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探盘中环铂樾：6.6万/㎡抢驻北中环南大板块？品质人居背后的价值真相全解析

【李大嘴探盘实录】各位关注上海中环楼市的朋友，大家好！我是沪房新传播的李大嘴。最近北中环南大板块的楼市热度直线飙升，原因就是一个重磅新盘——中环铂樾即将开售。“北中环核心”“6.6万/㎡均价”“110-139㎡精装3-4房”“公建化鎏金幕墙”，这几个关键词一组合，直接让项目成为了中环改善市场的“焦点黑马”。

要知道，现在上海中环沿线的新房均价普遍突破8万/㎡，北中环的大宁、万里等板块更是站稳9万/㎡以上。而中环铂樾6.6万/㎡的均价，相当于比周边板块低了2-3万/㎡，这个价格优势让很多改善型购房者心动不已。但大家也难免疑惑：6.6万/㎡的均价，能做出“中环封面级”的品质吗？南大板块的发展潜力到底能不能支撑这个项目的价值？

作为深耕上海楼市8年的老炮，我专门花了一天时间深度探盘中环铂樾。从板块规划落地情况、项目施工进度，到产品设计细节、户型实际体验，再到周边配套资源，我都逐一核实调研。今天这篇4000字长文，就带大家全方位看清：中环铂樾到底值不值得入手？6.6万/㎡的价格，是不是抢驻北中环的好机会？

一、先搞懂南大板块：北中环的“价值洼地”，还是“发展潜力股”？

聊中环铂樾之前，必须先理清南大板块的价值逻辑。在上海中环沿线的众多板块中，南大板块一直处于“低调发育”的状态，很多购房者对它的认知还停留在“工业区转型”的阶段。但实际上，随着上海“十四五”规划的推进，南大板块已经成为北中环重点发展的宜居板块，发展潜力不容小觑。

先给大家梳理一下南大板块的核心优势。首先是区位优势，南大板块位于北中环与外环之间，属于上海中心城区的延伸区域，距离人民广场约10公里，距离静安寺约8公里，地理位置十分优越。更重要的是，板块紧邻大宁、万里等成熟高端板块，能够直接享受这些板块的配套外溢红利。我实地测算了一下，从中环铂樾出发，自驾15分钟就能到达大宁国际商业广场，20分钟就能到达静安寺，通勤和生活都非常便捷。

其次是板块规划的兑现力。南大板块是上海“十三五”“十四五”期间重点推进的旧区改造板块，核心规划是“打造北中环生态宜居新市镇”。根据规划，南大板块将完成总投资超200亿元的旧改工程，拆除原有工业区，新建大量住宅、商业、教育、医疗等配套设施。目前，板块内的旧改工作已经进入收尾阶段，多个住宅项目和配套设施正在紧锣密鼓地建设中。我实地走访发现，板块内的多条主次干道已经完成翻新，部分绿化公园也已对外开放，城市界面正在快速升级。

再者是交通红利的加持。南大板块目前已开通地铁15号线，中环铂樾项目距离15号线南大路站仅600米，步行8分钟就能到达。15号线是上海的“换乘王”之一，能够换乘1、2、3、7、11等多条地铁线路，直达徐家汇、陆家嘴、静安寺等核心商圈。此外，板块周边还有中环高架、沪嘉高速、南北高架等多条交通主干道，自驾出行也十分方便。未来，随着板块内交通路网的进一步完善，出行便利性还将大幅提升。

不过，我也要客观提醒大家：南大板块目前还处于发展阶段，存在一些明显的短板。比如，板块内的成熟商业配套相对较少，高端医疗资源匮乏，部分区域还存在老旧厂房和民房，城市界面有待进一步优化。这些短板需要时间来弥补，也意味着板块的价值提升需要一定的周期。对于购房者来说，入手南大板块的项目，本质上是对板块未来发展潜力的“提前布局”。

二、项目产品力实测：6.6万/㎡的均价，能做出“中环封面级”品质吗？

中环铂樾主打“中环封面级产品”，从开发商宣传的“公建化鎏金幕墙”“围合式布局”“一轴四园景观”等卖点来看，产品定位确实不低。但6.6万/㎡的均价，在中环沿线属于“亲民价”，很多购房者难免担心“品质缩水”。经过实地探盘，我对项目的产品力有了更直观的感受。

