宝龙地产许氏家族左手倒右手

宝龙地产于2026年1月27日宣布，将其子公司宝龙商业管理控股有限公司25%的股份以3.6亿港元的价格出售。这笔交易是其债务重组计划的关键一步，且因买方为创始人家族成员控股的公司而备受关注。

交易概况

• 交易核心：卖方为宝龙地产的全资附属公司，买方为Prime Capital Investment Limited。交易标的为宝龙商业（09909.HK）25%的已发行股本，交易对价为3.6亿港元，款项分期以现金支付。

• 特殊性质：买方由宝龙地产执行董事许华芳之子许健康之孙许展豪控股51%，另一持股49%的股东许华琳为许华芳的堂妹，因此本次交易构成关联交易。

出售动因

宝龙地产出售其优质资产的核心原因是缓解沉重的债务压力。

• 债务危机：截至2025年6月，宝龙地产总借贷约561亿元，流动负债达276亿元，而账面现金仅73亿元，资金缺口超过200亿元，且已产生约228亿元违约或交叉违约债务。

• 重组要求：在2025年10月签署的境外债务重组协议中，明确要求通过出售或质押宝龙商业股份来筹集4000万美元现金，此次出售是执行该计划的关键步骤。

• 资产优质：宝龙商业是宝龙地产体系内少有的优质资产。2025年上半年，宝龙商业营收13亿元，归母净利润1.83亿元，拥有42.85亿元现金储备，出租率高达91.8%。相比于母公司，其稳健的运营和现金流使其成为最具变现价值的“救命稻草”。

交易细节与安排

• 支付方式：交易款项分两批以现金支付，20%于预付款日期支付，剩余部分于完成日支付。

• 股权变更：出售完成后，宝龙地产在宝龙商业的持股比例将从约63%降至38%。

• 控制权考量：此次关联交易安排，被视为许氏家族在被迫出售资产纾困的同时，意图尽可能保留对宝龙商业这一核心业务控制权的策略。若算上家族成员其他持股，许家仍能维持对宝龙商业的影响力。

潜在影响

• 对宝龙地产：直接目标是获得3.6亿港元现金，用于支持债务重组及日常运营，改善流动性。公司的境内债务重组也已取得进展，总规模约43亿元的债券重组方案获通过。

• 对宝龙商业：影响较为复杂。积极的一面是，此举有助于减少母公司债务危机对宝龙商业的拖累，市场可能视其为利好，期待其获得更大独立性。但挑战在于，股权结构变化可能带来公司治理和发展战略的不确定性。

此次股权出售是房地产行业深度调整期的一个缩影。当房企面临销售下滑、融资受阻时，出售旗下运营相对稳健的商业管理、物业管理等优质资产以回笼资金，已成为常见纾困手段。这也促使商业管理业务的价值被市场重新审视，即其独立稳定的现金流生成能力比资产规模更具韧性。