和VIP要人的顶级酒店，以及与周边医疗机构联动的研究开发设施。

然后，是一个让老筑地人听了或许会会心一笑的设施——“美食大厅”和“剧场大厅”的复合设施，专门用于对外传播和推广日本饮食文化。筑地的鱼没了，但筑地的味道，他们不打算让它消失。

按照计划，2026年启动基础设施建设，2028年正式开工主体建筑，2029年美食大厅和剧场大厅率先对外开放，2032年前大部分建筑竣工，整个项目在2038年全面完成。

新筑地的规划场景

从现在算起，还有十多年的时间。但这十多年，将彻底改变东京的城市格局。

这个格局在哪里？

如果你只把筑地再开发看成是“在旧鱼市场上盖几栋楼”，那就太小看东京城市更新的野心了。

这里有一个更大的战略构想，叫做“大银座计划”。

你打开东京地图看一看：银座在西，筑地在东，两者直线距离不过几百米。但长期以来，银座是银座，筑地是筑地，中间被首都高速公路和复杂的城市路网隔开，形成了两个互不相通的世界。银座的客人在精品店里挑选名表，筑地的渔贩在天亮前就已经打烊回家，两个世界的人几乎不会相遇。

而新的筑地再开发计划，核心之一就是打通这两个世界。

东京都政府提出了一个叫做“Tokyo Sky Corridor”（空中回廊）的构想。简单说，就是把已经废弃的东京高速道路——俗称“KK线”——改造成一条专属步行道，从东京车站的八重洲、京桥出发，经过有乐町、银座，一路延伸到新桥、汐留。与此同时，在KK线和筑地再开发区之间的首都高速公路上方，建设一个步行空间，再配合筑地再开发区内部规划的大型步行天桥网络，最终实现一个人们可以步行串联的完整城市动线：从东京站出发，走过银座，穿越筑地，直抵东京湾。

银座大街

绿色部分为东京车站、银座与筑地相连的空中回廊式人行道

这不就是纽约的“高线公园”吗？——我相信很多人看到这个方案时，脑子里会浮现出这个念头。没错，东京的规划者确实以高线公园为参照，但他们的尺度更大，野心也更大。高线公园是在废弃铁轨上改造出来的，而东京的空中回廊，是要把整个城市中轴线上的交通基础设施，重新还给行人。

除了步行网络，交通配套同样令人瞩目。

东京都计划在2040年前后，开通一条连接东京站、银座、筑地、丰洲、有明的地铁新线。筑地再开发区内将设置“新筑地站（暂名）”，筑地将拥有公路、地铁、水路的立体交通网络——隅田川沿岸还将设置水上巴士停靠点，未来甚至规划了“空中出租车”（飞行汽车）的起降场。

“陆海空，筑地要成为东京的新门户”——负责筑地城市建设的东京都官员，用这样的话来描述未来的筑地。（下图）

从曾经的水产品集散地，到未来的城市立体交通节点，筑地的华丽转身，这是东京这座国际大都市面向未来100年的城市新构造。

说了这么多宏大叙事，我想在这里停一停，说点实在的话。

筑地搬迁的时候，很多人哭了。不只是那些在鱼市场工作了几十年的老师傅，还有无数慕名而来的外国游客，和每天清晨去那里吃一碗金枪鱼丼饭的东京人。那种失落，不是因为失去了一个购物场所，而是失去了一种生活方式，一种连接着东京最底层、最市井气息的日常。

所以，当我看到这份再开发计划的时候，我注意到了几个细节。

中央区副区长吉田不曇说了这样一句话：“筑底虽然是东京都政府拥有的土地，但是都是东京都都民的财产，不能只建豪华酒店和高档住宅，要让普通市民也能来这里。”这句话，在一片9000亿日元的宏大蓝图里，显得格外朴素，却也格外重要。

拆迁之后的筑地市场（2026年2月）

重新开发完成之后的筑地风貌

按照计划，整个19万平方米的再开发区域，有整整10万平方米——也就是一半的面积——将作为开放空间和滨水区域来使用，对公众免费开放。浜离宫恩赐庭园东侧的防潮堤管理通道，也将开放成步行道，让人们可以一路走到竹芝码头，感受东京湾的海风。

这些安排，说明规划者至少在形式上，没有忘记筑地应该属于所有人，而不只属于那些住得起塔楼豪宅的富裕阶层。

但真正的问题是：当这里竖起一栋栋210米的摩天楼，当高级酒店和顶级会议中心拔地而起，当“商业之都”的逻辑主导了这片土地，那个曾经充满鱼腥味、烟火气和人情味的筑地，还能以什么方式留存？

东京都的对策是，完整保留筑地市场外围的三条美食街，让昭和时代的烟火味，能够延续到未来。

如今的筑地外围市场，已成美食街。

银座，是东京给世界看的脸面：精致、昂贵、国际化。

筑地，是东京给自己留的底气：质朴、专注、根植传统。

如果这次再开发真的成功，把两者连接起来，让人们从银座的精品店走过一段空中走廊，来到筑地的美食街，再走到隅田川边看东京湾夕阳——那或许真的会创造出一种新的城市体验：商业的繁华与文化的厚度，现代的野心与历史的温度，共存于同一片街区之中，打造出一个不一样的“大银座”——除了购物，更有吃喝玩乐。

这正是东京最擅长做的事情：在新与旧之间找到那个微妙的平衡点。