1. 公建化鎏金幕墙：颜值与实用性兼具，真能成为“中环新地标”？

中环铂樾最引人注目的就是它的外立面设计——公建化鎏金幕墙。这种设计在上海高端住宅中比较常见，比如陆家嘴的一些顶豪项目，但在6.6万/㎡的均价区间，采用这种设计的项目并不多。我实地查看了项目的外立面样板段，发现确实有不少亮点。

项目的外立面采用了“玻璃幕墙+铝板+石材”的组合，其中铝板部分采用了鎏金配色，在阳光下呈现出温润的金属光泽，视觉效果非常高端大气。这种材质组合不仅颜值高，而且实用性很强：玻璃幕墙保证了室内的采光和视野，铝板和石材则具有良好的耐腐蚀性和抗老化性，长期居住也不会出现外立面脱落、变色的情况。值得一提的是，项目还独创了T型悬挑体系与流体曲面算法，让外立面线条更加流畅自然，避免了传统住宅外立面的呆板感。

我对比了周边同价位的项目，发现大多数项目的外立面还是采用传统的涂料+真石漆组合，质感和美观度都远不如中环铂樾。从这个角度来看，中环铂樾的外立面设计确实是“降维打击”，在6.6万/㎡的均价区间，能有这样的品质表现，还是比较难得的。不过，我也注意到一个细节：鎏金配色虽然美观，但可能会存在“审美疲劳”的问题，而且后期的清洁维护成本也相对较高。

2. 围合式布局+“一轴四园”景观：低密舒适感，真能实现吗？

中环铂樾采用了围合式布局，这种布局的优势在于能够最大化地打造中央景观花园，保证每一栋楼的采光和视野均好性。项目规划了“一轴四园”的景观设计，以中央景观轴为核心，分布着四个主题花园，分别对应亲子互动、休闲社交、康体颐养、静谧休憩等不同功能。

我从项目的规划图上看到，中央景观轴的长度达到了80米，宽度约20米，中间设置了水景、叠石、名贵绿植等景观元素，营造出高端社区的仪式感。四个主题花园则各有特色：亲子花园配备了适合不同年龄段儿童的游乐设施，采用环保材料制作，安全性很高；社交花园设置了阳光草坪、休闲座椅、烧烤区等，适合业主举办邻里活动；康体花园规划了健身步道、健身器材、瑜伽平台等，满足业主的运动需求；静谧花园则种植了大量的隔音绿植，打造出安静的休憩空间。

更值得一提的是，项目的楼间距达到了40-44.5米，这个楼间距在高层住宅中属于比较宽的水平，能够有效保证每一户的采光和私密性。我实地感受了一下，即使是位于小区内侧的楼栋，底层的采光也比较充足，不会有明显的遮挡感。此外，项目还采用了全人车分流设计，车辆进入小区后直接驶入地下车库，地面上没有车辆通行，既保证了业主的出行安全，也提升了社区的环境舒适度。

3. 四大主题架空层：全龄段覆盖，真能提升社区品质吗？

架空层是高端社区的“标配”，但很多项目的架空层只是简单地摆放一些健身器材，利用率很低。而中环铂樾规划了四大主题架空层，覆盖全龄段业主的需求，这一点让我比较期待。

根据规划，四大主题架空层分别是：儿童游乐架空层、青年社交架空层、长者康体架空层和社区服务架空层。儿童游乐架空层设置了室内游乐设施、绘本阅读区、手工DIY区等，即使在下雨天，孩子们也能尽情玩耍；青年社交架空层配备了台球桌、乒乓球桌、桌游区、咖啡吧等，适合年轻人休闲社交；长者康体架空层规划了棋牌室、书法绘画区、康复训练器材等，满足老年人的休闲和健康需求；社区服务架空层则设置了快递驿站、社区超市、物业服务中心等，方便业主的日常生活。

我实地查看了已经完工的儿童游乐架空层，发现装修品质很高，地面采用了防滑地胶，墙面绘制了卡通图案，游乐设施也都是知名品牌，安全性和趣味性都不错。不过，其他三个主题架空层还在建设中，具体的呈现效果还有待观察。总体来看，四大主题架空层的规划非常人性化，能够有效提升社区的互动性和归属感，这也是项目产品力的一个重要加分项。

