北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
李秀兰育有三子女：张慧、张强、张伟。
2015年，老伴去世后，一家人协商出售其名下一号房屋，所得670万元用于：
为李秀兰在儿子张伟家附近购置新房养老；
剩余款项留作生活费。
经法院确认，一号房屋由李秀兰占5/8份额，三子女各占1/8。
因张慧、张强不便在京，便公证委托张伟全权办理售房事宜。
2016年，张伟收取全部售房款后，用其中323万余元购买了二号房屋，并登记在女儿张娜名下。
剩余280万元转入李秀兰账户。
此后，李秀兰与张强一同居住在二号房屋，直至2020年去世。
李秀兰去世后，张慧、张强认为：
二号房屋实际由母亲出资购买，应属母亲遗产，张娜无权占有，要求张娜返还全部购房款323万余元及利息。
张娜和父亲张伟则表示：
购房款中，一部分是李秀兰的赠与，一部分是张伟的赠与，登记在张娜名下即是赠与意思表示，且李秀兰生前从未提出异议。
二、裁判结果
法院判决：
驳回张慧、张强的全部诉讼请求。
不支持张娜构成不当得利，亦不支持返还购房款。
张娜作为登记产权人，成功保住房屋，无需返还任何款项。
三、法院说理要点
购房行为经老人知情并同意。
各方均认可，李秀兰对用售房款购买二号房屋一事完全知情，且长期居住其中，未提出异议。
未完成售房款分割，出资性质不明。
670万元售房款虽为共有，但未书面约定具体分配方案，不能直接认定323万元全部属于李秀兰个人财产。
登记在孙女名下具有赠与外观。
在家庭内部，将房产直接登记在晚辈名下，结合老人长期居住、未主张权利等事实，可推定存在赠与意愿。
原告主张“不当得利”缺乏依据。
张娜取得房屋并非“无法律根据”，而是基于家庭合意与老人默许，不构成民法意义上的不当得利。
继承人不能直接追索“疑似出资”。
若对李秀兰是否出资、出资多少有争议，应先厘清670万元售房款的内部分割，再另案解决权属问题。
综上，在无证据证明存在借名买房或借贷关系的情况下，法院尊重家庭内部财产安排。
四、律师提示
本案揭示了一个常见误区：“钱从共有账户出，房子写别人名，就能要回来”。
但法院更关注行为时的真实意思表示。
关键风险在于：
售房款未及时分割，导致后续出资来源模糊；
无书面协议明确资金用途（是借款？代持？还是赠与？）；
老人长期居住+未反对登记，反而强化了赠与推定。
对类似家庭安排，建议：
✅ 若为“代持”，务必签订书面借名协议；
✅ 若为“共同出资”，应明确各自份额；
✅ 若确系赠与，也应保留沟通记录或遗嘱说明，避免身后争议。
北京房产律师靳双权团队专注家庭房产纠纷十余年，成功处理数百起亲属间房产归属与出资返还案件，可为您提供精准应对策略。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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