房屋中介合同实用指引 | 法通识

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普及法律通识，护航日常生活。上海一中院《法通识》子栏目《文书工具箱》上线！延续法院人专业视角、聚焦民生高频场景、系统梳理实务要点，为您提供“要点解析+风险提示+范本条款”的一站式服务，以供参考。

案例一：沈先生通过中介购买二手房，签订三方协议并支付定金后，才发现产证上有查封。在沈先生合计付了66万后，房东不但一分钱没还抵押，产证上还又多了四五个查封。沈先生二话不说诉至法院，发现房东在中介挂牌的时候就明确表示房产“有抵押”，但沈先生在中介签的三方协议中却显示“无抵押”。法院审理后认为中介公司未尽房屋调查核实义务，存在服务瑕疵，承担20万元内的连带责任。

根据《民法典》第九百六十二条，中介应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。其中的重要事项即包括房屋抵押、查封、居住权等权利瑕疵。一方面，约定中介需主动完成产权调查，并提供产调信息，而非仅转达卖方陈述甚至隐瞒相关信息；另一方面，明确中介未如实报告或未核查的赔偿范围，包括已付佣金退还、实际损失（如利息、诉讼费）赔偿等。

要求中介在签约前提供7日内开具的《上海市不动产登记簿》，并仔细核对抵押登记页。拒绝中介仅口头承诺无抵押等，要求中介书面说明房屋是否存在抵押、查封、居住权等权利瑕疵，明确约定产调存在权利瑕疵导致损失的处理方式，以增强对中介的约束力度。

若中介未如实报告权利瑕疵，或未协助完成产权调查导致委托方后续交易受阻，需在3个工作日内全额退还已收佣金，并赔偿委托方实际损失（包括但不限于已付房款的资金占用利息、诉讼费、律师费）。

案例二：施先生与中介签订《房屋出售VIP服务协议》，中介以300万元交易价格为基数估算应缴纳税费为1.5万元。但实际上，这一房屋系售后公房且发生过继承，产权登记情况较为特殊，距离出售时间未满五年，最终施先生需缴纳税费31.5万元。法院认为，中介直至买卖双方签署网签合同的次日才审查资料、复核税费，造成施先生需承担的税费大大超出其合理预期，未尽到专业审查义务，应就施先生的损失承担相应的赔偿责任。

随着二手房交易市场的日趋活跃，房产中介方汇总供求信息、提供交易便利的专业化服务职能日益凸显。交易过程中，买卖双方均有正当理由信赖中介方在促成缔约时已为其利益保护做到了专业审查。税费估算即为其中的重要环节，影响交易方在充分掌握信息的基础上作出是否缔约的合理判断，也是中介在履行居间义务过程中是否存在重大瑕疵的标准之一。

要求中介提供书面税费估算表，明确契税、个税、增值税等税种的估算金额、计算依据，如房屋原值、交易年限、上海税费政策等，并由中介方签字盖章确认。明确税费估算金额与实际缴纳金额的误差范围，超出部分由中介承担。

若附件《税费估算清单》已明确载明估算的税费金额与委托方实缴金额误差超出百分之五，则根据委托方提供的税务局出具的完税凭证，超出部分由中介承担。

案例三：市场监管部门在检查中发现，中介将中介服务拆分为多个收费项目，包括“房源信息费、带看服务费、签约服务费、贷款代办费、过户代办费”等，总计收取买方2.8万元。经查，该公司在中介合同中仅笼统标注“中介服务费”，未明确各项细分服务内容及收费标准，且这些服务本应包含在基础中介服务范围内。监管部门依法对该房地产经纪公司罚款5万元并责令其向已交易客户退还违规收取的分解服务费用。

根据住房城乡建设部与市场监管总局发布的《关于规范房地产经纪服务的意见》，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。层层收费的套路违反《价格法》第十三条及《房地产经纪管理办法》第十八条，监管部门可处罚款，并责令退还违规费用。