三、户型实测：110-139㎡精装3-4房，到底适不适合改善家庭？

户型是改善型购房者最关心的核心指标之一。中环铂樾主推110-139㎡的精装3-4房，分为110㎡3房2厅2卫（横厅/竖厅两种布局）和139㎡4房2厅2卫三种主力户型。我重点参观了这三个户型的样板间，对户型设计有了更直观的感受。

1. 110㎡3房2厅2卫：横厅vs竖厅，两种布局各有什么优势？

110㎡户型是项目的主力首改户型，推出了横厅和竖厅两种布局，满足不同家庭的生活需求，这一点非常贴心。我先看了竖厅布局的样板间，竖厅布局是传统的“客厅+餐厅”分离设计，客厅面宽3.8米，餐厅面宽2.8米，空间布局紧凑实用。客厅连接南向阳台，阳台面宽3.8米，宽度1.5米，能够满足日常的晾晒和休闲需求。

三个卧室分布合理，互不干扰。两个南向卧室面宽分别为3.2米和3.0米，都能放下1.8米的大床和衣柜，采光非常好；北向卧室面宽2.8米，可以作为儿童房或书房，空间也比较宽敞。卫生间采用干湿分离设计，主卫配备了浴缸和淋浴，次卫则采用淋浴设计，使用起来非常方便。厨房是U型设计，操作空间很大，而且是明厨，通风效果很好。

再看横厅布局的样板间，横厅布局的客厅面宽达到了6.2米，空间非常开阔，客厅和餐厅连为一体，视觉效果很震撼。横厅连接270°转角飘窗，大幅提升了采光和观景效果，站在飘窗边，能够俯瞰社区的园林景观，视野非常好。不过，横厅布局也有一个小缺点：客厅的进深相对较浅，电视背景墙的长度有限，可能会影响装修的美观度。

总体来看，110㎡的两种户型布局各有优势：竖厅布局更符合传统家庭的生活习惯，空间利用率高；横厅布局则更时尚大气，采光和视野更好。购房者可以根据自己的家庭结构和生活需求来选择。

2. 139㎡4房2厅2卫：14.5米超奢南向面宽，真能提升居住舒适度吗？

139㎡户型是项目的主力改善户型，最大的亮点就是14.5米的超奢南向面宽，这个面宽在同面积段的户型中非常罕见。我实地感受了一下，整个南向空间非常开阔，采光充足，即使在阴天，客厅和卧室也很明亮。

户型采用“四开间朝南”的设计，客厅和三个卧室都朝南，其中客厅面宽6.5米，连接270°转角飘窗，观景效果极佳；三个南向卧室面宽分别为3.5米、3.2米和3.0米，都能放下1.8米的大床和衣柜，居住舒适度很高。北向还有一个卧室，可以作为儿童房、书房或客房，空间也比较宽敞。

厨房采用中西厨设计，中厨是U型布局，操作空间大，满足日常中式烹饪需求；西厨则设置了岛台和吧台，适合举办西式晚宴或家庭聚餐，非常符合改善型家庭的生活需求。卫生间采用双卫设计，主卫配备了独立的衣帽间、浴缸和淋浴，私密性和舒适度都很高；次卫采用干湿分离设计，使用起来非常方便。

不过，我也发现了一些小问题：139㎡户型的入户玄关比较狭窄，只有1.2米宽，放下鞋柜后，进出可能会有些拥挤；此外，北向卧室的窗户较小，采光效果相对较差。但总体来看，这些小问题并不影响整体的居住舒适度，139㎡户型的空间布局、采光视野和功能配置都非常出色，很适合三代同堂的改善型家庭。

3. 精装交付标准：6.6万/㎡的均价，精装品质到底怎么样？

中环铂樾是精装修交付，这对于改善型购房者来说，能够节省大量的装修时间和精力。我实地查看了项目的精装样板间，发现精装标准虽然不是顶级，但在同价位的项目中属于中等偏上水平。

