万科又在昆明带了个头

万科棠月东方是今年昆明上市的第一个项目，产品、价格、销售状况都有很强的风向标意义。2月1日，棠月东方已经开售，首开的162套住宅均价1.56万/平米，由于到今天卖了还不到一周，评价销售状况为时尚早，倒是棠月东方的产品很值得说道说道。

棠月东方样板间

棠月东方不是第四代住宅，但属于新规设计，有两个特点很可能成为今年乃至以后昆明新规改善住宅的基本设计方向。

首先是得房率更高了。

从前年开始，昆明上市新盘就开始卷得房率，四代宅就不说了，高赠送本来就属于“基操”，三代新规项目的得房率也在不断攀升，但在去年，非四代新规项目的得房率还只能做到个别户型超过100%，还有些户型只能做到90%左右的得房率，虽然比起传统旧规项目已经高了很多，但和四代宅比起来仍有差距。

棠月东方却不一样，首开的3个户型得房率都超过了100%，最低的也有108%，最高的128平米 户型则达到了112%。相信这将是今后昆明新规非四代宅项目在设计上的一条基线，即得房率超100%。

棠月东方128平米户型的得房率达到112%

得房率如何才能超过100%，棠月东方也做了很好的示范，基本是三大招：

第一：在规划许可范围内尽可能扩大阳台，然后通过封闭阳台扩大客厅面积。

第二：加一圈飘窗，可以有效增加卧室、卫生间等功能空间的实得面积。

第三：充分利用设备平台和独立电梯间（如果有的话）。

不过和四代宅相比，三代新规住宅在得房率上仍有差距，因为四代宅动辄得房率就在130%，但三代新规住宅，也即俗称的3.5代宅有一个好处，即赠送面积是通过阳台、飘窗、设备平台以及入户厅实现的，赠送面积的分布更为平均，户型设计更为合理，而且现在昆明新规项目基本都是统一全封闭阳台，赠送面积的使用价值和利用率更高。

棠月东方通过封闭阳台扩大了客厅面积

四代宅的得房率虽然更高，可是外挑花园就占了很大的比例，功能相对单一，利用率也不及全封闭阳台。这就看购房者更看重实用性还是空中花园增加的生活情趣。

其次是双套房户型面积段降低，有望成为改善房主流。

双套房以往在昆明基本是大户型专属，一般都要差不多160平米以上的大户型，才考虑双套房，但万科棠月东方在143平米户型中就做到了四房+双套房+大横厅设计，更大的176平米户型就更不用说，只有最小的128平米户型是一个套房。

棠月东方143平米四居室双套房户型

棠月东方这种户型设计，其实代表着昆明今后改善型住宅的发展方向，即增加套房，提高居住舒适度。去年龙湖峯萃推出的259平米大平层总共有4个套房，当时还有人笑话说适合开民宿，但实际上这个户型销售状况良好，去年开售后成为昆明卖得最好的2万+产品，可见多套房住宅很受市场欢迎。

套房能极大提高居住舒适性

棠月东方能够在更小的户型实现双套房设计，让双套房住宅进一步下沉，当然也是得益于高得房率带来的高赠送，才能在143平米的市场主力户型中做到既有双套房，又有大横厅。

棠月东方在某种程度上来说其实可以算是桂语东方的续作，桂语东方是去年昆明畅销红盘，产品本身就比较过硬，棠月东方又进行了升级，这种变化基本上代表了今年乃至以后昆明好房子的设计趋势。