需在合同中逐项列明服务项目、对应收费标准、总金额，拒绝笼统标注费用或事后新增未约定项目。若合同未明确细分项目，仅标注总佣金，视为打包包含全部基础服务，拒绝后续新增拆分收费，留存收费通知单、沟通录音、微信截图等，第一时间向上海市市场监管局等部门投诉。

中介服务项目与收费约定：

➣ 基础居间服务（包含且不限于）：①房源推荐（提供符合委托方需求的房源不少于____套）；②带看服务（每次带看提供房源基本信息与产权初步核查结果）；③签约协助（指导委托方与交易相对方签订《房屋买卖合同》，审核合同关键条款）；④贷款与过户咨询（提供贷款政策解读、过户材料清单指导，协助对接银行与不动产登记部门）；

➣ 中介佣金：上述基础服务打包收费，总金额为人民币 元（大写：____ ），无其他独立拆分收费项目；

➣ 可选增值服务（需委托方书面确认后生效）：代书费（如需中介代为起草合同文本），收费标准为人民币____元，其他服务均不额外收费。

若中介违反本条约定，拆分收费或收取未予标明的费用，需在3个工作日内双倍退还违规费用。委托方有权同时向上海市市场监管部门或房产监管部门投诉，中介需配合监管调查并承担由此产生的全部责任。

案例四：刘女士通过中介购买二手房时，中介员工陈先生以种种理由要求刘女士将定金等购房费用转入其个人账户，合计55.7万元。后陈先生私刻公司财务章、伪造收据，将款项占为己用并失联。刘女士遂起诉中介公司，法院认为，陈先生的收款行为系个人诈骗，不属于职务行为；且中介公司此前多次提醒禁止转账至个人账户，刘女士存在轻信过失，仅能通过刑事报案追讨款项，基于中介合同要求中介公司承担责任，依据不充分。

根据《民法典》第一百七十条，职务行为需满足在职权范围内、以公司名义实施，若委托方忽视提醒仍将购房款转至个人账户，需自行承担过失责任。此外，上海二手房交易推行“资金监管制度”，二手房买卖双方可将购房款交由存量房交易资金监管平台中独立的第三方机构进行监管，房地产经纪机构将不再触碰房地产交易资金。

要求中介提供监管专用账户，买方所支付的款项直接汇入该监管账户。转账前核对账户名称，可在转账中备注购房款专用。若中介员工要求转个人账户，当场拒绝并留存沟通记录。

购房款收款账户约定：委托方需将购房款（包括但不限于房价款、尾款、定金）转入以下资金监管账户，转入其他账户（含中介员工个人账户、非监管对公账户）视为未支付：

资金监管账户：

户名：

账号：

开户行：

中介公司及其中介人员不得要求委托方将购房款转入个人账户，不得提供个人账户信息；若中介人员以“加急到账”“内部流程”等理由引导转账至个人账户，委托方有权拒绝。

案例五：肖女士与中介签订中介合同，约定《房地产买卖合同》签订即表明买卖关系成立，房地产中介居间成功。后，肖女士违约致交易未最终完成。法院综合考虑合同履行情况、中介实际提供的服务、双方的过错程度等，酌情调减了肖女士应付的佣金数额，对肖女士认为该约定系格式条款的主张不予支持。

居间服务补偿费本质是中介已提供部分服务的报酬补偿，法院一般结合中介实际服务内容，如是否完成带看、签约、后续协助，交易未成的过错方，服务成本酌情考量，避免显失公平。若中介合同中“签约即居间成功”“交易未成需付补偿费”等条款，已通过加粗、下划线等方式提示，且委托方无证据证明中介存在 隐瞒条款、强制签约的行为，法院通常不认定系无效格式条款。