项目的精装修包含了全屋中央空调、地暖、新风系统，这三大件是改善型住宅的“标配”，品牌选用的是大金、威能、霍尼韦尔等国际知名品牌，质量和口碑都比较好。厨房配备了方太的燃气灶、油烟机、洗碗机和西门子的冰箱；卫生间配备了科勒的马桶、台盆和汉斯格雅的花洒，这些品牌都是精装修项目的主流选择，能够满足日常的使用需求。

此外，项目还有很多人性化的精装细节：比如入户玄关的感应灯，一进门就能自动亮起；厨房的台下盆设计，方便清洁；卫生间的防雾镜柜，收纳空间大，而且不会起雾；卧室的衣柜采用步入式设计，收纳空间充足。不过，我也注意到一些细节问题：墙面的乳胶漆工艺比较一般，有轻微的颗粒感；地板的材质是复合地板，耐磨性相对较差；部分五金件的质感比较普通，与“中环封面级”的定位有些不符。

四、配套资源深度解析：除了品质，生活便利性到底如何？

对于改善型购房者来说，居住的便利性和舒适度同样重要。中环铂樾周边的配套资源到底怎么样？我实地走访了周边的交通、教育、商业、医疗等设施，给大家带来最真实的测评。

1. 交通配套：地铁+主干道，通勤到底方不方便？

中环铂樾的交通优势非常明显，周边有地铁和多条主干道环绕，出行十分便捷。项目距离地铁15号线南大路站仅600米，步行8分钟就能到达。15号线是上海的“换乘王”，能够换乘1号线（上海火车站）、2号线（静安寺、陆家嘴）、3号线（上海南站）、7号线（花木路）、11号线（迪士尼）等多条地铁线路，直达上海各大核心商圈。我实测了一下，从南大路站坐15号线到静安寺，全程25分钟；到陆家嘴，全程40分钟；到徐家汇，全程35分钟，对于上班族来说，这个通勤时间是完全可以接受的。

除了地铁，项目周边的主干道也很发达。周边有中环路、沪嘉高速、南北高架、汶水路等多条交通主干道，自驾出行非常方便。从项目出发，走中环路，15分钟就能到达大宁国际商业广场；20分钟就能到达静安寺；30分钟就能到达虹桥国际机场；40分钟就能到达浦东国际机场，交通优势非常突出。不过，需要注意的是，中环路和南北高架在早晚高峰时段车流量较大，可能会出现拥堵的情况，自驾出行的购房者需要合理规划出行时间。

2. 教育配套：全龄教育资源充足，品质到底怎么样？

教育配套是改善型家庭的核心考量因素之一。中环铂樾周边的教育资源比较充足，从幼儿园到中学都有覆盖，但教育品质相对大宁、静安等成熟板块还有一定的差距。

幼儿园方面，周边有宝山区南大实验幼儿园、宝山区大场镇第三幼儿园等多所公办幼儿园，教学质量有保障。小学方面，周边有宝山区南大实验小学、宝山区大场镇中心小学等优质小学，其中南大实验小学是新建的学校，硬件设施齐全，师资力量也比较雄厚，距离项目仅1公里左右，步行15分钟就能到达。中学方面，周边有宝山区南大实验中学、上海市大场中学等优质中学，南大实验中学也是新建的学校，规划定位较高，距离项目仅1.5公里左右，步行20分钟就能到达。

需要说明的是，上海的学区划分是每年都会调整的，具体的学区划分要以当年的官方公布为准。不过，从目前的情况来看，中环铂樾周边的教育资源能够满足大多数家庭的教育需求。如果是重视教育的家庭，这个项目是一个不错的选择，但如果追求顶级学区，可能需要考虑大宁、静安等板块的项目。

3. 商业配套：成熟商业+规划商业，购物休闲到底方不方便？

中环铂樾周边的商业配套目前以成熟的社区商业和周边板块的商业综合体为主，未来还有规划的商业项目，能够满足不同的购物休闲需求。

项目周边1公里范围内，有南大社区商业中心、大场镇商业广场等社区商业配套，里面有便利店、水果店、菜市场、餐饮等多种业态，能够满足日常的生活需求。距离项目3公里范围内，有大宁国际商业广场、宝山万达商业广场等大型商业综合体，里面有国际知名品牌、大型超市、电影院、餐厅等设施，能够满足高端购物和休闲娱乐需求。我实测了一下，从项目自驾到大宁国际商业广场，全程15分钟，非常方便。

更重要的是，南大板块内还有规划的大型商业综合体，距离项目仅2公里左右，预计2027年开业。该商业综合体规划建面约10万㎡，将引入国际一线品牌、高端餐饮、亲子游乐等多种业态，建成后将成为南大板块的商业新地标。届时，业主在家门口就能享受到高端的购物休闲体验。

4. 医疗配套：基础医疗+优质医院，健康保障到底到位吗？

医疗配套也是改善型家庭的重要考量因素之一。中环铂樾周边的医疗资源比较丰富，有多家优质医院环绕，能够为业主的健康提供充分的保障。

项目周边3公里范围内，有上海市宝山区大场医院、上海市静安区中心医院、上海市第十人民医院等多家优质医院。其中，上海市宝山区大场医院距离项目仅1.5公里，步行20分钟就能到达，是一家综合性医院，能够提供日常的医疗服务；上海市静安区中心医院距离项目仅3公里，自驾10分钟就能到达，是一家二甲医院，医疗水平较高；上海市第十人民医院距离项目仅4公里，自驾15分钟就能到达，是一家三甲医院，在心血管疾病、内分泌疾病等领域有很高的造诣。

除了这些医院，项目周边还有很多社区卫生服务中心和诊所，能够满足日常的小病小痛需求。整体来看，中环铂樾周边的医疗配套非常完善，能够为业主的健康提供充分的保障。

五、价格性价比分析：6.6万/㎡的均价，到底值不值得入手？

中环铂樾最大的卖点之一就是价格优势，6.6万/㎡的均价在北中环沿线具有很强的竞争力。我从价格对比、价值洼地、投资潜力等多个维度，给大家分析一下这个项目的性价比到底怎么样。

1. 价格对比：6.6万/㎡的均价，到底有多香？

我给大家做一个清晰的价格对比：目前北中环的大宁板块新房均价约9.5万/㎡，万里板块新房均价约8.2万/㎡，彭浦板块新房均价约7.5万/㎡，而中环铂樾所在的南大板块新房均价仅6.6万/㎡，相当于比大宁板块低了2.9万/㎡，比万里板块低了1.6万/㎡，比彭浦板块低了0.9万/㎡。

再看同面积段的总价对比：一套110㎡的三房，中环铂樾的总价约726万，而大宁板块的总价约1045万，万里板块的总价约902万，彭浦板块的总价约825万。也就是说，购买中环铂樾，能够比购买周边成熟板块的同面积段房源节省100-300万的预算。这个价格优势对于改善型购房者来说，是非常有吸引力的。

此外，项目周边的二手房均价也达到了5.5-6万/㎡，与新房均价相差不大，形成了“新房二手房价格倒挂”的现象。这种现象在上海楼市中并不常见，意味着购买新房不仅能够享受更好的品质和户型，还能获得一定的价值红利。

2. 价值洼地：南大板块的发展潜力，能支撑房价上涨吗？

很多购房者关心的是，南大板块的发展潜力到底能不能支撑房价上涨？我认为答案是肯定的。首先，南大板块是上海重点推进的旧改板块，总投资超200亿元的旧改工程将大幅提升板块的城市界面和配套水平。随着旧改的完成，板块的价值将逐步提升。

其次，南大板块的交通优势将进一步凸显。除了已开通的地铁15号线，未来板块内还将规划多条地铁线路和交通主干道，进一步缩短与上海核心商圈的通勤时间。交通的改善将吸引更多的购房者和开发商关注南大板块，推动板块房价上涨。

最后，南大板块紧邻大宁、万里等成熟高端板块，能够直接享受这些板块的配套外溢和价值传导。随着大宁、万里等板块的发展饱和，南大板块将成为北中环改善市场的重要承接区域，房价上涨空间巨大。

3. 投资潜力：自住还是投资？不同需求有不同选择

对于这个项目的投资潜力，我认为需要根据不同的购房需求来判断。如果是自住需求，尤其是对于预算有限的改善型家庭来说，中环铂樾是一个非常不错的选择。6.6万/㎡的均价，能够买到北中环核心区域的精装3-4房，品质高、户型好、配套完善，居住舒适度很高。