需在合同中明确居间成功的标志，如需完成网签、支付首付款等。若因中介过错致交易未成，保存中介未履行义务的证据。签约时重点核查此类条款，要求中介详细说明条款含义。

居间成功与佣金支付约定：

➣ 居间成功标志：委托方与交易相对方签订《房地产买卖合同》且完成网签备案，视为中介居间成功；仅签订《购房意向书》或未网签的，不视为居间成功，中介不得主张全额佣金。

➣ 未达居间成功标志的，委托方仅需支付中介已产生的必要服务成本，总额不超过____元。

若因委托方自身过错导致交易未成，且中介已完成以下服务的，委托方需支付服务补偿费：①完成符合需求的房源/客源推荐（不少于____套/组）；②组织带看不少于____次；③促成签订《房地产买卖合同》；补偿费比例为佣金总额的____%。

若因交易相对方过错导致交易未成，委托方无需支付服务补偿费；若因中介过错导致交易未成，中介需退还委托方已付全部费用，并赔偿实际损失（如诉讼费、律师费）。

案例六：张先生欲购置房产，与某中介公司签订《居间服务协议》，约定中介公司为其提供房源推介、实地带看、价格磋商等服务，若促成交易，张先生需按成交价的1.5%支付佣金。协议签订后，中介公司多次带张先生实地查看房源，其中一套房屋符合张先生的需求。

中介公司随即组织张先生与卖方小王面谈，双方就房屋总价、付款方式等基本达成一致，但因部分细节未最终敲定，当日未签订房屋买卖合同。张先生为规避支付佣金，私下联系小王，次日便告知中介公司因价格分歧终止服务。后张先生通过一家收费标准更低的小型中介公司，与小王以相同房屋价格签订房屋买卖合同并完成过户。原中介公司知悉后，以张先生构成“跳单”为由诉至法院，要求其按原先约定支付佣金。

法院审理认为，原中介公司已全面履行居间服务义务，为张先生提供房源信息、组织带看及交易磋商，促成双方达成交易意向，张先生为节省佣金绕开原中介另行成交，已构成“跳单”违约。

《民法典》第九百六十五条规定，“跳单”行为的认定需满足以下核心要件：一是委托人与中介人建立合法有效的居间服务关系，且中介人已实际提供服务；二是委托人利用了中介人提供的房源信息、交易机会或媒介服务；三是委托人绕开中介人直接或通过第三方与交易相对方达成交易。本案中，原中介公司已完成房源推介、带看及价格磋商等核心服务，为张先生与卖方搭建了交易桥梁，张先生正是基于中介提供的机会才与卖方达成交易意向。张先生私下联系卖方、通过其他低价中介成交的行为，本质上是利用原中介的服务成果规避佣金支付义务，理应向原中介公司支付报酬。

对于中介机构而言，应规范居间服务流程，在提供服务过程中留存完整证据，如带看记录、沟通记录、面谈纪要、房源信息确认单等，明确双方权利义务，为后续维权提供支撑；同时在协议中明确“跳单”行为的认定标准及违约责任，强化对委托方的约束。

对于买卖双方而言，应恪守诚实信用原则，尊重中介机构的劳动成果。若接受了中介提供的核心服务，不应为逃避佣金而绕开中介成交。若对中介费标准有异议，应与中介机构积极协商，而非采取恶意“跳单”的不正当方式。

委托方确认，中介基于本协议提供的房源信息、实地带看、交易磋商、联络对接等交易机会及媒介服务，均为中介劳动成果。委托方在接受中介前述服务后，不得实施下列行为：①绕开中介，直接与中介推介的交易相对方订立房屋买卖合同；②通过第三方中介机构、个人等渠道，与中介推介的交易相对方订立房屋买卖合同，且该交易利用了中介已提供的房源信息、带看服务或磋商成果。

委托方跳单违约的，应向中介支付本协议约定的全额佣金。中介为追究委托方违约责任所支出的全部费用，包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费等，均由委托方承担。

值班编辑：卜玉 唐雨欣