如果是投资需求，这个项目也具有一定的投资潜力。随着南大板块的发展和配套的完善，未来房价有一定的上涨空间。不过，需要注意的是，南大板块的发展周期相对较长，投资回报可能需要一定的时间，适合长期投资者入手，不适合短期炒作。

六、客观总结：中环铂樾的优势与不足，到底适合哪些人？

经过这次深度探盘，我对中环铂樾有了一个全面、客观的认识。下面我给大家总结一下项目的优势和不足，以及适合的购房人群，希望能帮助大家做出更明智的购房决策。

1. 项目优势

第一，价格优势明显。6.6万/㎡的均价在北中环沿线具有很强的竞争力，比周边成熟板块低2-3万/㎡，总价节省100-300万，性价比很高。

第二，产品力突出。公建化鎏金幕墙、围合式布局、“一轴四园”景观、四大主题架空层等高端配置，提升了居住的品质感和舒适度；110-139㎡的户型设计合理，采光充足，空间利用率高，适合改善型家庭。

第三，交通配套完善。距离地铁15号线南大路站仅600米，周边多条主干道环绕，自驾和公共交通都非常便捷，通勤时间短。

第四，板块发展潜力大。南大板块是上海重点推进的旧改板块，总投资超200亿元，未来城市界面和配套将大幅提升，价值上涨空间巨大。

2. 项目不足

第一，板块发展不成熟。目前南大板块还处于发展阶段，城市界面有待进一步优化，成熟商业配套相对较少，需要一定的时间来完善。

第二，教育品质一般。虽然周边教育资源充足，但教育品质相对大宁、静安等成熟板块还有一定的差距，不适合追求顶级学区的家庭。

第三，精装细节有待提升。项目的精装标准虽然中等偏上，但部分细节工艺和五金件的质感比较普通，与“中环封面级”的定位有些不符。

3. 适合人群

第一，预算700-1000万的改善型自住家庭。项目的价格、户型和品质都非常适合这类家庭，能够满足改善居住品质的需求。

第二，在静安、普陀、闸北、浦东等区域工作的上班族。项目周边交通便捷，能够快速到达这些区域，通勤时间短，适合在这些区域工作的人群。

第三，长期投资者。依托南大板块的旧改规划和发展潜力，项目未来的价值提升空间巨大，适合长期投资者入手。

第四，重视居住品质但预算有限的购房者。项目的产品力突出，价格相对较低，能够让这类购房者以较低的预算享受到高端的居住品质。

七、最后建议：买房前需要注意的几个关键点

最后，我给大家提几个买房前需要注意的关键点，希望能帮助大家避坑。

第一，核实学区划分。虽然项目周边有很多优质学校，但上海的学区划分每年都会调整，具体的学区划分要以当年的官方公布为准。买房前一定要向开发商核实清楚，或者咨询当地的教育部门。

第二，了解交付标准。买房前要了解清楚项目的交付标准，比如外立面材质、装修标准、配套设施的交付时间等。尤其是精装修项目，要明确装修的品牌和规格，避免后期出现纠纷。

第三，考察施工进度和交付时间。要实地考察项目的施工进度，了解项目的交付时间。尽量选择施工进度正常、交付时间明确的项目，避免出现延期交付的情况。

第四，了解物业情况。物业的服务质量直接影响居住体验。买房前要了解清楚项目的物业公司、物业费标准、服务内容等，尽量选择口碑好、服务质量高的物业公司。

第五，关注板块规划落地情况。南大板块的发展潜力很大，但规划的落地需要时间。买房前要关注板块规划的落地进度，避免因规划延迟影响居住体验和房屋价值。

总结一下，中环铂樾是一个价格优势明显、产品力突出、发展潜力大的北中环改善型项目。虽然存在板块发展不成熟、教育品质一般等不足，但整体来看，性价比很高，是预算700-1000万改善型购房者抢驻北中环的难得机会。如果你对这个项目感兴趣，建议亲自去实地探盘，感受一下项目的品质和周边的配套。

好了，今天的探盘测评就到这里。如果大家还有其他问题，欢迎在评论区留言，我会一一解答。关注沪房新传播/李大嘴，带你了解更多上海新房的真实情况，帮你买到更合适的房子！